Các 'đại gia' địa ốc phía Nam sẽ gặp phải khó khăn gì khi 'Bắc tiến'?

Xu hướng Bắc tiến nở rộ

Nếu như trước đây, thị trường địa ốc chứng kiến làn sóng dịch chuyển của các “đại gia” phía Bắc vào miền Nam như: Vingroup, FLC Group, CEO Group, Mường Thanh, Geleximco,… thì hiện nay, làn sóng này đang có sự đảo chiều khi thị trường ghi nhận hàng loạt “ông lớn” bất động sản miền Nam đang ồ ạt tiến ra phía Bắc và nhắm đến thị trường Hà Nội.

Điển hình trong đó phải kể đến Masterise Group với các sản phẩm bất động sản mang thương thiệu Masterise. Mới đây nhất, vào ngày 24/10, doanh nghiệp này đã tổ chức sự kiện ra mắt dự án Masteri Waterfront tại khách sạn Lotte Hà Nội. Đồng thời khẳng định, Masteri Waterfront đã chính thức bước vào đường đua trên thị trường căn hộ cao cấp. Điều này cho thấy những nỗ lực của “đại gia mới nổi” phía Nam Masterise Group trong công cuộc tiến ra phía Bắc.

Theo giới thiệu, Masteri Waterfront vừa đạt giải thưởng Dự án căn hộ cao cấp xuất sắc nhất (Hà Nội) và Thiết kế căn hộ cao cấp xuất sắc nhất từ PropertyGuRu Việt Nam Property Awards 2020. Với việc ra mắt tại Hà Nội, Masteri Waterfront đã trở thành một trong những nguồn cung căn hộ cao cấp tại thủ đô và được kỳ vọng sẽ khởi tạo lại sức nóng cho phân khúc này…

Thông tin từ buổi lễ ra mắt cho biết, dự án Masteri Waterfront đã thu hút sự quan tâm của hàng trăm khách hàng đến tìm hiểu thông tin và đăng ký tham quan nhà mẫu. Masteri Waterfront do Masterise Homes - Masterise Group (Masterise Homes là công ty con của Masterise Group) đầu tư và phát triển. Dự án có quy mô 6 tòa tháp căn hộ cao từ 30-38 tầng, bao gồm 3837 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào quý 4/2022.

Tại Hà Nội, trước khi sự kiện giới thiệu dự án Masteri Waterfront diễn ra, Masterise Group đã tham gia vào thị trường miền Bắc khi doanh nghiệp này tiến hành hàng loạt vụ chuyển nhượng dự án.

Cụ thể, thông qua các công ty con, Masterise Group đã chi hàng nghìn tỷ thâu tóm các dự án nằm trong khuôn viên dự án Vinhomes tại Tây Mỗ - Đại Mỗ và ở Gia Lâm, Long Biên. Bên cạnh đó, Masterise Group cũng tham gia đầu tư tại dự án Premier Berriver 390 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội của Handico 9.

Trong đó, tòa N01 của Premier Berriver Long Biên đã được khởi công từ năm 2018 và mở bán vào cuối 2019. Theo giới thiệu, đây là tòa tháp được kết hợp bởi Hanco 9 trong vai trò chủ đầu tư và Masterise Group trong vai trò người góp vốn.

Ngoài ra, nhiều ông lớn bất động sản Sài Thành cũng đã và đang triển khai các chiến dịch Bắc “tiến”. Trong đó có thể kể đến như Tập đoàn Phú Long với dự án Splendora Bắc An Khánh giai đoạn 2 có quy mô gần 200ha, Phú Mỹ Hưng có kế hoạch phát triển dự án ở phía tây Hà Nội, Him Lam với dự án Him Lam Vạn Phúc, Trung Thủy cũng đổ bộ thị trường Hà Nội với loạt dự án mang thương hiệu Lancaster ở khu vực hồ Giảng Võ (Ba Đình) và đường Láng (Đống Đa)…

Không chỉ Hà Nội, nhiều tỉnh phía Bắc cũng ghi nhận sự nhập cuộc của các đại gia địa ốc đến từ phương Nam. Him Lam Land công bố ra thị trường dự án khu đô thị Him Lam Green Park 26,8ha tại Bắc Ninh. Với tổng vốn đầu tư 2.600 tỷ đồng, khu đô thị cung cấp số lượng sản phẩm lớn gồm 666 nhà phố liền kề, 22 biệt thự và 1.926 căn hộ.

Tập đoàn Nam Long cũng bắt tay vào triển khai dự án Khu đô thị Nam Long-Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng) với quy mô 21ha.

Hay CTCP May - Diêm Sài Gòn dù chưa có động thái triển khai dự án ở Hà Nội nhưng thời gian gần đây cũng gây chú ý khi liên tục thâu tóm quĩ đất tại một số tỉnh phía Bắc như Lào Cai, Hòa Bình…

Cơ hội và thách thức

Về nguyên nhân khiến các nhà đầu tư phía Nam có xu hướng "Bắc tiến", bà Đỗ Thu Hằng, đại diện Savills Hà Nội phân tích, sở dĩ nhà đầu tư phía Nam đang có xu hướng Bắc tiến và chọn Hà Nội làm điểm đến là bởi pháp lý bất động sản ở Hà Nội có phần "sạch" hơn TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, những khó khăn về đất đai như việc khan hiếm quỹ đất, khó xin đất làm dự án ở TP. Hồ Chí Minh cũng làm cho các doanh nghiệp địa ốc phải tính toán đến việc dịch chuyển, mở rộng thị trường, và họ chọn Hà Nội.

Theo giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là một thị trường lớn năng động hơn so với Hà Nội. "Trong con mắt của nhiều doanh nghiệp phía Nam, kinh nghiệm phát triển thị trường, điều kiện bàn giao, đầu tư hạ tầng, điều kiện tiện ích chưa thể bằng thị trường TP. Hồ Chí Minh. Họ kỳ vọng sẽ mang được triết lý kinh doanh ra Hà Nội, cạnh tranh trực diện với các chủ đầu tư Hà Nội", bà Hằng nói. 

Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ TP.HCM lại không có nhiều lợi thế.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, để đánh giá thành công của các chủ đầu tư phía Nam tại thị trường Hà Nội vẫn còn quá sớm. Các chủ đầu tư từ TP HCM sẽ cần cân nhắc tâm lí khách hàng như là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá.

Bà Hằng cho rằng, thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư khi "Hà Nội tiến" là hiểu được tâm lý khách hàng, hểu được thị trường là thách thức lớn nhất. Hà Nội là một thị trường nhạy cảm về giá, ở TP. Hồ Chí Minh, giá chung cư quận 1 có thể vượt 10.000 USD/m2, nhưng ở Hà Nội, những dự án như vậy rất ít, một số dự án có giá trên 5.000 USD/m2 đã khó bán rồi.

Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư này.

Còn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, đa phần các dự án nhà ở Hà Nội được đầu tư bởi các chủ đầu tư xuất phát từ Hà Nội và chất lượng thị trường chung cư nhà ở Hà Nội có phần thấp hơn so với TP HCM.

"Cái khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư từ TP HCM là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội. Để khắc phục điều đó, các nhà đầu tư đang đưa ra các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội", bà Minh nhận định.

Tương tự, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư phía Nam sẽ cần nhiều thời gian để xây dựng và phân bổ nhân sự phát triển dự án tại phía Bắc. Vấn đề nhận diện thương hiệu cũng sẽ là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc phía Nam khi dịch chuyển thị trường.

Theo vị chuyên gia này, mặc dù một số chủ đầu tư đã xây dựng tên tuổi của mình tại thị trường phía Nam nhưng tại phía Bắc thì họ chưa được biết đến nhiều. Do đó, họ sẽ mất nhiều thời gian hơn trong việc quảng bá cũng như gây dựng niềm tin cho người mua nhà.

Giá nhà tại Hà Nội đã tăng trần, phân khúc cao cấp khó bán?

Về tiềm năng tăng giá của thị trường bất động sản, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chung cư tại Hà Nội chỉ tăng 0,4-0,5%, nhưng tại TPHCM giá tăng đến 5-7% thậm chí có những khu vực tăng 10%. Ông Đính cho rằng thị trường đang có bong bóng, giá không phù hợp nhu cầu.

Tại Hà Nội, giá chung cư tăng thấp so với TP HCM, ông Đính cho rằng giá nhà tại thị trường này đã đạt trần, “Nếu tại Hà Nội, đầu tư chung cư chắc chắn không có lời. Giá chung cư hiện nay đã ở mức trần. Chủ yếu những người mua là người mua thật. Hiện nay, hàng thì hiếm giá thì cao, mua đầu tư chỉ có lỗ", ông Đính khẳng định.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư bỏ thị trường Hà Nội để tìm đến những thị trường lân cận, những “vùng đất mới”, nơi giá đất còn ở ngưỡng thấp và khả năng tăng giá cao…

Mặt khác, theo ông Đính, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực, do giá chung cư bị đẩy ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng đã dẫn đến phân khúc chung cư cao cấp tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Ông Đính cho biết, sản phẩm tồn khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố; biệt thự có tổng giá trị lớn; dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường; dự án không đảm bảo chất lượng (hạ tầng giao thông – xã hội – dịch vụ), cảnh quan, môi trường...

“Tôi cho rằng khó khăn cũng là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản nhìn lại mình, nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng, để thực hiện tái cấu trúc doanh nghiệp,  tái cơ cấu đầu tư, chú trọng phát triển phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng. Đồng thời chú trọng nghiên cứu, ứng dụng công nghệ vào tạo dựng, tiếp thị sản phẩm, cũng như xây dựng và quảng bá thương hiệu doanh nghiệp. Qua đó, giúp bản thân mình và giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn” ông Đính nói.