Thị trường căn hộ chung cư: Giá tiếp tục tăng cao, giao dịch giảm

Hà Nội: Nguồn cung căn hộ đến từ các "đại đô thị"

Theo báo cáo tổng hợp nghiên cứu thị trường giai đoạn đầu năm 2025 của Savills, thị trường bất động sản Hà Nội đón nhận 7.940 căn chung cư nguồn cung mới, giảm 39% theo quý. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý.

Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý. Căn hộ chung cư hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 84%.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm. Như vậy, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp tăng trung bình 22% theo năm.

Trong quý, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, đều là các dự án lớn, các "đại đô thị". Những dự án này sở hữu tiện ích vượt trội để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.

Theo báo cáo, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số lượng căn bán được. Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ VNĐ chiếm 50%. Không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ.

Huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán tăng 42%, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu đồng/m2 và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng, giá bán tăng 40% so với năm trước.

Giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm.

“Trong phần còn lại của năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần”, báo cáo cho biết.

Nhận định của các chuyên gia, sự gia tăng liên tục về giá chủ yếu do nguồn cung ngày càng tăng của các phân khúc cao cấp và sang trọng, chiếm hơn 77% nguồn cung mới. Trong khi đó, số lượng căn hộ giá rẻ vẫn còn hạn chế.

Đà Nẵng: Tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt 25%

Theo Báo cáo thị trường bất động sản đầu năm 2025 của DKRA, quý đầu năm nay, Đà Nẵng và các tỉnh vùng ven ghi nhận 1.244 căn hộ nguồn cung sơ cấp đến từ 18 dự án, tăng 19% so với cùng kỳ nhưng chỉ bằng 50% so với quý IV/2024, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng. Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm dự án mở bán mới.

Tỷ lệ tiêu thụ căn hộ sơ cấp đạt 306 căn, cao gấp 29 lần so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương với tỷ lệ hấp thụ khoảng 25%, phần lớn đến từ các dự án triển khai bán hàng cuối năm 2024. Nguồn cung sơ cấp tập trung tại quận Sơn Trà (TP Đà Nẵng), chiếm 41.6% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Giá bán sơ cấp toàn thị trường ghi nhận tăng phổ biến từ 3 đến 6%.

Sau tăng giá, hiện giá rao bán chung cư ở Sơn Trà đang dao động từ khoảng 27 đến 109 triệu đồng/m2, Hải Châu từ 35 đến 175 triệu đồng/m2, Sơn Trà từ 57-118 triệu đồng/m2. Quận Liên Chiểu là khu vực có mức giá căn hộ chung cư dễ chịu, bình dân nhất với mức giá từ 26 đến 64 triệu đồng/m2. Nhà đất, các dự án căn hộ khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng hoặc gần biển vẫn là dành cho các "nhà đầu tư Hà Nội", còn người dân Đà Nẵng mua nhà để ở tại các nơi xa trung tâm hơn.

Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung từ các dự án được mở bán ở quý IV/2024 như Nam Ô Discovery (GotecLand) và Mia Center Point (MIA Invest). 

Các chuyện gia nhận định, thông tin sáp nhập Quảng Nam vào Đà Nẵng đang tác động mạnh đến thị trường, tạo kỳ vọng về phát triển hạ tầng, mở rộng quỹ đất và phát triển đô thị. Điều này có thể đẩy giá căn hộ tăng nhưng thị trường cần thời gian thích ứng và điều chỉnh.

Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh: Nguồn cung vẫn rất hạn chế

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM, trong quý 1/2025 cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới. Theo đó, chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước, dù vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 29% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại thành phố Thủ Đức và quận Bình Tân. Dự án mới duy nhất được giới thiệu trong quý là The 9 Stellars - Alta Heights (Quận 9). Toàn bộ nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B và hạng C, sự khan hiếm của phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục diễn ra.

Cụ thể, nguồn cung mới thuộc hạng C với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ giai đoạn 2 của dự án Green Town (Bình Tân).

Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%. Giao dịch chững lại do yếu tố mùa vụ và thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.

Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.

Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý tới dự kiến sẽ có những biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại thị trường và nguồn cung mới có thể được bổ sung. Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường trong bối cảnh hiện tại.