Thị trường địa ốc bắt đầu chu kỳ suy thoái mới?

Sáng ngày 16/5, Diễn đàn dất động sản 2019 với chủ đề "Xu hướng đầu tư bất động sản 2019" được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức tại Hà Nội.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, về trung và dài hạn, thị trường còn rất tốt, tốc độ đô thị hoá còn độ mở rất lớn và tâm lý người dân thích dành dụm mua nhà, “điều quan trọng là phải cung ứng được cho cầu này một cách có chất lượng”.

Tuy nhiên, theo ông Nam, dù thị trường đang phát triển tốt nhưng thực tế giao dịch trong giai đoạn gần đây có xu hướng suy giảm mà nguyên nhân chủ yếu bởi "đất và tiền đều giảm".

Lý giải vì sao thị trường BĐS đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm, ông Nam cho rằng, đang có sự lo lắng về bong bóng BĐS, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào lĩnh vực này và dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.

Vị chuyên gia dẫn Thông tư 36 cho biết, từ tháng 1/2019, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản giảm với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Chưa dừng lại ở đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng gấp 3 lần lên 150%.

Ông Nam cũng cho biết, độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ năm 2017. Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì bất động sản gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng bất động sản chỉ được 12%. Năm 2018, tín dụng chung 12%, bất động sản còn có 5% và tới quý IV/2018 thậm chí tín dụng bất động sản còn giảm 0,8%. Dòng vốn vào thị trường bất động sản với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn.

Ông Nam cũng cho rằng “bất động sản thì cần tiền và đất. Tiền đã giảm, và đất thì cũng khó hơn khi gần đây quy định về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá siết rất chặt, thủ tục hành chính kiểm tra chặt hơn. Đất và tiền giảm mạnh thì thị trường đi xuống là đúng thôi".

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng chỉ ra hai xu hướng đầu tư không tích cực đối với thị trường BĐS gần đây.

Đó là là việc đầu tư, mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực như Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc. Một đồng đầu tư vào BĐS sẽ kéo theo 2,5 đồng vật liệu xây dựng và hàng ngàn mặt hàng… Như vậy, mua đất là “chôn tiền” vào đất. Do đó, phải hạn chế mua đất chứ không phải hạn chế mua nhà.

Thứ hai là xu hướng các nhà đầu tư lao về các tỉnh, thành, đặcbiệt là các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây đất rẻ, thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, không thể để đất đai “ngâm” ở đó mãi.

“Do đó cần đánh giá và lường trước khó khăn. Thế của các doanh nghiệp BĐS thời điểm hiện tại phải là phòng ngự, chứ không thể tấn công”, ông Nam nhấn mạnh.

Cũng tại diễn đàn, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, cho biết trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về BĐS nói chung giảm so với 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình.

Trong khi đó, BĐS giá cao lại có xu hướng tăng, đặc biệt là loại BĐS giá cao đến 200 - 300 triệu/m vuông đã xuất hiện tại một số thành phố lớn.

Còn TS Cấn Văn Lực quan cho rằng, thị trường vẫn có triển vọng phát triển tốt. Ông dự báo, phân khúc cho vay mua nhà, sửa nhà dưới 1,5 tỷ đồng sẽ "yên tâm" phát triển bởi trọng số rủi ro chỉ ở 50%.

Trong khi đó, các khoản vay từ 1,5-3 tỷ đồng có hệ số rủi ro 100%, khoản vay trên 3 tỷ đồng là 150% sẽ "nhẹ nhàng hơn trước rất nhiều chứ không phải tiêu cực", ông Lực nói.

Hải Lan

Theo KD&PL