Thị trường bất động sản 2024: Kỳ vọng các khung pháp lý quan trọng

Hiện nay, Việt Nam vẫn duy trì sức hấp dẫn rất lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài với quy mô dân số của Việt Nam trên 100 triệu dân, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có hơn 10 triệu người/thành phố. Điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở và văn phòng tại hai thành phố này sẽ tương đối lớn.

Theo Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS quý IV/2023 và cả năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết, đối với thị trường bất động sản, từ thời điểm cuối năm 2022, thị trường BĐS đã gặp nhiều khó khăn, tính thanh khoản kém, rất nhiều dự án BĐS đang triển khai phải tạm dừng hoặc giãn, hoãn tiến độ.

Tình trạng này tiếp tục kéo dài đến nửa đầu năm 2023, chủ yếu do các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý của dự án và trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án; số lượng dự án phát triển nhà ở được chấp thuận mới và hoàn thành giảm so với các năm trước đây dẫn đến nguồn cung cho thị trường khá hạn chế tuy nhiên giá nhà ở lại có xu hướng tăng, vượt quá khả năng đáp ứng về tài chính của đại đa số người dân có nhu cầu mua để sử dụng.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Tổ công tác đã tiếp nhận, xử lý có hiệu quả các kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp qua đó đã giải quyết những tồn tại, vướng mắc trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.

Theo đó, thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2023 có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với 6 tháng đầu năm, nguồn cung đã từng bước cải thiện, một số dự án BĐS sau thời gian tạm dừng đã khởi động trở lại. Theo đó, lượng giao dịch của các loại hình BĐS ở cuối năm tăng so với hồi đầu năm chứng tỏ thị trường BĐS đang từng bước được hồi phục.

Để đảm bảo thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, trong thời gian tới Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhất là quy định về trình tự, thủ tục triển khai các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị mới để bảo đảm có hiệu lực đồng thời với các Luật, tránh khoảng trống pháp lý.

Đẩy mạnh hoạt động của Tổ công tác, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án bất động sản, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn, có tác động lan tỏa; tiếp tục chủ trì đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Chính sách xã hội để triển khai hiệu quả Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, kiên quyết xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ cho người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng tiếp tục chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"; tiếp tục hướng dẫn, đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, lập và công bố danh mục quy hoạch đất các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.

Trong khi đó, nhận định diễn biến tình hình thị trường BĐS trong năm 2024, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, từ kinh nghiệm làm việc với nhà đầu tư nước ngoài, quan điểm về thị trường BĐS Việt Nam theo tôi có thể được chia thành hai hướng chính: Đầu tư cấp dự án và đầu tư cấp doanh nghiệp. Dưới lăng kính cấp doanh nghiệp, nhà đầu tư tập trung vào các công ty bất động sản niêm yết. Bất chấp một số thách thức tồn tại lâu dài tại thị trường Việt Nam, chẳng hạn như thủ tục pháp lý, Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và thể chế chính trị ổn định.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, quỹ đất ở các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội dường như đã cạn. Song vừa qua, Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư công vào các dự án đô thị và cơ sở hạ tầng tại các thành phố vệ tinh xung quanh hai thành phố lớn này. Nhờ đó, nhà đầu tư trong nước đã có thể tham gia vào những dự án quy mô lớn hơn trước kia.

Nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn ở các thành phố vệ tinh đã sẵn sàng triển khai, đặc biệt là vào năm 2024, được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ, lãi suất dễ tiếp cận và dư địa mở rộng cho tăng trưởng kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ chính sách pháp lý thông thoáng, nhằm thúc đẩy phát triển và cung cấp các sản phẩm phục vụ nhu cầu xã hội.

Như vậy, bước vào năm 2024, Luật Đất đai (sửa đổi) khi được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023. Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm này. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

Tuy nhiên, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được thì sẽ thu hút được lượng cầu mua.

Chính phủ, Nhà nước đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt tất cả các khâu.