Ninh Vân Bay sở hữu những dự án bất động sản khủng nhưng tình hình kinh doanh vẫn bết bát

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng "khủng"

Six Sense Saigon River

Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (Mã chứng khoán: NVT - HOSE) được biết đến là doanh nghiệp sở hữu khu nghỉ dưỡng 5 sao Six Senses Ninh Vân Bay tại vịnh Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, được đưa vào hoạt động từ năm 2004. Khu nghỉ dưỡng này gồm 58 villa cao cấp có mức giá thuê từ 800 USD đến hơn 4.200 USD/đêm.

Từng tham vọng trở thành ông trùm bất động sản nghỉ dưỡng sau thành công của Dự án Six Senses Ninh Vân Bay, Công ty đã rót vốn vào hàng loạt dự án như Emeralda Ninh Bình, Emeralda Hội An, Six Senses Latitude Sài Gòn River, LacViet New Tourist City, Khu du lịch sinh thái Đông Anh, góp 100% vốn thành lập Công ty TNHH Câu lạc bộ Kỳ nghỉ Ninh Vân Bay.

Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính cao, Ninh Vân Bay chịu gánh nặng chi phí lớn, trong khi thị trường gặp khó khăn, nên đã lao dốc, chìm vào thua lỗ từ năm 2011. Theo đó, giai đoạn 2011 - 2012 là thời kỳ khó khăn của NVT, công ty liên tục thua lỗ. Hồi phục có lãi trở lại được 2 năm thì đến năm 2015, NVT lại ghi nhận mức lỗ kỷ lục 126 tỷ đồng. Mặc dù năm 2016 công ty có lãi nhưng tính đến hết quý I/2017, NVT vẫn lỗ lũy kế 205 tỷ đồng.

Trước tình hình kinh doanh bết bát, Đại hội đồng cổ đông NVT đã quyết định “bán con trả nợ”.

Ngày 27/10/2017, NVT đã ký hợp đồng chuyển nhượng Công ty Hai Dung – công ty sở hữu dự án hơn 55ha Six Senses Saigon River với giá phí chuyển nhượng 200 tỷ đồng. Tính đến thời điểm 31/12/2017, dự án Six Sense Saigon River chính thức biến mất khỏi danh mục dự án đầu tư của NVT.

Đáng chú ý, trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tác 10 ngày (ngày 17/10/2017), UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Six Senses Saigon River.

Theo đó, dự án này được phê duyệt 13,73ha đất ở gồm 11,02ha đất biệt thự thương mại và 2,71ha đất nhà ở xã hội. Cùng với đó, giảm diện tích đất biệt thự nghỉ dưỡng từ 13,82ha xuống còn 4,83ha. Việc điều chỉnh này giúp giá trị của dự án Six Senses Saigon River tăng cao nhiều lần.

Được biết, Khu đô thị du lịch sinh thái Six Senses Sài Gòn River do Công ty TNHH Hai Dung làm chủ đầu tư, với cơ cấu sử dụng đất của dự án như sau: Đất ở (hơn 12,6 ha); đất biệt thự nghỉ dưỡng (hơn 4,8 ha); đất dịch vụ đô thị (1,6 ha); đất dịch vụ du lịch (gần 9 ha); đất cây xanh, mặt nước (hơn 15,2 ha) và đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông (gần 12 ha).

Vị trí 1 là khu đất hơn 2,5 ha với khoảng 57 lô đất (gần 1ha) có chức năng là đất nhà liền kề có sân vườn, phần còn lại hơn 1,5ha là đất giao thông, đất cây xanh và mặt nước. Vị trí thứ 2 là khu đất hơn 2,9 ha với 49 lô đất (6.092m2) có chức năng là đất nhà liền kế có sân vườn, phần diện tích còn lại hơn 2,3 ha được sử dụng vào mục đích là đất giao thông, đất cây xanh và mặt nước, đất dịch vụ du lịch và đô thị. Bên cạnh đó, quy mô dân số của dự án cũng được điều chỉnh tăng lên khoảng 3.273 người.

Sau khi NVT bán Hai Dung, giới chủ đứng sau thâu tóm dự án Six Senses Sài Gòn River vẫn chưa được công bố rõ ràng.

Tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 4/2021, Hai Dung có vốn điều lệ là 325 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm: CTCP Đầu tư và Phát triển HH (50%), Công ty TNHH Dl Investment (30%) và Công ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Newhaus (20%).

AnaMandara Villas Dalat Resort & Spa

Khu nghỉ dưỡng Anna Mandara Villas Dalat Resort & Spa tại Đà Lạt là các biệt thự cổ được người Pháp xây dựng từ những năm đầu của thế kỷ 19. Khu nghỉ dưỡng có 23 cụm biệt thự riêng biệt trên quy mô 7ha bên đồi thông tại trung tâm thành phố Đà Lạt. Năm 2020, Ninh Vân Bay cho biết khu nghỉ dưỡng vẫn đạt tổng doanh thu xấp xỉ 39 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 12 tỷ đồng.

Hiện Ana Mandara Dalat Resort & Spa đang được Ninh Vân Bay nghiên cứu cải tạo thành khu nghỉ đặc biệt cao cấp, hưởng tới dòng sản phẩm khu nghỉ di sản.

Năm 2020, Ninh Vân Bay cho biết khu nghỉ dưỡng vẫn đạt tổng doanh thu xấp xỉ 39 tỷ đồng, lợi nhuận gộp 12 tỷ đồng.

Dự án Khu nghỉ dưỡng Mũi Né

Dự án Khu nghỉ dưỡng Mũi Né có quy mô trên 4ha nằm tại ven bờ biển Mũi Né của thành phố Phan Thiết. Dự án bao gồm 110 phòng ngủ, 1 tòa khách sạn, 10 biệt thự cao cấp; dự kiến khai trương vào năm 2023.

Ninh Vân Bay cho biết, dự án gồm một tòa khách sạn, 110 phòng ngủ, 10 biệt thự cao cấp; dự kiến khai trương vào năm 2023. Đây là dự án nằm trong mục tiêu phát triển chuỗi các khu nghỉ dưỡng cao cấp của Vinh Vân Bay ở các địa bàn du lịch trọng điểm tại Việt Nam.

Dự án này là một trong những mục tiêu quan trọng nhất giai đoạn 2021 - 2022, nằm trong chiến lược phát triển chuỗi các khu nghỉ dưỡng cao cấp hàng đầu của Ninh Vân Bay tại các địa bàn du lịch trọng điểm của Việt Nam.

Ana MandaraVillas Dalat Resort & Spađược ví như một bảo tàng kiến trúc vô cùng đa dạng với khoảng 100 căn phòng là những không gian trưng bày hoàn toàn khác biệt, không phòng nào giống phòng nào, mang những nét độc đáo riêng được kết hợp tỉ mỉ, hài hòa giữa từng tiểu tiết. Nội thất bên trong hầu như được giữ nguyên trong quá trình trùng tu, từ các chi tiết nhỏ như: sàn gỗ, công tắc đèn, hệ thống cửa sổ được làm bằng gỗ quý, chiếc lò sưởi… Nhờ vậy, du khách khi đến đây đều có cảm giác như đang ở trong một ngôi nhà kiểu Pháp chính hiệu, gợi nhớ về cuộc sống xa hoa của giới thượng lưu vào đầu thế kỷ 20 tại Đông Dương.

Khu nghỉ dưỡng từng được vận hành bởi thương hiệu quản lý hàng đầu thế giới Six Senses - cũng là đơn vị vận hành có đóng góp quan trọng trong việc tạo nên giá trị đặc biệt trong uy tín, đẳng cấp và phong cách phục vụ của Ana MandaraVillas Dalat Resort & Spa. Đại diện Ninh Vân Bay cho biết, công ty cũng sẽ dự định đưa những đơn vị quản lý cao cấp nhất, có chất lượng tương đương để quản lý vận hành khu nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Six Senses Ninh Vân Bay Khánh Hòa

Tháng 9/2021, Khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay (xã Ninh Vân, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa) đã được hãng tin Euronews bình chọn vào nhóm 11 khu nghỉ sinh thái bền vững hàng đầu thế giới. Six Senses Ninh Vân Bay là đại diện duy nhất của Việt Nam được vinh danh lần này.

Với mức giá từ hơn 20 triệu đồng/đêm cho một phòng đôi và cao nhất cho một biệt thự riêng lên gần 100 triệu đồng/đêm, Six Senses Ninh Vân Bay được nhiều tạp chí du lịch nổi tiếng nước ngoài bình chọn nằm trong top các khu nghỉ dưỡng hàng đầu. Trước đó, vào tháng 4/2021, Tạp chí du lịch nổi tiếng Veranda của Mỹ cũng đã đưa Six Senses Ninh Vân Bay vào danh sách 30 khu nghỉ dưỡng trọn gói hàng đầu trên toàn cầu... Dù vậy, kết quả kinh doanh của công ty vận hành là Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay đến hết tháng 6/2022 vẫn có lỗ lũy kế hơn 700 tỉ đồng.

Six Senses Ninh Vân Bay gần như giữ nguyên hiện trạng cảnh quan thiên nhiên mà không đập bỏ bất kỳ thứ gì, thay vào đó họ xây dựng xung quanh các thành đá tự nhiên và tận dụng sự phong phú của thảm thực vật sẵn có. Cứ mỗi một cây xanh bị chặt bỏ sẽ được trồng lại bằng 10 cây khác, đảm bảo giữ gìn sự cân bằng tự nhiên và không làm ảnh hưởng đến môi trường.

Các căn biệt thự ở đây được xây dựng từ các vật liệu tự nhiên của địa phương như gỗ đỏ, tre… Hầu hết thực phẩm được tự trồng trong khuôn viên khu nghỉ để phục vụ cho du khách tới nghỉ dưỡng. Các món ăn còn được chế biến bởi các đầu bếp chuyên nghiệp quốc tế mang đến những hương vị thực sự tươi ngon và hấp dẫn. Bạn sẽ không khỏi bất ngờ khi biết rằng khu nghỉ đã tận dụng tối đa nguồn rác thải thực phẩm, tái chế chúng trở thành phân trộn để chăm sóc cho các loại cây trồng. Những sản phẩm dù rất nhỏ như vỏ cam, chanh còn sót lại khi làm nước ép cũng có thể biến thành sản phẩm tinh dầu được chế biến trong nhà máy chưng cất rượu, những chiếc khăn tắm cũ sẽ được tái chế thành chậu cây và lấy vỏ bọc sáp ong để bảo quản thực phẩm.

Thua lỗ nặng

Công ty Cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (NVT) báo cáo lỗ sau thuế quý IV/2022 gần 3,5 tỷ đồng, dù doanh thu tăng mạnh lên gần 71,8 tỷ đồng. Tính ra, trong cả năm 2022, Ninh Vân Bay lỗ ròng tới 3 quý: quý I lỗ ròng 5,8 tỷ đồng, quý II lỗ ròng hơn 37 triệu đồng.

Lũy kế cả năm 2022, theo báo cáo hợp nhất, Ninh Vân Bay đã thoát lỗ khi có lãi sau thuế hơn 17 tỷ đồng, trong khi năm 2021 lỗ trên 62 tỷ đồng. Tuy nhiên, riêng công ty mẹ vẫn bị lỗ hơn 12 tỷ đồng trong cả năm 2022. Đây là năm thứ 2 liên tiếp, Ninh Vân Bay ghi nhận lỗ ròng.

Mặc dù ngành du lịch đã ghi nhận hồi phục sau đại dịch nhưng những con số trên cho thấy, Ninh Vân Bay chưa đủ lực vực lại doanh nghiệp như thời kỳ trước đại dịch. Kết quả này cũng chưa đạt được kế hoạch mà ĐHĐCĐ đã đề ra cho cả năm 2022 là 345 tỷ đồng doanh thu thuần hợp nhất và 34,49 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế hợp nhất.

Đến nay, Ninh Vân Bay vẫn chưa đủ tài chính để xử lý xong khoản thua lỗ từ nhiều năm trước, đặc biệt là năm 2017 lỗ "khủng" hơn 479 tỷ đồng do chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty con. Giai đoạn đó, để thu xếp nguồn tài chính tất toán nghĩa vụ thanh toán của khoản trái phiếu đến hạn trả với số nợ gốc là 230 tỷ đồng, Ninh Vân Bay đã chuyển nhượng toàn bộ giá trị đầu tư vào Công ty TNHH Hai Dung và ghi lỗ từ giao dịch chuyển nhượng này.

Khoản lỗ ròng năm 2022 tiếp tục khiến khoản lỗ lũy kế dâng cao. Tính đến cuối năm 2022, lỗ lũy kế của doanh nghiệp đang ở mức 742 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu và tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cũng giảm sút.

Ninh Vân Bay vẫn tiếp tục các kế hoạch đầu tư vào dự án mới như dự án Mũi Né (Bình Thuận) thông qua việc đầu tư vào Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Bảo Việt năm 2021. Tuy nhiên, việc đầu tư của Ninh Vân Bay từ trước đến nay dường như không được "mát tay". Hiện, công ty còn đang đầu tư góp vốn khoảng 25,2 tỷ đồng vào đơn vị khác, tuy nhiên trong đó khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Du lịch Tân Phú trị giá 18,3 tỷ đồng khiến công ty buộc phải trích lập dự phòng toàn bộ giá trị khoản đầu tư.

Năm 2022, công ty này đã có nhiều thay đổi trong ban lãnh đạo. Trong đó, Hoa hậu Ngọc Hân được bổ nhiệm chức vụ Phó tổng giám đốc từ 16/3/2022.

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu NVT của Ninh Vân Bay vẫn còn trong diện bị cảnh báo vì lỗ từ năm 2018 đến nay. Chốt phiên ngày 28/2, cổ phiếu NVT giảm về mức 7.100 đồng/cp.

Ninh Vân Bay tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tuấn Phong, được thành lập từ tháng 9/2006 với vốn điều lệ ban đầu 1 tỷ đồng và hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng cơ bản, mua bán vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất... Năm 2009, Công ty Tuấn Phong tăng vốn điều lệ lên 265 tỷ đồng và đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay.

Năm 2010, Ninh Vân Bay đưa cổ phiếu lên niêm yết trên sàn chứng khoán. Vốn điều lệ lúc này là 505 tỷ đồng.

Từ năm 2010 đến 2012, công ty góp vốn vào một loạt công ty để triển khai các dự án bất động sản du lịch và hoạt động quản lý điều hành các khu nghỉ dưỡng, như Công ty Cổ phần Du lịch Tân Phú (Hà Nội), Công ty TNHH Du lịch sinh thái Cồn Bắp (Quảng Nam), Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt (TPHCM), Công ty TNHH CLB Kỳ nghỉ Ninh Vân Bay, Công ty Cổ phần EMG.

Dự án quan trọng nhất của Ninh Vân Bay là khu nghỉ dưỡng cao cấp Six Senses Ninh Vân Bay tại Nha Trang, Khánh Hòa. Six Senses Ninh Vân Bay Nha Trang được biết đến là một trong những khu resort đẹp và có giá đắt đỏ bậc nhất Việt Nam hiện nay khi có giá phòng bình quân năm 2020 đạt 442 USD/đêm (khoảng 10 triệu đồng).