'Nội soi' khối bất động sản thế chấp tại loạt ông lớn ngân hàng

Hơn 6,21 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp tại nhóm Big4 ngân hàng

Bất động sản thế chấp vẫn được các nhà băng ưu tiên nhận làm tài sản cầm cố, thế chấp hơn cả bởi đây là những tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, ít hao mòn giá trị và khi phát sinh nợ xấu thì phát mãi có lợi hơn so với máy móc, hàng tồn kho hay giấy tờ có giá. Giá trị chuyển nhượng bất động sản thường tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm.

Bên cạnh đó, nghiệp vụ cho vay thế chấp bằng đất, nhà hình thành trong tương lai ngày càng nở rộ cũng khiến lượng bất động sản cầm cố tại các ngân hàng không ngừng gia tăng trong các năm qua.

Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2021 tại Vietcombank cho biết, đến cuối năm 2021, lượng tài sản thế chấp tại nhà băng này đã vượt 1,63 triệu tỷ đồng, tăng 13% so với cuối năm 2020. Trong đó, bất động sản thế chấp tại Vietcombank có giá trị hơn 1,16 triệu tỷ đồng, tăng 21% và chiếm 71% tổng tài sản bảo đảm. Tốc độ tăng bất động sản thế chấp còn cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của Vietcombank năm 2021 (14%) và cao hơn mức tăng chung của tài sản thế chấp. 

Với dư nợ cho vay vào cuối năm 2021 ở mức 960.750 tỷ đồng, bình quân mỗi đồng cho vay của Vietcombank được đảm bảo bởi 1,70 đồng tài sản thế chấp, riêng bất động sản là 1,21 đồng.

Vietinbank cũng đang nắm giữ hơn 2,32 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp,trong đó bất động sản thế chấp tăng nhẹ, ghi nhận hơn 1,49 triệu tỷ đồng.

Hai ngân hàng còn lại trong nhóm Big4 là BIDV và Agribank đang ghi nhận lượng bất động sản thế chấp lớn nhất nhì ngành.

Cụ thể, tính đến 31/12/2021, lượng tài sản thế chấp tại BIDV hơn 2,22 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cuối năm 2020. Trong đó, khối bất động sản được thế chấp hơn 1,53 triệu tỷ đồng, tăng 18% so với cuối năm 2020 và chiếm 69% tổng tài sản thế chấp (đứng thứ 2 toàn ngành).

Ngoài ra, BIDV cũng nhận gần 202.902 tỷ đồng tài sản thế chấp là động sản và hơn 263.192 tỷ đồng là giấy tờ có giá. Các tài sản khác là hơn 222.326 tỷ đồng.

Sở hữu khối tài sản thế chấp là bất động sản lớn nhất hệ thống chính là Agribank. Tính đến cuối năm 2021, giá trị sổ sách các tài sản thế chấp tại ngân hàng mẹ Agribank đạt hơn 2,32 triệu tỷ, tương đương tăng hơn 262.000 tỷ đồng, tăng 13% so với cuối năm 2020. Tổng giá trị tài sản thế chấp tại nhà băng này hiện cao hơn 77% so với số dư cho vay khách hàng cùng thời điểm.

Trong đó, riêng tài sản thế chấp là bất động sản tại Agribank đã có giá trị trên 2,01 triệu tỷ đồng, chiếm 87% tổng giá trị tài sản thế chấp và tăng gần 10% so với cuối năm 2020. Tốc độ tăng này còn cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của Agribank năm 2021 (8%). Kéo theo tỷ lệ tài sản thế chấp/dự nợ cho vay của Agriabnk ở mức 174%, tương ứng cứ mỗi đồng cho vay được đảm bảo bởi 1,74 đồng tài sản thế chấp và riêng bất động sản thế chấp là 1,53 đồng.

Ngoài ra, trong cơ cấu tài sản thế chấp của Agribank hiện có khoảng 139.200 tỷ đồng tài sản thế chấp là động sản, chỉ chiếm 6% tổng giá trị tài sản thế chấp tài sản; gần 100.000 tỷ là giấy tờ có giá của khách hàng và các tổ chức tín dụng khác; cùng khoảng 70.200 tỷ là giá trị các tài sản đảm bảo khác.

Như vậy, đến cuối năm 2021, nhóm Big4 đang nắm giữ lượng tài sản thế chấp lên tới hơn 8,47 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp ở mức 6,21 triệu tỷ đồng, tăng 12% so với đầu năm, chiếm tới 73% lượng tài sản thế chấp. 

Nếu xét về giá trị tuyệt đối, Agribank nhà băng duy nhất toàn ngành có giá trị bất động sản thế chấp vượt mốc 2 triệu tỷ đồng, đứng thứ 2 là BIDV. Tuy nhiên, xét về tốc độ tăng trưởng, Vietcombank là nhà băng có mức tăng trưởng tài sản thế chấp là bất động sản nhanh nhất nhóm Big4.

ACB, MBBank,... nắm giữ thêm hàng trăm nghìn tỷ bất động sản thế chấp

Lượng bất động sản thế chấp cũng đang có xu hướng tăng cao tại một số ngân hàng tư nhân.

Đơn cử như MBBank, đến cuối năm 2021 giá trị tài sản thế chấp tăng 33% lên hơn 1,35 triệu tỷ đồng. Trong đó, lượng bất động sản thế chấp tại MBBank tăng 25% lên hơn 424.065 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản thế chấp. Tốc độ tăng này cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của MBBank (22%). Qua đó, kéo tỷ lệ tài sản thế chấp/dự nợ cho vay từ mức 341% lên mức 372%, tương ứng cứ mỗi đồng cho vay được đảm bảo bởi 3,72 đồng tài sản, riêng bất động sản là 1,17 đồng.

Trường hợp tại Techcombank, giá trị tài sản thế chấp ghi nhận hơn 813.520 tỷ đồng, tăng 36%. Trong đó, lượng bất động sản thế chấp tại Techcombank hơn 522.747 tỷ đồng, tăng 27% và chiếm tới 64% tổng tài sản cầm cố, tốc độ tăng này cũng cao hơn cả tốc độ tăng trưởng tín dụng tại Techcombank (25%)

Với dư nợ cho vay vào cuối năm 2021 đạt khoảng 347.341 tỷ đồng, bình quân mỗi đồng cho vay của Techcombank được đảm bảo bởi 2,42 đồng tài sản thế chấp, riêng bất động sản là 1,50 đồng.

Ở ACB, tài sản thế chấp là bất động sản tính đến cuối năm 2021 tăng 13% lên gần 676.050 tỷ đồng, chiếm tới 94% tổng tài sản thế chấp của nhà băng này.

Ngân hàng quy mô nhỏ hơn như VIB cũng có lượng giá trị bất động sản thế chấp của khách hàng tăng 14% so với cuối năm 2020, ghi nhận hơn 478.478 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp tăng 23% ghi nhận hơn 290.000 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản cầm cố tại nhà băng này. Tốc độ tăng trưởng bất động sản thế chấp còn cao hơn cả mức tăng trưởng tín dụng tại VIB (19%).

Thực tế, việc nắm giữ nhiều bất động sản thế chấp cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi thực hiện phát mãi do tính thanh khoản không cao và tồn tại nhiều rủi ro pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản.

Ngoài ra, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Trong thời gian qua, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh phát mãi tài sản là bất động sản để thu hồi nợ tuy nhiên các khoản nợ được rao bán nhiều lần kèm đại hạ giá mà vẫn chưa tìm được người mua.