Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Vướng mắc với nhà ở thương mại

Quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005 cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất như các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác, mà không quy định điều kiện riêng về loại đất. Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai.

Song theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp; Dự án đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; Dự án khu dân cư nông thôn.

Với các quy định trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án. Vì vậy đối với các trường hợp này không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, nhất là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp, trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Đặc biệt, nguồn cung dự án bất động sản thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu. Giá bất động sản tăng cao thời gian qua có nguyên nhân do việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn khó khăn.

Thực tế trên đặt ra yêu cầu cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Mục đích là nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ, tạo nguồn cung cho thị trường.

Thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Theo dự thảo Nghị quyết, việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo đưa ra điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Cụ thể, tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết phải đáp ứng các điều kiện khác. Bao gồm phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. UBND tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

Về tiêu chí thực hiện dự án, gồm khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm. Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

HoREA kỳ vọng, Dự thảo sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 8 (dự kiến khai mạc vào ngày 21/10/2024), sẽ tháo gỡ được vướng mắc do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

HoREA nhận thấy, Dự thảo nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, bên cạnh các phương thức tiếp cận đất đai thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà…