Nguồn cung hạn chế, giá thuê nhà ở cao cấp tiếp tục tăng cao

Sức hấp dẫn tại các thị trường tài chính Châu Á

Theo Báo cáo của Savills World Research vừa công bố vào tháng 2/2024, giá thuê nhà ở vào năm 2023 tại các trung tâm kinh tế toàn cầu như Singapore và Hong Kong có mức tăng vượt trội so với các thị trường khác. Nguồn cung hạn chế trên cả thị trường mua và thuê nhà ở, nhu cầu tăng cao từ lượng lớn số lượng chuyên gia nước ngoài đi kèm môi trường kinh doanh phát triển mạnh mẽ được đánh giá là những yếu tố kéo nhu cầu gia tăng đối với việc thuê nhà tại các thị trường này.

Trong đó, Singapore chứng kiến mức tăng trưởng giá thuê cao nhất khu vực Châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023, với mức tăng 12,3%. Tăng trưởng về giá thuê tập trung chủ yếu vào nửa đầu năm, sau đó giảm nhẹ -1,2% từ giai đoạn tháng 6 đến tháng 12. Đây là lần giảm giá thuê đầu tiên kể từ đầu năm 2021 về giá thuê tại Singapore. Nguyên nhân được lý giải bởi nguồn cung tăng do nhiều dự án được hoàn thiện đại dịch và tâm lý kinh doanh kém tích cực hơn so với thời kỳ trước đó. 

Tại Hong Kong, trước việc lãi suất vay tăng mạnh, yêu cầu giá trị đặt cọc cao cùng triển vọng giá nhà không chắc chắn đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà. Bên cạnh đó, sự gia tăng số lượng người nhập cư và các chuyên gia nước ngoài cũng là yếu tố tạo nên nhu cầu thuê nhà mạnh mẽ. Nhu cầu tăng cao đồng thời kéo theo giá thuê tại Hong Kong tăng 5,9% trong năm 2023. Theo dự đoán, trong năm 2024, Hong Kong sẽ tiêp tục là thị trường đắt đỏ nhất thế giới về giá thuê nhà ở cao cấp xét trên giá thuê mỗi m2.

Tại thị trường Trung Quốc, sự không chắc chắn tiếp tục bao quanh triển vọng của các chủ đầu tư, niềm tin người tiêu dùng thấp đi kèm nguồn cung hạn chế là những khó khăn của thị trường Trung Quốc xuyên suốt năm 2023 và dự kiến sẽ kéo dài trong năm 2024. Quảng Châu, Hàng Châu và Thâm Quyến là những thị trường dự kiến giá thuê nhà ở sẽ giảm 1,9% - <0% trong năm tới do sự biến động của thị trường đi kèm chính sách hạn chế của chính phủ nhằm cố gắng ổn định thị trường tại các thành phố này. Trong khi đó, các thị trường lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải được dự đoán giữ mức ổn định trong năm 2024 nhờ nhu cầu thuê lớn.

Trong bối cảnh lãi suất tăng, xu hướng thuê nhà ở sẽ tiếp tục diễn ra. Vào năm 2024, giá thuê căn hộ cao cấp hoặc căn hộ dịch vụ được dự báo sẽ tăng nhẹ. Nhu cầu tăng cao cùng nguồn cung hạn chế, kèm theo quy định chặt chẽ hơn đối với phân khúc cho thuê tư nhân, dự kiến sẽ thúc đẩy giá thuê nhà ở tăng trưởng tại hầu hết các thị trường trong năm 2024.

FDI và cơ sở hạ tầng tác động tích cực tới nguồn cầu tại thị trường Việt Nam

Tương tự với các thị trường trong khu vực, xu hướng gia tăng về nhu cầu thuê đối với loại hình nhà ở căn hộ dịch vụ đồng thời được ghi nhận tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Chuyên gia nước ngoài quay trở lại và tăng trưởng FDI là những yếu tố thúc đẩy sự phát triển tích cực của căn hộ dịch vụ tại hai thị trường này.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung theo ghi nhận của Savills tăng lên 8.200 căn vào cuối năm 2023 nhờ sự tăng trưởng của hạng B và C; trong đó, 27 dự án mới cung cấp 840 căn; 85% là studio và căn hộ một phòng ngủ từ các dự án hạng C.

Giá thuê của tất cả các hạng đều tăng theo năm nhờ nhu cầu được phục hồi tốt. Cụ thể, giá thuê của hạng C có mức tăng cao nhất theo năm với 8%, tiếp theo là hạng B ở mức 5% và hạng A ở mức 3%. Công suất cả năm 2023 tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 82%, tăng 6 điểm phần trăm theo năm.

Tại Hà Nội, hoạt động của phân khúc căn hộ cho thuê trong quý 4/2023 vẫn ở mức ổn định. Trong quý, thị trường ghi nhận nguồn cung 6.078 căn từ 63 dự án, giảm 1% theo quý do dự án Dolphin Plaza (hạng B) ngừng triển khai căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, xét theo năm, nguồn cung tăng 2% do sự gia nhập của 2 dự án hạng A Lancaster Luminaire và L7 West Lake trong nửa cuối năm 2023.

Công suất và giá thuê đồng thời ghi nhận sức phục hồi tốt. Nghiên cứu của Savills cho thấy, trong quý, tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 83%, tăng 2 điểm % theo quý và theo năm. Giá thuê trung bình đạt 580.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 1% theo năm.

Về triển vọng, thị trường dự kiến sẽ có 3.821 trong tương lai. Năm 2024, dự kiến sẽ có hai dự án gồm Parkroyal Serviced Suites (hạng B) với 261 căn và Fusion Suites (hạng B) với 193 căn.

Năm 2025, 1.905 căn của Tây Hồ View Complex sẽ gia nhập thị trường, tăng nguồn cung hạng A lên 61% so với 2023. Tây Hồ sẽ chiếm 63% nguồn cung tương lai với 2.423 căn. Đây sẽ là khu vực phổ biến với người nước ngoài nhờ các tiện ích ăn uống, giải trí, trường hoc quốc tế, bệnh viện và công viên.

Phân tích về nhu cầu thuê đối với căn hộ dịch vụ, bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám đốc, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, các chuyên gia nước ngoài có yêu cầu cao về chất lượng căn hộ, vị trí, dịch vụ quản lý đi kèm đặt biệt về yếu tố an ninh, an toàn và các tiện ích khác.

Do đó, hầu hết các đơn vị quản lý căn hộ dịch vụ là những thương hiệu uy tín. Tại thị trường Hà Nội, các đơn vị vận hành quốc tế sẽ chiếm 87% nguồn cung tương lai với 3.309 căn từ chín dự án, bảy nhà vận hành nội địa dự kiến sẽ cung cấp 521 căn từ bảy dự án.

Hơn nữa các khách thuê tại Hà Nội có xu hướng lựa chọn tại khu vực trung tâm và di chuyển đến các vùng công nghiệp xung quanh để làm việc. Vì vậy, cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển sẽ giúp cho các căn hộ dịch vụ được hưởng lợi.

“Trong bối cảnh công suất phục hồi nhưng nguồn cung hạn chế, phân khúc này dự kiến tiếp tục là một loại hình đầu tư tiềm năng với tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, để thu hút khách thuê nhà đầu tư cần đảm bảo các yếu tố về vị trí, chất lượng sống, dịch vụ chăm sóc đi kèm và các quy định của pháp luật trong việc cho người nước ngoài thuê nhà ở”, bà Mai nhận định.