Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị giải trình, làm rõ một số nội dung dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Dự thảo Luật bảo đảm không chồng chéo với các Luật khác liên quan

Trong phiên thảo luận có 19 đại biểu phát biểu, có 2 đại biểu tranh luận. Các đại biểu cũng tham gia nhiều ý kiến xác đáng vào các điều khoản cụ thể cần nghiên cứu kỹ lưỡng để hoàn thiện dự thảo luật như phạm vi, đối tượng, tính thống nhất, đồng bộ với pháp luật có liên quan.

Các đại biểu đóng góp nhiều ý kiến liên quan các nội dung của dự thảo Luật như: Các điều cấm, nguyên tắc kinh doanh bất động sản, quản lý Nhà nước trong kinh doanh bất động sản; Biện pháp điều tiết của Nhà nước khi có biến động lớn của thị trường; Điều kiện kinh doanh bất động sản, kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đặt cọc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản; Nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, quyền, nghĩa vụ, điều kiện, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới…Hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, hiệu lực thi hành và một số điều khoản trực tiếp…

Phát biểu tại phiên họp toàn thể, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định: Các ý kiến phát biểu của các đại biểu Quốc hội đều rất trách nhiệm, có giá trị thực tiễn cao. Cơ quan soạn thảo sẽ tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu, tiếp thu tối đa ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội để báo cáo Chính phủ trong quá trình hoàn thiện dự án luật này.

Bộ trưởng đồng thời trực tiếp báo cáo giải trình, tiếp thu và làm rõ hơn một số vấn đề lớn mà các vị đại biểu Quốc hội quan tâm.

Về phạm vi điều chỉnh của dự án luật, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo Luật để làm rõ phạm vi, nội dung điều chỉnh theo hướng bảo đảm phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật bao quát được hoạt động kinh doanh bất động sản, phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác.

Dự thảo Luật quy định đồng bộ các nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở giữa các Luật có liên quan để đảm bảo việc kinh doanh nhà ở như mua, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Chính sách phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở và các giao dịch nhà ở khác như thừa kế, thế chấp, tặng, cho, hoán đổi nhà ở không có mục đích kinh doanh thì thực hiện theo Luật Nhà ở; Đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan, nhất là các Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…

Về bất động sản đưa vào kinh doanh, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Tại Điều 6 dự thảo Luật đã quy định về nhóm các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm nhà ở và các loại công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các công trình xây dựng khác.

Tiếp thu ý kiến của các vị đại biểu, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo luật để đảm bảo bao quát các loại bất động sản được đưa vào dự thảo Luật.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, Cơ quan chủ trì soạn thảo xin được tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện khoản 1, 2, 3 Điều 10 dự thảo Luật để báo cáo Chính phủ tiếp thu tối đa các ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội.

Tuy nhiên, cơ quan chủ trì xin giữ lại khoản 2 Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát được đầy đủ các đối tượng kinh doanh bất động sản, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản; Giữ lại nội dung chính của khoản 3 Điều 10 dự thảo do đây là nội dung được luật hóa quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ, trong đó có quy định về các trường hợp cơ quan, tổ chức bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách.

Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bởi nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn, khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh bất động sản thì phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch, huy động vốn, qua đó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản.

Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng, đảm bảo đồng bộ với Bộ Luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, trước ý kiến đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Trong quá trình xây dựng dự thảo, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án như ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị. Đồng thời, cơ quan soạn thảo đã có đánh giá, phân tích về ưu điểm, nhược điểm của phương án để xin ý kiến Chính phủ.

“Quy định tại dự thảo luật là phương án đã được Chính phủ lựa chọn”, Bộ trưởng cho biết. Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội là Nghị quyết thí điểm dành riêng cho những trường hợp đặc thù để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong một giai đoạn cụ thể, vì vậy các điều kiện đối với việc chuyển nhượng dự án trong điều kiện bình thường sẽ khác hơn.

Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như trong dự thảo luật là để hướng đến tăng cường năng lực, trách nhiệm, tính chuyên nghiệp, tập trung nguồn lực của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án. Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn nội dung này cho phù hợp.

Về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, Bộ trưởng nhấn mạnh: Nội dung này là kế thừa quy định của luật hiện hành, thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai 2013 cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển quyền sử dụng đất, do đó đề nghị giữ như dự thảo Luật.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng cho biết: Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật để quy định rõ hơn các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu theo hướng chỉ quy định các nội dung khung, cơ bản, cốt lõi.

Về quy định công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo Bộ trưởng, nội dung này dự thảo luật được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013.

Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu các ý kiến góp ý để báo cáo Chính phủ tiếp thu, nhằm rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật, quy định các nội dung liên quan về công chứng, hợp đồng kinh doanh bất động sản, đảm bảo đồng bộ với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), phù hợp với quy định về nguyên tắc xác lập giao dịch, hình thức giao dịch của Bộ Luật Dân sự, đảm bảo đồng bộ, không chồng lấn với Luật Công chứng.

Tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch bất động sản

Về quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, Bộ trưởng cho biết: Quy định trong dự thảo luật dựa trên các cơ sở Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng.

Đồng thời, quy định này nhằm để đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam; Tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.

“Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới”, Bộ trưởng chia sẻ.

Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án. “Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân”, Bộ trưởng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng cho biết: Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Tiếp tục cập nhật, bổ sung hoàn thiện dự thảo Luật

Về nội dung môi giới bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị bày tỏ sự tiếp thu và cho biết: Sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, hoàn thiện dự thảo luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản. Cá nhân môi giới bất động sản phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin về hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp.

Về hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản và các nội dung khác, cơ quan soạn thảo đã báo cáo rõ trong Báo cáo số 127 ngày 22/6/2023 gửi đến các vị đại biểu Quốc hội.

Sau cùng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Ngoài các vấn đề đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình nêu trên còn có nhiều ý kiến quý báu, tâm huyết khác của các đại biểu Quốc hội về dự án Luật này, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục cập nhật, bổ sung để kịp thời báo cáo Chính phủ để báo cáo Quốc hội xem xét.

Phát biểu kết thúc phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhận định: Qua thảo luận, các đại biểu nhất trí về sự cần thiết phải sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để khắc phục những bất cập, hạn chế của luật hiện hành; Hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, đảm bảo an toàn, lành mạnh, ổn định, vận hành thông suốt cho thị trường bất động sản và các thị trường có liên quan như thị trường vốn, tiền tệ, tín dụng; Cơ cấu lại các thị trường bất động sản, sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; Phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, cân đối cung cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai…

Các đại biểu cũng tham gia nhiều ý kiến xác đáng vào các điều khoản cụ thể của dự thảo luật. “Ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội đã được ghi âm, ghi chép đầy đủ. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ chỉ đạo cơ quan thẩm tra phối hợp chặt chẽ với cơ quan soạn thảo và các cơ quan liên quan, nghiên cứu các ý kiến phát biểu tại hội trường và các ý kiến thảo luận tại tổ để tiếp thu, hoàn chỉnh dự án luật trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV”, Phó Chủ tịch Nguyễn Đức Hải cho biết.