Thị trường văn phòng và áp lực cạnh tranh về giá thuê

Thiếu hụt nguồn cung xanh

Trên thế giới, với sự phát triển rộng rãi của mô hình làm việc hybrid đi kèm với những biến động trong nội tại các nền kinh tế, thị trường văn phòng đang đứng trước nguy cơ sụt giảm về nhu cầu. Theo Savills Impacts, nhu cầu về diện tích thuê văn phòng có thể giảm khoảng 10% trong những năm tới do ngày càng nhiều công ty áp dụng mô hình làm việc kết hợp. Tuy nhiên, nhu cầu đối với văn phòng xanh vẫn mạnh mẽ, thúc đẩy bởi những yêu cầu khắt khe về ESG và cuộc đua giữ chân, thu hút nhân tài.

Đối với một số thị trường, các chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED và WELL là cơ sở để đánh giá hiệu suất hoạt động và tối ưu năng lượng sử dụng cho công trình xây dựng. Song song với những chứng chỉ quốc tế, tại các nước khu vực Châu Á, mỗi quốc gia lại có hệ thống quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng xanh riêng. Ví dụ Việt Nam có chứng nhận LOTUS hay tại Hong Kong là chứng nhận BEAM Plus.

Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng xanh tại các thị trường thế giới vẫn còn khá hạn chế, thậm chí không đáp ứng được nhu cầu thuê, mặc dù nguồn cung từ các tòa nhà cũ vẫn tồn tại. Theo ghi nhận từ Savills Impacts tại 20 thành phố trọng điểm trên thế giới, chỉ có 22% nguồn cung văn phòng tại các thành phố này đạt được chứng chỉ xanh.

Thành phố hiện đang phải đối mặt với áp lực thiếu văn phòng xanh lớn nhất hiện nay là Los Angeles, với 95% tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, và chỉ có 13% nguồn cung được cấp chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED, hoặc WELL. Mặc dù thành phố này có tỷ lệ văn phòng trống khá cao tại mức 25,1%, nhưng khách thuê không có nhiều sự lựa chọn về văn phòng xanh do hoạt động xây mới không cao.

Frankfurt và Madrid là hai thành phố đứng sau về thiếu hụt nguồn cung xanh, khi nguồn cung chỉ đủ để cung cấp cho mỗi khách thuê trong thời gian khoảng từ 3-6 tháng. Tiếp đó là Seoul, bởi thị trường này chứng kiến sự sụt giảm của hoạt động xây dựng mới, trong khi nguồn cung xanh tương lai tại thành phố này chỉ đáp ứng được toàn bộ số lượng nhu cầu thuê với thời gian trung bình là bảy tháng, trong khi có đến 70% nguồn cung văn phòng hiện nay của thành phố được xây dựng từ trước năm 2010.

Thực tế tại Hà Nội cũng cho thấy, trong tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 188 dự án văn phòng trong Q3/2022, hiện chỉ có năm dự án có chứng chỉ xanh, bao gồm TechnoPark, Capital Place, Leadvisors Place, Leadvisors Tower và Hanoi Tower, chiếm 11% tổng diện tích văn phòng. Trong tương lai sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung xanh từ Techcombank Tower, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh và Tiến Bộ Plaza, Lancaster Luminaire, cung cấp thêm gần 90,000m2 sàn văn phòng xanh cho thị trường. Từ đó có thể thấy, tỷ lệ văn phòng xanh so với tổng nguồn cung tại thị trường thủ đô vẫn ở mức hạn chế.

Giá thuê các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh có xu hướng cao hơn

Tại nhiều thị trường, tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng xanh luôn ở mức cao với nhiều doanh nghiệp chờ đợi nguồn cung từ các dự án mới. Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại thị trường nguồn cung văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn của văn phòng xanh trong tương quan với các văn phòng thông thường. Ông Sam Crispin, Giám đốc Phát triển bền vững và ESG tại Savills Châu Á Thái Bình Dương nhận định: “Khách thuê sẵn sàng trả phí thuê cao hơn cho những tòa văn phòng mới và đạt được các chứng chỉ xanh. Chỉ số chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và văn phòng thông thường giao động khoảng 4% tại Tokyo và lên tới hơn 15% tại các thị trường khác như Singapore hay Bangkok”.

Đối với thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam đồng thời ghi nhận sự khác nhau về khoảng giá của các dự án đạt được chứng chỉ xanh Việt Nam hoặc quốc tế và những dự án không có. Theo bà Minh: “Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng có một số lượng lớn các tòa nhà cũ, không đạt các tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà này có thể đối diện với áp lực phải giảm giá để cạnh tranh nếu không có các chiến lược cải tạo, nâng cấp phù hợp. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi giá nhiên liệu tăng cao, nhiều quốc gia đặt ra mục tiêu giảm phát thải CO2 thì nhu cầu thuê văn phòng tại những tòa nhà đạt chứng nhận xanh càng lên cao, vô hình trung sẽ tạo áp lực gia tăng khoảng cách về chênh lệch giá”.

Các quy định sẽ thúc đẩy việc nâng cấp chất lượng văn phòng

Áp lực cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng tại các tòa nhà cũ sẽ tăng lên khi chính phủ thắt chặt các quy định về giảm lượng phát thải. Tại Châu Âu, các tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng bởi yêu cầu đạt được thang điểm tối thiểu trong đánh giá EPC. Cụ thể, tại Hà Lan, các tòa nhà có điểm EPC dưới C sẽ đối diện với khả năng không được phép cho thuê trong năm 2023. Trong khi đó, chính phủ tại Anh cũng đang cân nhắc về việc yêu cầu các tòa nhà phải đạt ít nhất điểm B của thang EPC mới được phép thực hiện các hoạt động cho thuê vào năm 2030. Do vậy có thể thấy, nếu các tòa nhà cũ không có phương án cải tạo và nâng cao chất lượng cũng như đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn xanh thì câu chuyện sẽ không chỉ dừng lại ở việc cạnh tranh về giá thuê, các tòa nhà thậm chí sẽ không thể tiếp tục các hoạt động thương mại của mình.

Một số thành phố như New York, Washington DC hay Boston đều áp dụng quản lý vận hành tòa nhà dựa trên tiêu chuẩn Engery Star Standard – chứng nhận về hiệu quả năng lượng vận hành đánh giá hàng năm tại Hoa Kỳ. Bà Hyon Rah, Giám đốc, Bộ phận Tư vấn ESG, Savills Hoa Kỳ cho biết: “Nhiều đơn vị đánh giá thường không tiếp tục theo dõi hiệu suất hoạt động của tòa nhà sau khi cấp chứng nhận xanh cho tòa nhà đó, khiến việc đánh giá hiệu suất vận hành trở nên khó khăn với khách thuê khi họ chỉ có thể dựa vào đánh giá ban đầu. Việc đánh giá hàng năm là để giám sát và theo dõi những chỉ số môi trường, cũng như hiệu quả hoạt động của tòa nhà. Việc này đồng thời khuyến khích chủ đầu tư liên tục cải thiện và nâng cấp dự án, tạo điều kiện cho khách thuê thấy được chính sự nỗ lực từ phía chủ tòa nhà trong việc theo đuổi mục tiêu xanh. Ngoài ra, những tiêu chí đánh giá về bất động sản xanh cũng đồng thời đáp ứng được mục tiêu ESG của chính các chủ đầu tư”.

Các quy định, quy chế về vận hành văn phòng xanh được dự kiến sẽ kéo theo xu hướng nâng cấp và cải tạo các công trình cũ. Tuy nhiên thách thức để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung xanh vẫn là rất lớn. Bởi thực tế là tại 20 thành phố trong khảo sát của Savills Impacts, nguồn cung văn phòng cũ xây dựng từ năm 2010 trở về trước, hiện vẫn ở mức cao, chiếm 70% tổng số nguồn cung văn phòng hiện nay, tương ứng với 175 triệu mét vuông. Khi các yếu tố xanh được thiết lập là tiêu chuẩn mới cho chất lượng văn phòng, các chủ đầu tư cần tăng cường nỗ lực, đáp ứng các nhu cầu về tính bền vững cho tòa nhà, thông qua việc xây mới hoặc cải tạo lại các dự án cũ. Nếu không, tòa nhà của họ sẽ mất khả năng cho thuê và sụt giảm giá trị.