Nguồn cung tăng giữa đại dịch Covid-19: Bất động sản nghỉ dưỡng đang 'nóng trở lại'?

Nhiều khó khăn vì dịch Covid-19

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trải qua một giai đoạn vô cùng khó khăn khi đối mặt liên tiếp nhiều biến cố, đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát nhiều lần và diễn biến phức tạp đã đẩy phân khúc này rơi vào tình trạng khó khăn chồng chất.

Trên thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu suy giảm về giá cả và giá trị từ cuối năm 2018 do sự bão hòa cung cầu. Kế đó là hàng loạt những diễn biến tiêu cực như vỡ cam kết lợi nhuận condotel, tắc nghẽn pháp lý…

Từ năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã bắt đầu thoái trào sau giai đoạn phát triển nóng. Đầu năm 2020 đến nửa đầu năm 2021, đại dịch Covid-19 bất ngờ xuất hiện và diễn biến phức tạp là những “cú bồi” khiến thị trường bất động sản vốn đang đà giảm tốc càng thêm khó khăn. Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất trong đại dịch.

Theo báo cáo cuối năm của Tổng cục Thống kê năm 2020 cho biết do dịch bệnh Covid-19, khách quốc tế đến Việt Nam chỉ đạt khoảng 3,7 triệu lượt, giảm 79,5% so với 2019; khách nội địa đạt 56 triệu lượt, giảm 34,1%. Tổng thu du lịch đạt 312 nghìn tỷ đồng, giảm 58,7% - mức giảm tương đương 19 tỷ USD.

Thống kê của Sở Du lịch Hà Nội cũng cho thấy, 4 tháng đầu năm 2021, khách du lịch nội địa ước đạt 2,78 triệu lượt, giảm 27,2% so với cùng kỳ năm 2020. Tổng thu từ khách du lịch nội địa ước đạt 7,78 nghìn tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; công suất sử dụng phòng khối khách sạn 1 - 5 sao ước đạt khoảng 28,1%.

Lượng khách giảm mạnh khiến ngành du lịch, khách sạn kinh doanh thua lỗ. Bao nhiêu nguồn lực qua các lần chống dịch đã cạn kiệt, giờ doanh nghiệp càng rơi vào cảnh “kiệt quệ” khi vừa chuẩn bị bước vào mùa du lịch thì làn sóng Covid – 19 thứ 4 lại bùng phát. Quá khó khăn, nhiều đơn vị đã phải rao bán khách sạn, và đây được xem là giải pháp cuối cùng để thu hồi vốn.

Riêng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển, từ năm 2020 khi dịch Covid-19 bùng phát khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển cả nước gần như “đóng băng”, nguồn cung, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ của loại hình này rất thấp.

Sự "đóng băng" của thị trường được thể hiện qua con số chỉ có hơn 4.000 sản phẩm condotel được chào bán mới ra thị trường trong 9 tháng năm 2020. Thậm chí có đến 2/3 các dự án có sản phẩm chào bán nhưng không phát sinh giao dịch.

Tính chung lượng condotel đang được rao bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường condotel gần như không có giao dịch, cả năm lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 120 sản phẩm.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch chủ yếu xuất hiện ở những nhà đầu tư vốn mỏng, sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, buộc phải cắt lỗ condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng nhằm thu hồi vốn nhưng người rao bán nhiều hơn người mua, nhiều chủ sở hữu rao bán cắt lỗ căn hộ lên đến 500 – 700 triệu đồng…

BĐS nghỉ dưỡng “nóng trở lại”?

Dù vậy, một số đơn vị nghiên cứu thời gian gần đây vẫn đưa ra những nhận định khá lạc quan về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2021.

Theo Báo cáo của DKRA Việt Nam, trong quý 1/2021, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (3,2 lần) và condotel (7,4 lần) so với quý trước.

Đơn vị này nhận định, trong quý 2/2021, nguồn cung phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu tăng, các dự án tập trung ở thị trường quen thuộc như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Phú Quốc,… Trong đó, nguồn cung mới condotel có thể sẽ tăng so với quý 1/2021, dao động khoảng 800 - 1.000 căn, biệt thự biển cũng dao động ở mức 1.000 - 1.200 căn.

DKRA dự báo, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Loại hình nhà phố, shophouse trong những khu nghỉ dưỡng tích hợp được thị trường đón nhận khá tốt và sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường ở phân khúc này trong năm 2021.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, mặc dù Việt Nam bị sụt giảm khách quốc tế, nhưng đây vẫn là thị trường cơ hội cho các nhà đầu tư bởi lượng khách trong nước dồi dào và nhu cầu du lịch ngày càng cao, khi có hơn 90 triệu người có thời gian nghỉ từ 4-5 ngày. Chính vì vậy, du lịch Việt Nam sẽ còn cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng quần thể, tích hợp cả du lịch, chăm sóc sức khỏe, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm…

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi vào năm 2021, trong và sau dịch bệnh, hoạt động du lịch sẽ phục hồi đặc biệt mạnh mẽ theo hình chữ V, trong khi xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ 2 second-home ngày càng trở nên phổ biến.

Tuy nhiên, từ diễn biến thị trường có thể thấy, một số đơn vị nghiên cứu có cái nhìn chưa sát với thực tế và bối cảnh thị trường hiện nay khi cho rằng thị trường đang nóng trở lại và sẽ “tăng tốc” ngay khi dịch covid – 19 được kiểm soát. 

Như đã đề cập, sự thoái trào của  bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu từ năm 2018 và xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Trong đó, sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án condotel đã khiến các nhà đầu tư “vỡ mộng” với loại hình này. Condotel bị khách hàng quay lưng, các nhà đầu tư không còn mặn mà và dường như đã mất niềm tin vào cam kết của các chủ đầu tư khiến thanh khoản loại hình này ngày càng khó khăn, thị trường sụt giảm.

Condotel rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa, tồn kho từ các dự án mở bán trước đây ở mức cao trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Cũng bắt đầu từ năm 2018, lượng hàng tồn kho condotel vọt len cao ngất ngưởng, thị trường có dấu hiệu “bội thực nguồn cung”.

Trong một báo cáo của DKRA Việt Nam năm 2018, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt cao ngất ngưởng lên đến 90%. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Theo đó, lượng hàng tồn kho condotel tại Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng lần lượt là 74-78-91%.

Một nguyên nhân khác đến từ đến từ khung pháp lý cho loại hình condotel và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa rõ ràng khiến khách hàng có tâm lý e ngại, dòng sản phẩm condotel đã "mất điểm" trong mắt khách hàng bởi hàng loạt các điểm nghẽn pháp lý kéo dài từ nhiều năm qua nhưng không được giải quyết.

Một thực tế hiện nay là phần lớn các nhà đầu tư đều nhận thấy họ không cho thuê được hoặc ủy thác kinh doanh lợi nhuận thấp. Thậm chí, giá condotel không tăng như kỳ vọng, không thể lướt sóng do pháp lý yếu.

Hơn nữa, tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến hết sức phức tạp và khó dự đoán. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ khiến phân khúc này tiếp tục suy giảm, thậm chí “kiệt quệ”.

Loạt dự án vẫn “ra hàng”

Bất chấp bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tung ra hàng nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với những kỳ vọng rất lớn. Trong đó đa phần là căn hộ condotel – loại hình đang khiến nhiều nhà đâu tư phải “tháo chạy” và bán cắt lỗ khá nhiều trên thị trường hiện nay.

Tại Khánh Hoà, Tập đoàn KDI Holdings đã ra mắt dự án Vega City Nha Trang rộng 43,8ha với số vốn đầu tư lên đến 13.000 tỷ đồng. Theo giới thiệu, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 15,61ha, được khởi công vào quý 2/2020 và dự kiến bàn giao vào quý 4/2022 với các loại hình sản phẩm gồm 1.500 căn hộ khách sạn, 168 shophouse mặt biển và 100 biệt thự nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, dự án nghỉ dưỡng Cam Ranh Bay của Công ty TNHH đầu tư Cam Lâm có quy mô là 13ha, tọa lạc KDL Bắc bán đảo Cam Ranh, TP. Cam Ranh dự kiến cũng sẽ cung cấp cho thị trường 230 căn hộ dịch vụ quản lý bởi Somerset, 598 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ quản lý bởi Tauzia và 175 căn biệt thự biển.

Tại Phú Quốc, Tập đoàn TTC vừa công bố quần thể nghỉ dưỡng Selavia Phú Quốc tại ấp Suối Lớn, xã Dương Tơ (Phú Quốc, Kiên Giang). Theo quảng cáo, Selavia có quy mô 180ha, được quy hoạch thành nhiều phân khu từ khu căn hộ nghỉ dưỡng, khu nhà phố thương mại, khu biệt thự biển, khu biệt thự đồi, khu khách sạn quốc tế. Hiện tại, dự án đang triển khai 99 căn shophouse, diện tích 160-192 m2.

Một dự án nghỉ dưỡng khác tại Bình Thuận thời gian gần đây được giới thiệu rầm rộ là Venezia Beach - Luxury Residences & Resort nằm trên cung đường Hồ Tràm – Bình Châu do Hưng Vượng Developer phát triển. Venezia Beach được giới thiệu là tổ hợp trung tâm thương mại, giải trí và du lịch 5 có quy mô 72 ha chia làm 4 phân khu: The Venice, The Catania, The Milano và The Vicenza mang cảm hứng của 4 thành phố nổi tiếng nước Ý. Sắp tới, dự án sẽ giới thiệu ra thị trường phân khu đầu tiên The Venice với 681 sản phẩm.

Tại thị trường phía Bắc, dự án The Holiday Hạ Long tại Phường Bãi Cháy cũng đang được giới thiệu trên nhiều website nhà đất. Dự án là tổ hợp nghỉ dưỡng gồm một toà tháp khách sạn và một toà tháp căn hộ nghỉ dưỡng cao 39 tầng và 1 tầng mái, cung cấp cho thị trường hơn 500 căn hộ.

Ngoài ra, tại các thị trường “mới nổi” như Hoà Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Ninh Thuận,… cũng đang rục rịch ra mắt thị trường.

Những dự án này "ra hàng" sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường. Tuy nhiên, ghi nhận đến cuối năm 2020, thị trường còn tồn kho gần 20.000 căn hộ nghỉ dưỡng và đối diện với nguy cơ "bội thực" nguồn cung, đây sẽ là thách thức không nhỏ đối với những dự án mở bán trong năm nay.