Bài 2: Nhà nước có vai trò quyết định trong quản lý, tạo môi trường lành mạnh cho nhà đầu tư

Bất động sản công nghiệp nằm trong các KCN (KCN), cụm công nghiệp được nhà nước cấp phép thành lập. KCN là một nhóm doanh nghiệp/nhà máy công nghiệp được bố trí trong một mặt bằng thống nhất, có quan hệ hợp tác trong xây dựng, có các công trình sử dụng chung như: công trình được phục vụ công cộng, công trình được phụ trợ sản xuất, công trình giao thông vận tải, cấp nước, thoát nước, cấp năng lượng và tùy mức độ có liên hệ về dây chuyền công nghệ nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế về vốn đầu tư, tiết kiệm đất đai xây dựng, tiết kiệm chi phí quản lý khai thác...

Còn theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, bất động sản công nghiệp là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị trường bất động sản công nghiệp có nhiều đặc điểm riêng.

Theo đó, trước hết bất động sản công nghiệp cần có vốn đầu tư rất lớn. Phát triển bất động sản công nghiệp khác với quy trình xây dựng khu phát triển theo định hướng truyền thống của Chính phủ. Một đặc điểm quan trọng là tiềm lực vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi tương đối cao để đảm bảo vốn đầu tư theo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu.

Không chỉ vậy, thời gian chiếm dụng vốn của bất động sản công nghiệp và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, đặc điểm này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn.

Ngoài ra, quy mô đầu tư của bất động sản công nghiệp từ vài tỷ đến vài trăm tỷ, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm. Nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ. Vì vậy, hoạt động của bất động sản công nghiệp cần có sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực nhất định, điều này được quyết định bởi đặc điểm của các khoản đầu tư bất động sản công nghiệp lớn.

Nguồn vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp thường được chia thành tài trợ trực tiếp và tài trợ gián tiếp. Tài trợ trực tiếp là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.

Điểm thứ hai là bất động sản công nghiệp có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Theo đó, bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua 3 khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn.

Đặc thù thứ ba của bất động sản công nghiệp là thị trường mang tính khu vực. Nguyên nhân bởi thị trường bất động sản công nghiệp thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau.

Trong đó chủ yếu là do có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Bởi vậy, quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.

Vì vây khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản công nghiệp, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Đặc biệt, thị trường bất động sản thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.

Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.

Có thể thấy rằng, bất động sản công nghiệp có giá trị thặng dư cực lớn, đóng vai trò quyết định trong thu hút đầu tư nước ngoài cũng như phát triển kinh tế nước ta trong nhiều năm qua. Để có một môi trường kinh doanh lành mạnh, tuyệt đối cần xử lý nghiêm các hành vi lũng loạn, đầu cơ, phá giá thị trường. Vai trò quản lý nhà nước đối với loại "hàng hóa đặc biệt" này là cực kỳ quan trọng, không cho phép có ngoại lệ đối với các hành vi vi phạm pháp luật.

Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam do Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thực hiện; Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) tài trợ trong khuôn khổ Dự án “Hoàn thiện và nâng cao năng lực thực thi Luật Cạnh tranh”.