Bất động sản Bắc Ninh 'nóng', lưu ý gì khi đầu tư?

8 tháng công bố thông tin về 10 dự án khu đô thị mới

Từ đầu năm đến nay, Bắc Ninh liên tục công bố các thông tin liên quan đến việc phê duyệt chủ trương, phê duyệt quy hoạch hay tìm nhà đầu tư cho các dự án mới.

Ngay từ đầu năm, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã cùng lúc phê duyệt 3 dự án xây dựng khu nhà ở tại huyện Tiên Du. Cụ thể, khu nhà ở xã Việt Đoàn có diện tích sử dụng đất khoảng 2,7 ha, tổng mức đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật là 24 tỷ đồng.

Khu nhà ở xã Lạc Vệ có diện tích sử dụng đất khoảng 5,5 ha, tổng mức đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật là 48,085 tỷ đồng. Khu nhà ở xã Đại Đồng có diện tích sử dụng đất gần 7,7 ha, tổng mức đầu tư phần hạ tầng kỹ thuật là 65,46 tỷ đồng.

Bước sang tháng 3, tỉnh trình Thủ tướng phê duyệt khu vực phát triển đô thị Khu đô thị, du lịch, sinh thái, văn hoá, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí trên địa bàn huyện Tiên Du và thị xã Từ Sơn.

Theo tờ trình này, dự án thuộc địa bàn các xã Tương Giang, xã Tam Sơn - thị xã Từ Sơn và thị trấn Lim, xã Nội Duệ, xã Phú Lâm - huyện Tiên Du. Quy mô khu vực phát triển đô thị khoảng 1.687 ha, trong đó khoảng 1.445 ha để phát triển khu đô thị mới; 242 ha đất làng xóm cũ, đất dự trữ phát triển dân cư địa phương, đất trồng cây cảnh…

Dự kiến tổng kinh phí đầu tư dự án khoảng 126.008 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư cho khu vực phát triển đô thị mới là hơn 122.000 tỷ đồng; vốn đầu tư cải tạo, chỉnh trang làng xóm cũ, phát triển dân cư địa phương là 3.843 tỷ đồng.

Cũng trong tháng này, tỉnh tiếp tục ra văn bản tìm nhà đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại dịch vụ tại phường Hòa Long, thành phố Bắc Ninh.

Theo quyết định này, TP Bắc Ninh chịu trách nhiệm tổ chức mời thầu, thời gian lựa chọn nhà đầu tư bắt đầu từ tháng 2 năm nay. 

Dự án có quy mô sử dụng đất là 0,74 ha với tổng mức đầu tư khoảng 300 tỷ đồng, trong đó chi phí thực hiện dự án là 297 tỷ đồng; chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng là 3 tỷ đồng.

Đến cuối tháng 3, thị trường bất động sản Bắc Ninh tiếp tục có thêm thông tin về việc duyệt nhiệm vụ Quy hoạch 1/500 khu đô thị (phân khu A1) thuộc khu đô thị mới TP Bắc Ninh. Khu vực lập quy hoạch thuộc phường Hoà Long và phường Vũ Ninh. Quy mô dân số dự kiến là 14.000 người, tổng diện tích lập quy hoạch là 98,8 ha.

Mục tiêu của đồ án là quy hoạch khu đô thị đảm bảo tiêu chí hiện đại, sinh thái và thông minh, có bố trí các công trình kiến trúc cao tầng ở trên trục đường H, tạo điểm nhấn về không gian kiến trúc cảnh quan cho đô thị, phục vụ cho nhu cầu của nhân dân. 

Hay mới đây, trong tháng 7, công ty con của Vingroup là CTCP Vinfa đã tài trợ lập Quy hoạch 1/500 dự án khu đô thị Tây Bắc, TP Bắc Ninh với quy mô 360 ha.

Sau đó, đến tháng 8, UBND tỉnh Bắc Ninh công bố phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Chợ - Trung tâm thương mại tại xã Yên Trung, huyện Yên Phong với tổng diện tích gần 10 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 1.026 tỷ đồng. Nhà đầu tư trúng thầu là CTCP Hateco Hà Nội. 

Tiếp đến, Bắc Ninh cũng cho biết đã chọn xong nhà đầu tư cho dự án Tổ hợp dịch vụ thương mại kết hợp nhà ở để bán tại phường Khúc Xuyên, TP Bắc Ninh. Dự án sẽ do Liên danh VIF - Tân Phát làm chủ đầu tư với mức vốn hơn 370 tỷ đồng, diện tích diện tích 0,88 ha.

Gần đây nhất, UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết Khu đô thị tại TP Bắc Ninh và huyện Quế Võ (thuộc ranh giới đồ án quy hoạch phân khu khu đô thị Đông Nam TP Bắc Ninh). 

Phạm vi nghiên cứu thuộc địa phận phường Vũ Ninh, xã Kim Chân, TP Bắc Ninh và xã Phương Liễu, xã Đại Xuân, huyện Quế Võ với tổng diện tích nghiên cứu khoảng 500 ha, dự kiến dân số khoảng 30.000 người.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm hẹn đầu tư

Không chỉ bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp Bắc Ninh cũng đón nhiều thông tin mới. Hồi tháng 1, tỉnh thành lập khu công nghiệp Đại Đồng - Hoàn Sơn giai đoạn 2 với diện tích gần 96 ha, tổng vốn đầu tư là 1.097 tỷ đồng. 

Đến tháng 2, Viglacera khởi công khu công nghiệp Yên Phong II-C với quy mô 221 ha, tổng mức đầu tư 2.234 tỷ đồng và đồng thời khánh thành và khánh thành khu nhà ở xã hội dành cho công nhân tại khu công nghiệp Yên Phong với 4.749 căn hộ dành cho công nhân và 108 căn hộ cho chuyên gia. 

Tháng 6, UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Thuận Thành I, tỷ lệ 1/2.000 do lập. Dự án có quy mô khoảng 250 ha, được nghiên cứu quy hoạch tại các xã Nghĩa Đạo, Trạm Lộ và Ninh Xá, huyện Thuận Thành.

Tháng 8, UBND tỉnh Bắc Ninh cũng phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Gia Bình II, tỷ lệ 1/2.000. Quy mô quy hoạch khoảng 261,8 ha, trong đó diện tích khu công nghiệp khoảng 250 ha.

Dự án dự kiến nằm trên địa bàn các xã Nhân Thắng, Bình Dương, Thái Bảo và Vạn Ninh, có ranh giới phía Đông Bắc giáp đường QL17, phía Tây Bắc giáp xã Thái Bảo, đường tỉnh 282, phía Tây Nam giáp xã Nhân Thắng và xã Bình Dương.

Thị trường không mới nhưng nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng

Một báo cáo gần đây của website Batdongsan.com.vn cho thấy bất động sản Bắc Ninh tiếp tục nằm trong nhóm được quan tâm nhất khu vực phía Bắc. Giá bất động sản tại đây cũng đang neo ở mức cao, trung bình từ 21,5 – 25,4 triệu đồng/m2 đối với sản phẩm đất nền trong 6 tháng đầu năm.

Bắc Ninh vốn không phải là một thị trường mới nổi. Được quy hoạch lên thành phố trực thuộc Trung ương, khả năng kết nối tốt cộng với sự phát triển không ngừng của bất động sản công nghiệp, Bắc Ninh hút nhiều nhà đầu tư với các đại dự án hàng trăm ha trong 3 năm qua. 

Bắc Ninh cũng được ví là đường đua của các doanh nghiệp địa ốc, không chỉ doanh nghiệp ở phía Bắc mà cả các doanh nghiệp lớn từng nằm vùng ở thị trường phía Nam. Cùng với Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, bất động sản Bắc Ninh đang tiếp tục chứng minh tiềm năng và thế mạnh của mình.

Tuy vậy, không ít chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản vẫn cho rằng việc đầu tư vào các thị trường bất động sản tỉnh lẻ vẫn luôn có những rủi ro tiềm ẩn. 

Ông Diêm Anh Tú, Giám đốc sàn bất động sản Bắc Ninh Land, cho rằng từ đầu năm tới nay, không nằm ngoài ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường Bắc Ninh ghi nhận những diễn biến không đạt kỳ vọng của nhà đầu tư, tuy nhiên, ông Tú cho rằng các ảnh hưởng này vẫn ở mức chấp nhận được.

Chẳng hạn, mức giá trung bình của bất động sản tại Bắc Ninh về cơ bản vẫn đi ngang, đặc biệt giá tại các khu vực như TP Bắc Ninh, Từ Sơn hay Thuận Thành vẫn duy trì, thậm chí tăng trưởng ở mức ổn định.

Tỷ lệ giao dịch thành công, theo ông Tú, là không thể bằng các năm trước, bị điều chỉnh khoảng 20% do những tác động toàn diện của dịch bệnh.

Nhìn nhận về cơ hội cũng như rủi ro của thị trường bất động sản Bắc Ninh trong những năm tới, ông Tú cho rằng trước mắt, trong 2 năm từ nay đến 2022, tức trong khoảng thời gian tỉnh đầu tư vào hạ tầng, quy hoạch để tiến tới thành phố trực thuộc Trung ương, bất động sản Bắc Ninh vẫn có nhiều dư địa tăng giá, đặc biệt tại các khu vực quỹ đất không còn nhiều như trung tâm thành phố Bắc Ninh.

"Còn sau 2022, khi mức giá đã có thể đạt đỉnh, thị trường sẽ có sự điều chỉnh", ông Tú nói.

Tuy nhiên, cơ hội và rủi ro sẽ khác nhau ở từng phân khúc. Giám đốc sàn Bắc Ninh Land cho hay một số loại hình như chung cư cao cấp đang gặp khó ở thị trường Bắc Ninh, đặc biệt ở phân khúc hướng tới mục đích cho thuê quanh các khu công nghiệp, giá có thể giảm tới 30% so với đỉnh điểm hồi 2017-2018. Với loại hình này, ông Tú cho rằng nhà đầu tư cần cẩn trọng, xem xét kỹ trước khi "xuống tiền".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhìn chung, đất nền tỉnh lẻ là phân khúc sáng nhất trong thời điểm hiện tại khi thị trường tại Hà Nội và TP HCM sụt giảm, bất động sản nghỉ dưỡng đang tồn tại những lấn cấn về pháp lý và ảnh hưởng của dịch bệnh.

Song ông Đính cho rằng bất động sản tỉnh lẻ thời gian qua chứng kiến rất nhiều "cơn sốt ảo", mà nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý đám đông của các nhà đầu tư. Vị chuyên gia này nhìn nhận ở bất kể thị trường nào, giá bất động sản cũng phản ánh tiềm năng của khu vực và tỷ lệ thuận với những giá trị về mặt hạ tầng, quy hoạch... Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, nhà đầu tư không nên chạy theo phong trào nữa mà cần cân nhắc cẩn trọng để có phương án hợp lý.

Chưa kể, ông cũng quan niệm thị trường bất động sản đang phát triển đi ngang chứ không còn là giai đoạn phát triển đi lên như giai đoạn 2015 - 2018 nữa. Tại các địa phương, quỹ đất để phát triển đô thị vẫn còn khá nhiều nên việc tăng giá bất thường hay tăng giá mạnh sẽ khó xảy ra. 

Tại thị trường Bắc Ninh và phần lớn thị trường tỉnh lẻ, hầu hết nhà đầu tư đều không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu mua đất để đầu cơ.

"Nhưng đã qua thời kỳ có thể đầu tư lướt sóng, đầu cơ vào đất nền rồi. Thị trường đang bước vào giai đoạn bình ổn, giá cả sẽ không có sự biến động mạnh. Với những kịch bản ảm đạm cho năm 2020 như đã được dự báo, không lướt sóng là cách phòng vệ tốt nhất tránh rủi ro cho các nhà đầu tư”, ông Đính nói