Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

"Cú sốc" của giới đầu tư căn hộ

Từ đầu tháng 3, nhiều chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu áp dụng các quy định cấm sử dụng căn hộ để kinh doanh lưu trú ngắn ngày dưới hình thức Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê). Động thái này diễn ra sau khi UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành quy định cụ thể, đồng thời Luật Nhà ở 2023 cũng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, với điều khoản cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. 

Ban quản trị nhiều chung cư tại một số địa phương khác cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự. Việc siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày là xu hướng đã được dự báo từ trước, nhằm đảm bảo đúng mục đích sử dụng căn hộ và trật tự trong khu dân cư.

Thời gian qua, mô hình lưu trú dạng Airbnb phát triển mạnh tại các đô thị lớn, tạo nên một thị trường sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Từ những bất tiện cho cư dân, áp lực hạ tầng, cho đến thất thu thuế và nguy cơ mất an ninh trật tự – đã có nhiều dấu hiệu cảnh báo rằng thị trường này đang phát triển vượt khỏi vùng kiểm soát của pháp luật.

Vấn đề cốt lõi là sự lệch pha giữa công năng thiết kế và mục đích sử dụng. Các dự án chung cư được xây dựng theo chỉ tiêu quy hoạch phục vụ cư dân ở lâu dài, từ hệ thống tiện ích, hạ tầng xã hội, đến phòng cháy chữa cháy và bãi đỗ xe. Khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển sang kinh doanh lưu trú ngắn hạn, hạ tầng nhanh chóng quá tải, làm xáo trộn sinh hoạt cộng đồng và phát sinh chi phí quản lý, bảo trì.

Mặt khác, việc cho thuê ngắn ngày theo kiểu “nửa vời” – không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế, không khai báo cư trú – còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chính thống như khách sạn, condotel, hay căn hộ dịch vụ.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc siết chặt quản lý là cần thiết để tái lập sự minh bạch và công bằng cho thị trường lưu trú. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để tái định vị giá trị thật của bất động sản chung cư – trở về đúng chức năng nhà ở thay vì một kênh đầu tư siêu lợi nhuận.

Ai được – ai mất?

Với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua căn hộ để khai thác Airbnb, đây là cú “phanh gấp”. Trong bối cảnh mặt bằng giá đã lên cao, khả năng tăng thêm không nhiều, lợi nhuận khai thác ngắn hạn bị suy giảm bởi các rào cản pháp lý – chi phí kinh doanh, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đăng ký tạm trú, thuế, phí... – nhiều người sẽ buộc phải thoái lui.

Thị trường có thể chứng kiến một làn sóng "bán tháo" những căn hộ vốn chỉ để phục vụ cho thuê ngắn ngày. Khi mô hình này không còn hiệu quả như trước, dòng tiền sẽ dịch chuyển – và nhóm người mua để ở sẽ là bên hưởng lợi.

Thực tế, trong bối cảnh “cơn khát” nhà ở ngày càng rõ nét, đặc biệt là các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân đô thị, việc giảm sức hút đầu tư ngắn hạn sẽ góp phần bình ổn giá bán. Người mua ở thực sẽ có nhiều lựa chọn hơn, trong khi áp lực từ giới đầu cơ tạm thời giảm nhiệt.

Cần khung pháp lý rõ ràng

Dù ủng hộ việc siết lại thị trường cho thuê ngắn ngày, VARS cho rằng cần có hành lang pháp lý minh bạch thay vì cấm đoán hoàn toàn. Chủ căn hộ muốn cho thuê nên được phép hoạt động nếu có đăng ký kinh doanh, tuân thủ quy định về an toàn, an ninh và nhận được sự đồng thuận từ cộng đồng cư dân trong toà nhà.

Các địa phương cũng cần đưa ra quy chế riêng cho hoạt động này, chẳng hạn như hạn mức căn hộ được phép cho thuê ngắn ngày trong một dự án, yêu cầu quản lý khách ra vào, tiêu chuẩn dịch vụ và nghĩa vụ thuế khoá. Chỉ khi có khung pháp lý đầy đủ, các mô hình kinh doanh mới phát triển bền vững mà không làm méo mó thị trường.

Câu chuyện của Việt Nam không phải là cá biệt. Nhiều thành phố lớn trên thế giới đã và đang áp dụng các biện pháp mạnh để siết loại hình lưu trú ngắn ngày. Tại Barcelona (Tây Ban Nha), chính quyền đã ngừng cấp phép cho thuê Airbnb mới từ năm 2021. Tại New York (Mỹ), luật mới chỉ cho phép thuê ngắn ngày dưới 30 ngày nếu chủ nhà cùng ở đó và số khách không vượt quá hai người.

Các động thái này đều chung một mục tiêu kiểm soát đà tăng giá nhà ở, hạn chế khủng hoảng chỗ ở cho cư dân đô thị, và đảm bảo công bằng trong kinh doanh lưu trú.

Tại Việt Nam, điều tương tự đang dần thành hình. Khi khung pháp lý được hoàn thiện và thị trường được phân tầng rõ ràng – nhà ở là để ở, còn lưu trú là để kinh doanh – giá trị thật của bất động sản sẽ dần được thiết lập lại.