Cập nhật thị trường văn phòng và bán lẻ TPHCM Q2 2023

Thị trường văn phòng

Trong Q1 2023, theo Tổng cục Thống kê, có 64% doanh nghiệp đánh giá tình hình kinh doanh trong Q2 tốt hơn hoặc ổn định so với Q1, và 73% doanh nghiệp dự kiến triển vọng kinh doanh trong Q3 sẽ tốt hơn hoặc ổn định so với Q2.

Theo Báo cáo Kết quả khảo sát tình hình 10.000 doanh nghiệp trong nước do Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) công bố cuối tháng 5, có 82.3% doanh nghiệp dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh, hoặc ngừng kinh doanh trong năm 2023. Trong số doanh nghiệp còn trụ lại thị trường, 71.2% dự kiến giảm hơn 5% quy mô lao động, và 80.7% dự kiến giảm doanh thu hơn 5%. Khó khăn chủ yếu do giảm lượng đơn hàng, khó tiếp cận vốn vay, thủ tục và yêu cầu pháp lý và nguy cơ hình sự hóa các giao dịch quốc tế.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong Q2 2023, tòa nhà Waterfront Tower tại Quận 1 chính thức được chào thuê ra thị trường, góp thêm gần 6.000 m2 sàn văn phòng tại TPHCM. Trong khi đó, xu hướng trả mặt bằng đang vẫn đang tiếp diễn. Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong sáu tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ các ngành bất động sản, công nghệ, và ngân hàng.

Cũng trong quý 2 năm 2023, lượng hấp thụ thuần ước tính ở mức âm 4.500 m2. Trong đó, hơn 70% giao dịch lớn liên quan đến trả mặt bằng hoặc di dời văn phòng thuộc khu vực trung tâm, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất cũng như có giá thuê cao nhất, và là thị trường chịu ảnh hưởng nhất từ xu hướng này. Trong khi đó, khu vực cận trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ vào khung giá thấp hơn nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận khu trung tâm.

Trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tương đối ổn định, tòa nhà Hạng B có mức giảm nhẹ 0,9đpt theo quý. Chúng tôi ghi nhận tiến độ hấp thụ của các nguồn cung mới ra mắt gần đây vẫn còn khá chậm.

Mặc dù cán cân thị trường có xu hướng nghiêng về khách thuê, nhưng doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với các vấn đề khó khăn tài chính và ngày càng chú trọng tới chi phí. Tâm lý này kéo dài từ khoảng nửa cuối năm 2022 đã tạo ra xu hướng cắt giảm quy mô, di dời sang mặt bằng có giá rẻ hơn, hay trả lại mặt bằng hoàn toàn của các doanh nghiệp. Thêm vào đó, trường hợp doanh nghiệp có tài chính tốt cũng ưu tiên phương án gia hạn mặt bằng văn phòng hiện tại nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian thiết lập văn phòng mới.

Triển vọng nguồn cung trong năm nay, dự kiến vào giữa năm sẽ có ​​thêm hai dự án đi vào hoạt động tại khu vực Thủ Thiêm là The Hallmark và The Mett, đóng góp thêm gần 85.000m2 diện tích văn phòng mới cho thị trường. Tại khu vực trung tâm, dự án The Nexus tại Quận 1 đang hoàn thiện mặt tiền cho cả hai tòa tháp và cũng dự kiến ​​hoàn thành vào cuối năm nay. Tòa nhà D.’ Saint Raffles tại Quận 1 cũng đang tiếp tục tiến độ xây dựng. Hai dự án khác là e.Town 6 và UOA Tower II đều nằm ở những khu vực rìa trung tâm được dự kiến ​​sẽ lần lượt đi vào hoạt động đầu năm 2024 và năm 2026.

Tiềm năng của Thủ Thiêm để trở thành trung tâm Kinh tế - Thương mại của TPHCM

Tính kết nối cao với các quận trọng điểm liền kề (Quận 1, Bình Thạnh; dự kiến: Quận 4, Quận 7), cũng như giữa các phân khu của bán đảo thông qua cầu, đường bộ, đường thủy, đường sắt và tàu điện. Trong khi đó, thương mại và văn phòng chiếm 44% tổng lượng diện tích sàn được quy hoạch của khu vực. Điều này sẽ giúp Thủ Thiêm có ít nhất 1 triệu m2 diện tích văn phòng tính đến năm 2050 một khi tất cả các dự án được hoàn thành. Nguồn cung mới tại Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn cao hơn (như tính xanh và tính bền vững; công nghệ cao; vị nhân sinh).

Một số dự án văn phòng tiêu biểu tại Thủ Thiêm: The Hallmark (54.500 m2), The Mett (30.322 m2), Empire City (86.400 m2), Lotte Eco Smart (188.500 m2)

Thị trường bán lẻ

Đối với thị trường bán lẻ tại TPHCM, Q2 2023 tiếp tục không có nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục ổn định so với quý trước nhưng vẫn còn thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm này đến từ xu hướng cải tạo mặt bằng, cùng với tỷ lệ trống cao ở một số dự án xa khu dân cư hoặc chưa được quản lý tốt. Trong tháng 4, thị trường đồng thời chứng kiến sự kiện nhà bán lẻ Parkson nộp đơn xin phá sản và chính thức rút khỏi Việt Nam.

Mặc dù vậy, thị trường bán lẻ Việt Nam trong Q2 vẫn chứng tỏ đươc sức hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại. Điển hình, cửa hàng Maison de Bijoux đầu tiên khai trương vào tháng 4 trên đường Thi Sách, Quận 1. Cửa hàng Watches of Switzerland cũng mở cửa tại TTTM Thiso Mall, TP. Thủ Đức, trong tháng 5. Thương hiệu đồng hồ xa xỉ Hublot khai trương hai cửa hàng trong tháng 6 tại Union Square (TP.HCM) và Tràng Tiền Plaza (Hà Nội). Nhãn hàng thời trang nữ của Tory Burch cũng chính thức có mặt tại Union Square, Quận 1 trong tháng 5.

Không chỉ là nhà bán lẻ thời trang, các nhãn hàng ăn uống, nghỉ dưỡng cũng chạy đua đa dạng hóa trải nghiệm và hướng đến nhóm khách hàng chi tiêu cao. Cửa hàng Pizza Hut ra mắt hai cửa hàng mới thuộc dòng Pizza Hut Signature tại AEON Mall Bình Tân and AEON Mall Tân Phú vào tháng 6. WinCommerce vừa cho ra mắt nhiều mô hình kinh doanh mới, tiêu biểu là Winmart Premium, Quận 7, và Winmart Experience store in tại Hà Nội. Thương hiệu M Village khai trương hai khách sạn mới thuộc dòng Signature by M Village tại Quận 1. Thương hiệu mỹ phẩm LUSH cũng mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam khai trương ở Vincom Đồng Khởi.

Các chủ nhà bán lẻ đều rất chú trọng việc thiết kế không gian vị nhân sinh và tích hợp công nghệ vào vận hành. Các không gian chưa cho thuê được trang bị thêm một số tiện nghi nhằm nâng cao trải nghiệm và sự thoải mái của khách hàng như ghế ngồi nghỉ chân, khu vui chơi trẻ em.  Việc tích hợp công nghệ đang dần được phổ biến nhằm cải thiện hiệu suất vận hành và nâng cao trải nghiệm khách hàng như hệ thống tủ giữ đồ như mã QR ở AEON Mall và tủ đồ nhận diện khuôn mặt FaceID ở Thiso Mall.

Triển vọng trong năm 2023 sẽ có hai dự án được kì vọng gia nhập thị trường, Hùng Vương Plaza, Quận 5) và Park Hills Palace, Quận Gò Vấp. Ngoài ra, một số dự án khác như Emart 2 Phan Huy Ích và Vincom Megamall Grand Park cũng dự kiến chào sân vào cuối 2023-2024.