Đã đến lúc cần làm bài bản, định nghĩa rõ và quy hoạch nhà ở xã hội

Đây là một trong những nội dung trong phiên Đối thoại cấp cao tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức vào sáng ngày 15/3 tại Hà Nội.

Phiên đối thoại đã thảo luận về 2 vấn đề nổi cộm trên thị trường hiện nay. Một là câu chuyện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Hai là vấn đề cơ cấu lại sản phẩm trên thị trường bất động sản hướng đến nhu cầu thực gắn với không chỉ phát triển nhà ở xã hội, mà còn cả nhà ở thương mại giá bình dân…

Điều phối phiên Đối thoại cấp cao là TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược, thương hiệu và cạnh tranh.

Tại phiên đối thoại, TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế nhận định nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những vấn đề cần được trao đổi nhất.

Những điểm sáng trên dựa trên những chỉ đạo của Chính phủ, Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH. Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ đặt ra mục tiêu 130.000 căn hộ NƠXH. Được biết chúng ta đã có hơn 400 dự án, trong đó 71 dự án hoàn thành, cung cấp 38.000 căn, 127 dự án đã khởi công, nhiều dự án đã chấp thuận chủ đầu tư.

Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Như Vinhomes đưa ra mục tiêu 500.000 căn hộ NƠXH, cam kết bán giá hợp lý vừa túi tiền người dân, nếu hoàn thành sẽ là điều rất tốt cho thị trường. Hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành để tháo gỡ, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia xây dựng, điều kiện tiếp cận NƠXH cũng đang rộng mở hơn. Tuy nhiên, thị trường chắc chắn vẫn còn thách thức, trong đó là việc thu nhập người lao động chưa được cải thiện nhiều. Như vậy, vấn đề pháp lý đã được giải, hiệu ứng tâm lý cũng tốt hơn, vấn đề quy hoạch nếu được giải thì hơn 1.200 dự án cũng được "giải thoát".

Nêu ra ý kiến, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê. Trong dân còn nhiều tiền, nhưng lại chỉ đang biết gửi ngân hàng trong khi nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở.

Đồng quan điểm với ông Hà, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế cho rằng: Phát triển NƠXH của chúng ta đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.

Từ góc độ về quy hoạch kiến trúc, KTS. Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng đã đưa ra 3 kiến nghị cụ thể, bao gồm: Thứ nhất, phát triển nhà ở xã hội phải do Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành; Thứ hai, phải thiết kế mẫu, để áp dụng được tất cả mọi nơi, nhà giống nhau, chỉ khác móng và cần thực tế, đầy đủ, thuận tiện cho đối tượng công nhân, người thu nhập thấp; Thứ ba, trong quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bám vào các giao thông công cộng, từ đó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề, giúp họ di chuyển thuận tiện giữa chỗ làm và chỗ ở.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, khâu đầu tiên cần quan tâm là định nghĩa rõ loại nhà và quy hoạch.

“Việc dành 20% đất dự án nhà ở thương mại phát triển nhà ở xã hội, nghe dường như hợp lý nhưng tôi cho là còn manh mún. Xây lên sẽ khó đảm bảo được sự đồng bộ. Chúng ta cần quy hoạch làm sao để mang đặc tính khu dân cư, đáp ứng nơi ăn chốn ở, công việc, nhu cầu sinh hoạt. Còn có quan điểm nhà ở xã hội giá thấp nên chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu xây xong không bán được, người dân không đến ở. Nên đã đến lúc chúng ta cần làm bài bản”, ông Thịnh phát biểu.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đồng ý với ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh thuê thì cũng nên cho phép mua bán để ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê.

“Về việc tiếp cận nguồn vốn, quỹ đất, tôi cho là chúng ta cũng nên tiếp cận theo nhiều cách. Riêng vấn đề đất ở và đất khác, Luật đã quy định và đã được thông qua, chúng ta không thể thay đổi. Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ đang xây dựng 1 nghị quyết thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác ngoài đất ở để phát triển nhà ở thương mại, nếu thí điểm tốt thì sẽ thực hiện”, ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, tiếp cận đất đai trong Luật Đất đai có hai cách là Nhà nước đứng ra thu hồi hoặc tự nhà đầu tư tìm kiếm và thu mua. Vì vậy, để có quỹ đất cho nhà ở xã hội, thì theo cách tiếp cận số một - Nhà nước đứng ra thu hồi. Đây là điểm có lợi thế của nhà ở xã hội hơn so với nhà ở thương mại.