Nhà ở xã hội đã sử dụng tăng giá: Do đâu?

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2023, cả nước có 01 dự án NƠXH với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; có 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng…

Nhà ở công nhân có 397 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 453.426 căn trong đó, đang triển khai xây dựng 152 dự án với quy mô 153.426 căn; đang thực hiện thủ tục đầu tư 245 dự án với quy mô 300.000 căn… Tuy nhiên, nguồn cung về NƠXH, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp bách hiện nay.

Khoảng 5 năm gần đây, những căn hộ NƠXH đã qua sử dụng, đủ điều kiện giao dịch mua – bán trên thị trường bất động sản có tốc độ tăng giá khá nhanh, phổ biến tăng lên 15 – 17 triệu đồng/m2 (so với giá bán NƠXH trung bình từ các chủ đầu tư, ở mức 12 – 15 triệu đồng/m2), sau đó ở mức trung bình 17 – 19 triệu đồng/m2. Hiện nay, có khu vực, giá NƠXH đã lên tới 21 – 25 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 30 – 35 triệu đồng/m2, khiến cho nhiều người thu nhập thấp có nhu cầu không thể tiếp cận được.

Có thể điểm qua một số chung cư NƠXH đã qua sử dụng có căn hộ được rao bán gấp 2 – 3 lần so với giá ban đầu như: Dự án NƠXH tại Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) do HUD làm chủ đầu tư. Dự án được bàn giao năm 2016 với giá bán hơn 13 triệu đồng/m2. Thế nhưng đến nay giá căn hộ tại đây giao dịch trên thị trường lên trên 30 triệu đồng/m2.

Hay dự án NƠXH Rice City Tây Nam Linh Đàm do BIC làm chủ đầu tư bàn giao cho người dân về ở từ đầu năm 2016 với giá chỉ gần 15 triệu đồng/m2. Sau 7 năm sử dụng, nhiều căn hộ đang được rao bán với mức giá 33 – 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí từng căn và từng tòa.

Một số dự án khác như Dự án nhà ở Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội); NƠXH Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội); Dự án NƠXH số 987 Tam Trinh thuộc phường Yên Sở; NƠXH CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông…, các căn hộ đủ điều kiện được bán đều có giá bán tăng gấp đôi, gấp ba và không có dấu hiệu xuống giá.

Ngoài ra, khu nhà ở thương mại giá rẻ HH Linh Đàm cũng có nhiều căn hộ giao bán với giá nhỉnh hơn lúc mua nhưng không cao bằng các tòa NƠXH lân cận do vướng giấy tờ pháp lý.

Theo một môi giới tại quận Hoàng Mai, giá bán NƠXH đã qua sử dụng tăng giảm theo từng năm, tuy nhiên thường là tăng hoặc đứng giá chứ ít khi nào giảm.

Giá mỗi căn hộ lại tùy thuộc vào thiết kế nội thất trong nhà, vào hướng nhà và vị trí của từng tòa nhà. Khách hàng có nhu cầu thường họ đi xem nhà và chốt mua rất nhanh mặc dù giá bán không thua kém nhiều so với giá nhà thương mại trong khu vực. Nhưng họ chấp nhận vì căn hộ có vị trí thuận tiện cho họ đi làm, con cái đi học, hạ tầng xung quanh cơ bản đầy đủ… Trong khi nhà ở thương mại giá cao, NƠXH khan hiếm thì lựa chọn mua NƠXH đã qua sử dụng được cho là tối ưu.

Thực tế cho thấy, do nhu cầu nhà ở trên thị trường ngày càng lớn, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, NƠXH. Song phân khúc này dường như không có dự án nào được đầu tư xây dựng nhiều năm nay, mà thay vào đó là các dự án trung, cao cấp lại chiếm phần lớn. Cầu vượt quá cung đã khiến giá NƠXH đã qua sử dụng nhiều năm cũng tăng giá.

Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị vẫn tăng cao cũng khiến không chỉ NƠXH cũ mà NƠXH mới giá cũng tăng cao.

Theo các chuyên gia, NƠXH nhận được ưu đãi từ chính sách của Nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế… Vì vậy, giá NƠXH thấp hơn so với nhà ở thương mại. Theo quy định, sau 5 năm, NƠXH được chuyển nhượng bình thường như nhà ở thương mại. Do đó, nhiều NƠXH đã đủ điều kiện bán và có xu hướng tăng mạnh trong khi nguồn cung phân khúc này đang rất thiếu.