Áp thuế 20% khi mua bán bất động sản, hiểu thế nào cho đúng và đủ?

Đề xuất áp thuế mức 20% đối với tiền lãi từ chuyển nhượng bất động sản

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, đây là cách tính thuế toàn phần, không phân biệt lời hay lỗ.

Mức thuế thu nhập cá nhân cố định 2% tổng giá trị giao dịch bất động sản được chuyển nhượng này đã được áp dụng trong một thời gian dài, trở nên quá quen thuộc đối với người dân, với những người tiến hành giao dịch, mua bán bất động sản. 

Thời điểm tháng 5/2025, Bộ Tài chính có đưa ra đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên lãi chuyển nhượng cho giao dịch bất động sản, song song cùng việc áp dụng mức thuế cố định 2% trên toàn bộ giá giao dịch bất động sản. Phương án áp thuế 20% số lãi chuyển nhượng được dùng trong trường hợp người bán làm rõ được, có đủ cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan, sau đó đến giá bán bất động sản. Nếu không, vẫn có thể áp dụng phương án cũ.

Chẳng hạn, một bất động sản được người chủ mua với giá 4 tỉ, sau đó bán với giá 5 tỉ, thì tiền lãi được xác định là 1 tỉ đồng, người bán phải nộp thuế 20% cho số tiền lãi này, tương đương 200 triệu đồng. Với mức cố định 2% như cũ, 2% của 5 tỉ đồng tương đương tiền thuế phải nộp là 100 triệu đồng. 

Mới đây, có thêm đề xuất về các trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, dự thảo quy định tính thuế trực tiếp trên giá bán theo thời gian sở hữu bất động sản. Cụ thể, bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ chịu thuế 10%; từ 2-5 năm là 6%; từ 5-10 năm là 4%; trên 10 năm hoặc có nguồn gốc từ thừa kế là 2%. 

Các đề xuất này được đưa ra khi Bộ Tài chính tiến hành hoàn thiện dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và gửi xin ý kiến các bộ, ngành, địa phương trước khi trình Chính phủ và Quốc hội.

Chính phủ và Quốc hội thông qua các nghị quyết đã yêu cầu rà soát pháp luật thuế đối với chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp. Bộ Tài chính cũng cho biết các đề xuất trong dự thảo Luật hiện đang được lấy ý kiến để tiếp tục hoàn thiện, với sẽ tạo ra thay đổi quan trọng trong chính sách thuế đối với thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu minh bạch, công bằng và bền vững.

Mục đích của các đề xuất: Hướng đến sự công bằng, minh bạch, thuế trở thành công cụ hữu hiệu để quản lý thị trường

Một chuyên gia về tài chính và bất động sản chia sẻ ý kiến: "Trên thực tế, những đề xuất về việc tính thuế dựa trên số lãi thu được từ chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng không phải mới, mà đã có từ những năm 2007-2008, nhưng chưa thực hiện được.

Cách tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng mà không phân biệt lỗ lãi, không tính đến giá trị lúc mua mà chỉ tính ở thời điểm bán bất động sản là cách chúng ta đã áp dụng lâu nay. Nhiều người cho rằng quy định áp thuế này là cứng nhắc và thiếu công bằng, người bán bị lỗ vẫn phải chịu thuế. Với cách áp dụng này, chuyện người bán và người mua cùng thông đồng, thống nhất việc khai giá thấp hơn giá trị chuyển nhượng để giảm thuế cũng đã có từ nhiều năm nay mà chưa có phương án hữu hiệu đủ mạnh để ngăn chặn".

Vị chuyên gia này cho biết thêm, các đề xuất của Bộ Tài chính nhằm mục đích hướng đến sự công bằng, quyền lợi của người dân: "Các đề xuất này được đưa ra để chúng ta cùng thảo luận. Các chuyên gia về pháp lý, chuyên gia bất động sản, nhà quản lý và người dân cùng đóng góp ý kiến, các ý kiến sẽ đều được lắng nghe. Tuy nhiên, điều tôi thấy là nhiều người chưa hiểu rõ được các phương án tính thuế, chưa hiểu rõ mục đích hướng đến là để làm gì, cứ thấy tăng thuế là đã vội kêu, trong khi luôn đòi hỏi làm sao để công bằng hơn, mong muốn thị trường ổn định hơn". 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cần phải bỏ quy định nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán bất động sản, bởi thuế thu nhập cá nhân là trên nguyên tắc người có thu nhập, có lợi nhuận) mới nộp thuế. Trong khi đó, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là chưa hợp lý. Tuy nhiên, để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng thì cần phải có đầy đủ cơ sở, đủ dữ liệu đầu vào và đầu ra để tính thu nhập chịu thuế.

Nhiều nước trên thế giới đã tính đến thời gian nắm giữ bất động sản, càng sử dụng lâu năm, sử dụng đúng mục đích để ở thì số thuế khi chuyển nhượng càng giảm xuống. Chẳng hạn như tại nước Đức, một bất động sản nếu chỉ sở hữu 2 năm rồi bán sẽ phải chịu thuế rất cao, nhưng nếu ở quá 10 năm sẽ không còn bị áp thuế khi chuyển nhượng. Nhiều chuyên gia bất động sản cùng chung quan điểm rằng Việt Nam nên nghiên cứu áp thuế theo hướng này, bởi tình trạng lướt sóng, đầu cơ, thổi giá bất động sản rất cần phải ngăn chặn.

Các chính sách thuế cần tính rõ đến quyền lợi người dân. Luật sư - chuyên gia pháp lý bất đổng sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: "Chúng ta cần xem xét đến những trường hợp thật cụ thể để đảm bảo quyền lợi người dân, để người dân không phải chịu thêm gánh nặng về thuế. Việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân mua đất để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất mà không nhằm mục đích kinh doanh bất động sản và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất. Nếu một người mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, sau đó 10 năm mới bán lại với giá 1,5 tỷ đồng thì việc xác định chênh lệch giữa 1 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng để coi là lợi nhuận và tính thuế thu nhập sẽ thiếu hợp lý".

Các chuyên gia và những người quan tâm đều cùng chung quan điểm rằng mỗi chính sách thuế cần sự cân nhắc kỹ lưỡng, áp dụng phù hợp, linh hoạt đối với từng đối tượng. Chính sách thuế cần làm sao để giảm, ngăn chặn được tiêu cực thị trường nhưng đồng thời đảm bảo được quyền lợi của người dân. Thuế cần đánh cao hơn vào nhóm đối tượng đầu cơ, hưởng lợi lớn nhưng nên được giảm xuống với nhóm người dân có nhu cầu thực về nhà ở. Muốn làm được như vậy, cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, minh bạch hóa giao dịch bất động sản. Việc này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, cơ quan thuế, đồng thời cũng cần đến sự đồng lòng, ý thức tuân thủ cao của người dân.