Chuyên gia: "Cần có lộ trình khi áp dụng chính sách thuế tính theo lãi chuyển nhượng bất động sản"

Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường Savills, thị trường bất động sản tháng 7/2025 ghi nhận nhiều chuyển động đáng chú ý, khi loạt chính sách và thay đổi hành chính được đưa ra với kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường, mục tiêu hướng đến sự minh bạch và phát triển bền vững. 

Yếu tố có tác động lớn, sâu rộng nhất là việc sáp nhập các đơn vị hành chính, rút gọn còn 34 tỉnh, thành phố có hiệu lực từ 1/7/2025 được đánh giá sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân và giới đầu tư.

Việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng. Chẳng hạn, việc sáp nhập giữa thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên, Chí Linh và Kinh Môn. Những khu vực này nổi bật nhờ vị trí trung gian, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là các yếu tố thuận lợi để phát triển các dự án đô thị mới, khu công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ giãn dân.

Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư. Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành điểm đến tiềm năng cho hoạt động mua bán - sáp nhập trong giai đoạn tới.

Các chuyên gia đã đưa ra góc nhìn về chính sách thuế theo đề xuất của Bộ Tài Chính với việc sẽ đánh thuế dựa trên lãi trong giao dịch mua bán bất động sản. 

Trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động. Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường, thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi vì, thực tiễn cho thấy được điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan, mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu của Savills nêu quan điểm: "Tôi đánh giá việc áp dụng hiện tại cho các chính sách này vẫn còn khó khăn. Việc áp dụng chính sách mà chưa có hạ tầng thì sẽ có hai sự ảnh hưởng. Thứ nhất, ảnh hưởng thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Sự ảnh hưởng thứ hai có thể không phải là tác động trực tiếp, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật".

Do vậy, để áp dụng chính sách này hiệu quả, chuyên gia của Savills cho rằng cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Về hạ tầng, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua và giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu cần minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường. Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi hệ thống dữ liệu hiện nay vẫn còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh và nếu cần thiết thì nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Theo các chuyên gia, sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.