Quản lý đất đai tại Việt Nam: Còn tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Ngày 9/7, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức Tọa đàm đối thoại chính sách “Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam”.

Tọa đàm nhằm chuẩn bị tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành, sửa đổi Luật Đất đai 2013 và xác định các định hướng đổi mới chính sách, pháp luật nhằm thúc đẩy phát triển thị trường đất đai và tài sản trên đất trong giai đoạn tới. Tọa đàm diễn ra với hai hình thức trực tiếp và trực tuyến.

Còn nhiều xung đột lợi ích trong khuôn khổ chính sách

Tại Việt Nam, thị trường quyền sử dụng đất chính thức được “khai sinh” cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Kể từ đó đến nay, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước (đặc biệt là chủ trương chính sách về đất đai) đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” là một chủ trương có tác động trực tiếp và cơ bản nhất đến thị trường đất đai và tài sản trên đất (thị trường bất động sản) trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, theo PGS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn tồn tại nhiều hạn chế như: Tình trạng mất cân đối cung cầu về đất đai trên các thị trường bộ phận, bất cập cơ chế giá đất thị trường, quá trình chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện…

Tại cuộc tọa đàm, các chuyên gia nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam có các đặc trưng riêng. Đó là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá bất động sản theo mục đích sử dụng.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng quyết định bởi các cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của quyền sử dụng đất nên quản lý bất động sản còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung - cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý bất động sản ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Đây cũng là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.

Theo TS Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, khác với các nền kinh tế khác, do đặc trưng không có quyền sở hữu đất đai, nên quyền lực tạo cung và điều tiết cung về quyền sử dụng đất của Nhà nước lớn. Do đó, công tác tạo cung, điều phối cung cho thị trường của cơ quan có thẩm quyền quyết định tính chất của cầu và giá cả của thị trường, quyết định phần lớn biến động của thị trường.

Ngoài ra, TS Hoàng Kim Huyền cũng chỉ ra một số vấn đề bất cập hiện nay như UBND cấp tỉnh, huyện vừa được quyền phê duyệt vừa thay đổi, bổ sung quy hoạch vừa không chịu trách nhiệm giải trình về việc chậm công bố thông tin thay đổi, bổ sung quy hoạch; hay biến việc lấy ý kiến của các bên có lợi ích liên quan trong quy trình thành hình thức.

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân tích, thực hiện chức năng thay mặt sở hữu toàn dân quyết định về đất đai là Nhà nước đã tham gia trực tiếp vào thị trường. Tại các nước khác, chức năng này thể hiện dưới dạng bán đất công, cho thuê đất công do Bộ Tài chính quản lý để thu giá trị đất đai.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, chức năng này giao cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện, dưới sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, trong đó có quản lý việc thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng do UBND cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện đặt dưới sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

“Như vậy, đang xảy ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực đối với chức năng Nhà nước quyết định về đất đai”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định.

Siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền

Để gỡ bỏ xung đột lợi ích trong công cụ chính sách điều tiết cung và giá của thị trường, TS Hoàng Kim Huyền cho rằng cần tập trung vào hai vấn đề là: Triệt tiêu “xung đột lợi ích” trong công cụ chính sách điều tiết thị trường hiện nay và Công cụ chính sách giảm đầu cơ.

Theo TS Hoàng Kim Huyền, trước hết cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền.

Cụ thể, pháp lệnh hóa các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và sửa đổi quy hoạch. Việc vi phạm quy hoạch, cấp phép xây dựng, sửa đổi quy hoạch cần bị truy tố và đền bù tổn thất tại mọi cấp chính quyền, hoặc với thể nhân và cá nhân có liên quan. Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng các sai phạm pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước trong việc mời thầu, chỉ định thầu.

Về một số giải pháp quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo (Đại học Kinh tế Quốc dân) đề xuất cần thống nhất nhận thức rằng, mối quan hệ đất đai vận động trong thị trường quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường đó là sự vận động của giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất.

Thêm vào đó, cần có những nghiên cứu xem xét lại chế định về thu hồi đất, bổ sung thêm quy định nhằm thúc đẩy cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, cơ chế tạo quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Hoàn thiện thể chế, chính sách để điều chỉnh cơ cấu hàng hóa trên thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản; dần từng bước khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu đối với từng loại đất và bất động sản; thu hút đầy đủ các thành tố thị trường và các nguồn đầu tư tham gia mạnh mẽ vào thị trường đất đai và bất động sản để đa dạng sản phẩm bất động sản và thúc đẩy các cấp độ phát triển của thị trường. Hoàn thiện hệ thống công cụ tài chính - kinh tế trong quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Hoàn thiện cơ chế giá đất và phương pháp định giá đất.

Đồng quan điểm trên, ThS Tạ Thị Hà, Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai nhấn mạnh thêm, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị hiệu quả trên cơ sở loại bỏ xung đột lợi ích. Cấp phép, thủ tục đầu tư minh bạch. Thông tin thị trường công khai, minh bạch, không làm cho cung - cầu bị méo mó, tạo kỳ vọng ảo và hành vi đầu cơ. Giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị gia tăng thêm từ các lợi thế về vị trí địa lý, quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tuân theo cơ chế thị trường.

Chính sách thuế, tài chính điều tiết cung – cầu, triệt tiêu đầu cơ, công bằng và cân bằng lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và chủ đầu tư, người dân. Nguồn thu từ đất được sử dụng công khai, minh bạch, được tái đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường.