Đất nền gặp khó, giá bán căn hộ vẫn tăng bất chấp dịch bệnh

Căn hộ vẫn hoạt động tốt trong dịch

Báo cáo quý của Savills chỉ ra, bất chấp đại dịch, phân khúc căn hộ cao cấp ở TP.HCM vẫn hoạt động khá tốt. Một dự án mở bán sớm trong tháng 10 ở khu vực Thủ Thiêm dù có giá bán trung bình 7.000 USD/m2 vẫn thu hút nhiều khách mua. Chỉ trong một ngày, các căn hộ đã bán gần hết.

Xét về nguồn cung có sự giảm sút nhưng tỷ lệ tiêu thụ ở phân khúc căn hộ cao cấp vẫn khá ổn định. Cụ thể, theo báo cáo Savills, lượng giao dịch trong quý III/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý nhưng giảm 54% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 13 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch.

Đối với nhà phố biệt thự, theo đại diện Savills, bất động sản liền thổ tiếp tục được ưa chuộng với tỷ lệ hấp thụ tốt, bất chấp những cản trở của dịch bệnh. Cơ sở hạ tầng hình thành trong 3 năm góp phần tăng thêm giá trị cho các khu đô thị mới. Thị trường còn được thúc đẩy bởi tăng trưởng thu nhập và sự chuyển dịch nhu cầu nhà ở.

Lượng bán biệt thự/nhà phố đạt gần 1.380 căn, tăng 212% theo quý và 251% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.

Tuy vậy, thời gian qua thị trường đã có sự sàng lọc rõ nét, các dự án có pháp lý minh bạch hơn. Bên cạnh đó, các dự án ký kết hợp đồng mua bán hoạt động tốt, các thủ tục pháp lý được thắt chặt và người mua trở nên thận trọng hơn khiến tính minh bạch về pháp lý và tiến độ xây dựng tác động nhiều hơn đến tình hình hoạt động. Từ quý I/2019 đến nay, đã có 10 dự án vướng pháp lý và ngưng bán với hơn 6.500 căn ở cả ba hạng.

Đất nền gặp khó, nhà đầu tư thận trọng lướt sóng

Trong khi đó, theo Savills thì phân khúc đất nền lại đối mặt với nhiều thách thức hơn trong đại dịch do nguồn cung hạn chế. Ghi nhận chung, nguồn cung đất nền khan hiếm khiến nguồn cung sơ cấp giảm 65% theo quý và 58% theo năm xuống còn 470 nền. Lượng bán quý III chỉ 170 nền - mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% theo quý và 64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng còn 37%, giảm 6 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm.

Tình hình hoạt động chịu ảnh hưởng bởi 14 dự án dừng bán do pháp lý, chiếm 36% số lượng dự án sơ cấp. Mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát vì các vấn đề về pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và thiếu các dự án quy mô lớn.

Dù vậy, Savills dự báo quý IV/2020 sẽ chào đón gần 810 căn/nền. Nguồn cung đến năm 2023 là 12.700 căn/nền với 91% là biệt thự/nhà phố. Nguồn cầu sẽ được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai và cuộc chiến về các ưu đãi bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Nhận định chung về thị trường, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp của Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc kiểm soát thành công đại dịch đang làm các nhà đầu tư chuyển từ sự tò mò sang việc quan tâm nghiêm túc, với yêu cầu và lượng giao dịch thị trường vốn đang gia tăng. Trong trung hạn, nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản, ngân hàng đang hành động tích cực đối với nợ xấu và quy trình đấu giá đất đang ngày càng rõ ràng minh bạch hơn. Các yếu tố này sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và tạo một thị trường năng động hơn.

Tuy vậy, theo TS. Sử Ngọc Khương thì đây không phải là thời điểm tốt để đầu tư lướt sóng. Những khó khăn, thách thức của thị trường sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn từ 2 - 3 năm. Đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ có số vốn từ 2 tỷ đồng vẫn có nhiều cơ hội đầu tư ở các thị trường vùng ven. Vị chuyên gia này khuyến cáo không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, nhưng trong khoảng 20 - 30% thì hoàn toàn có thể.