"Chưa có hiện tượng bán tháo khách sạn nghỉ dưỡng 4 - 5 sao như tin đồn"

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, công suất cho thuê của thị trường khách sạn tại Hà Nội là 36%, giảm 45% so với cùng kỳ năm trước; chỉ số này ở thị trường TP.HCM là 27%, giảm 42% so với cùng kỳ 2019. Giá phòng khách sạn tại hai thị trường này cũng giảm 8 - 13 USD/phòng theo năm.

Tuy vậy, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho hay, hiện nay có nhiều thông tin về việc ồ ạt cắt lỗ tài sản khách sạn nhưng có chăng đó chỉ là những tài sản khách sạn 2 - 3 sao, khách sạn gia đình nhỏ lẻ; còn những khách sạn cao cấp 4 - 5 sao đa phần được sở hữu bởi các chủ đầu tư, nhà đầu tư lớn có tiềm lực tài chính đến từ các ngành nghề kinh doanh khác, do đó vẫn cầm cự được.

Ông khẳng định: “Hiện tại và trong các tháng tới đây sẽ không có quá nhiều những dự án bán tháo, bán lỗ như tin đồn. Đối với các dự án khách sạn chất lượng (4 - 5 sao) không có hiện tượng bán lỗ, mà những dự án này do ảnh hưởng bởi dịch nên có thể sẽ đưa ra mức giá phù hợp hơn.

Nếu trước đây họ không muốn bán ra thì với tình hình dịch bệnh như hiện nay, các chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng ngồi lại trao đổi cởi mở hơn để thương lượng, chứ không phải bán với giá thấp hoặc bán tháo”.

Ông Mauro cũng chỉ ra các lý do khiến phân khúc khách sạn chưa diễn ra tình trạng bán tài sản sôi động hay bán tháo, bán lỗ.

Thứ nhất, với bối cảnh dịch diễn biến như hiện nay, chủ đầu tư, nhà đầu tư không biết tương lai của phân khúc sẽ như thế nào, dịch bệnh sẽ kéo dài bao lâu, rủi ro ra sao để đánh đổi hay định giá được tài sản. Do đó, các chủ đầu tư, nhà đầu tư có tài sản đang cố nắm giữ tài sản, khó xác định được mức giá chào bán và mức giá để chốt.

Thứ hai, với diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19, các nhà đầu tư nước ngoài không thể bay qua các nước để khảo sát tình hình thực tế dự án. Hầu hết trước khi đưa ra quyết định đầu tư thì nhà đầu tư phải có quá trình thẩm định dự án. Vì thế, giao dịch của năm 2020 giảm so với năm 2019 là lẽ đó.

Có những đàm phán về chuyển nhượng khách sạn diễn ra đến vòng sau vào năm 2019 nhưng do dịch nên chững lại, các nhà đầu tư cảm thấy giá trị trao đổi của năm nay không còn như bàn bạc trước đó nên quá trình chuyển nhượng vì thế cũng chậm lại.

Đó là lý do trong năm 2020 không ghi nhận nhiều giao dịch về mua bán, sáp nhập khách sạn, đặc biệt là khách sạn hạng sang.

Thứ ba, hiện nay trên thị trường có hiện tượng bán sản phẩm được đồn thổi theo kiểu bán tháo, bán lỗ từ 100.000 USD xuống 80.000 USD, nhưng thực tế rất khó để xác định được mức giá thật của câu chuyện bán ra này. Liệu đây có phải là mức giá cắt lỗ thật hay vẫn là mức giá trên giá trị thực của sản phẩm, sẽ rất khó để xác định trên thị trường vào lúc này.

Song song đó, hiện nay ngân hàng cũng đang cố “né” những tài sản hay tình trạng bán tháo sản phẩm cho nên chưa ghi nhận làn sóng bán lỗ tài sản khách sạn lúc này.

Ông Mauro cho hay: "Chúng ta mong muốn thị trường phục hồi sớm nhất có thể. Nhưng nếu tình hình dịch bệnh diễn biến quá lâu, chẳng hạn như quá 6 tháng tới thì sẽ có những chủ sở hữu khách sạn bắt buộc phải thoái vốn, bán tài sản của mình. Nhìn chung, làn sóng tháo chạy của các chủ khách sạn còn phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh kéo dài trong bao lâu".

Vị chuyên gia dự báo, hiện nay tại thị trường Việt Nam, có nhiều chủ đầu tư cũng đang quan tâm đến hoạt động chuyển nhượng chuỗi khách sạn, nhưng có thể phải đến năm 2021 - 2022, làn sóng này mới diễn ra mạnh mẽ, còn hiện tại vẫn chưa ghi nhận rõ nét.

Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cũng cho biết thêm, quá trình vận hành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát sinh 3 vấn đề.

Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản ít có thời gian và kinh nghiệm để giám sát thường xuyên hoạt động và vận hành dự án.

Thứ hai, khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả và thiếu tin tưởng giữa chủ nhà và đơn vị điều hành, quản lý.

Thứ ba là sự thiếu minh bạch trong hoạt động vận hành của các dự án condotel.

Mặc dù vậy, ông Mauro đánh giá, ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn những nền tảng cơ bản có thể hỗ trợ quá trình phục hồi. Đó là nguồn cầu du lịch nội địa có thể cải thiện khi dịch bệnh trong nước được kiểm soát tốt. Hơn nữa, nhiều khách sạn ở TP.HCM đang có công suất dưới 10%. Các khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở ven biển trong thời gian này sẽ có hoạt động kinh doanh khả quan hơn so với các khách sạn trong trung tâm thành phố lớn.

“Việc duy trì công suất tối thiểu để đảm bảo hoạt động kinh doanh của khách sạn còn phụ thuộc vào các dịch vụ khác như nhà hàng, quán bar... Tuy nhiên, mức công suất trung bình cần đạt để duy trì trong thời gian tới là khoảng 35%”, ông Mauro Gasparotti cho hay.

Đại dịch Covid-19 không chỉ mang đến khó khăn, thách thức mà còn mở ra cơ hội để chủ khách sạn, resort đánh giá lại chất lượng sản phẩm, đội ngũ nhân sự, tiến hành tái cấu trúc toàn diện, trong đó có cả việc cơ cấu lại dòng vốn.

Đây là thời gian quan trọng để các chủ dự án nghỉ dưỡng điều chỉnh chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho giai đoạn mới khi các tín hiệu phục hồi xuất hiện.