Thay đổi tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc góp ý dự thảo Thông tư Hướng dẫn một số nội dung về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo HoREA, trong các năm qua, nhiều khu đất sạch thuộc Nhà nước quản lý được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, nhưng không được đưa vào sử dụng, để hoang hóa rất lãng phí, trong lúc rất thiếu nhà ở xã hội, mà nguyên nhân là chưa xây dựng được cơ chế, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có phương thức đấu thầu.
Để giải quyết vấn đề này, tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã giao cho “Bộ Xây dựng hướng dẫn quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.
Nhằm góp tiếng nói chung cho doanh nghiệp bất động sản, cũng như sửa đổi một số quy phạm pháp luật đang cản trở hoạt động phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi một số tiêu chí để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối với trường hợp đã có quỹ đất sạch thuộc Nhà nước quản lý, được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Chưa xây dựng được cơ chế, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay. (Ảnh: Một dự án nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức).
Đối với việc hoàn thiện các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, HoREA đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về việc nhà đầu tư đề xuất “giảm mức ưu đãi hỗ trợ từ ngân sách nhà nước”.
Hiệp hội nhận thấy, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có năng lực có thể đề xuất chỉ nhận một phần, hoặc thậm chí không nhận các chính sách ưu đãi của Nhà nước, mà vẫn thực hiện được dự án nhà ở xã hội đảm bảo chất lượng, tiến độ và giá bán nhà ở xã hội có tính cạnh tranh nhất phục vụ người mua nhà, để giảm bớt phần chi ngân sách nhà nước.
Đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về “giảm giá bán nhà ở xã hội”. Các chủ đầu tư có năng lực hoàn toàn có thể đề xuất mức giá bán nhà hợp lý nhất và đây cũng là tiêu chí đánh giá năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về việc nhà đầu tư đề xuất “giảm giá bán nhà ở xã hội” (so sánh theo đơn giá mét vuông sàn căn hộ) vào Khoản 2 Điều 6 “dự thảo Thông tư”.
Cùng với đó, HoREA đề nghị “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thương mại”, thay cho “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội”. Hiệp hội nhận thấy, quy định tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm đã thực hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hơn) là chưa hợp lý và tiêu chí này cũng không thống nhất với tiêu chí tại điểm b Khoản 2 Điều 6 “dự thảo Thông tư”.
HoREA cho rằng, các nhà đầu tư đã có kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại đều có năng lực thực hiện dự án nhà ở xã hội và không nên đánh giá cao hơn đối với các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội như “dự thảo Thông tư”. Bởi lẽ, cần khuyến khích xây dựng các dự án nhà ở xã hội đạt chất lượng và có nhiều tiện ích, dịch vụ tương đương dự án nhà ở thương mại.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm d Điều 6 “dự thảo Thông tư” quy định tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thương mại, thay cho cách đánh giá cao hơn về “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội” thì hợp lý, công bằng và có lợi cho người tiêu dùng hơn.
Xác định giá bán, cho thuê và mua nhà ở xã hội.
Đối với nội dung này, HoREA đề nghị sửa đổi, hoàn thiện điểm c Khoản 1 Điều 9 "dự thảo Thông tư" quy định sau thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đã tính hạch toán phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20%, thì chủ đầu tư được quyền kinh doanh thương mại phần diện tích 20% này theo cơ chế thị trường và được hưởng lợi nhuận tăng thêm (nếu có).
Hiệp hội nhận thấy, phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% có thể bù đắp, góp phần làm giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và cũng có thể cung cấp thêm một khoản ngân sách để giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án, nhưng phải quy định phương thức hạch toán phù hợp với thực tế.
Phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% có thể bù đắp, góp phần làm giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Đồng thời, cần đảm bảo quyền của chủ đầu tư được tự do kinh doanh theo cơ chế thị trường đối với phần diện tích này, nên HoREA đề nghị xác định thời điểm hạch toán phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Sau thời điểm này, nên cho phép chủ đầu tư được quyền kinh doanh thương mại phần diện tích 20% này theo cơ chế thị trường và được hưởng lợi nhuận tăng thêm (nếu có), bởi lẽ chủ đầu tư có thể cải tạo, nâng cấp, tăng thêm tiện ích, cung cấp thêm dịch vụ làm tăng thêm giá trị cho phần diện tích này rồi mới kinh doanh.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi để hoàn thiện lại Khoản 3 Điều 9 "dự thảo Thông tư" về tính đúng, tính đủ chi phí lãi vay trong cơ cấu giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.
Theo đó, trường hợp trong cơ cấu giá bán có tính lãi vay thì tỷ lệ cho vay tối đa vay vốn là 80% đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê; 70% đối với dự án nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán và mức lãi suất vay ưu đãi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ đối với nhà ở xã hội, hoặc mức lãi suất vay thương mại của tổ chức tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Hiệp hội nhận thấy “dự thảo Thông tư” chưa hướng dẫn cách tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nhà ở xã hội, đối với trường hợp doanh nghiệp không có “phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”, nên cần được xem xét xử lý, bổ sung hướng dẫn cách tính chi phí này.