Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà

Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng leo thang và thu nhập của người trẻ vẫn còn hạn chế, việc sở hữu một căn nhà đang trở thành bài toán khó đối với nhiều người trẻ Việt Nam.

Vì vậy, hội thảo "Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà" do báo Thanh tra tổ chức, với sự góp mặt từ đại diện Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại, các chuyên gia và doanh nghiệp linh vực bất động sản, mang đến góc nhìn từ thực tiễn, từ đó đưa ra đề xuất cụ thể nhằm thúc đẩy cho vay tín dụng hiệu quả cho người trẻ sở hữu nhà.

Thu nhập tăng cao nhưng không theo kịp giá đất

Theo ước tính của Tổng cục Thống kê và Quỹ dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), nhóm dân số từ 18 – 35 tuổi hiện chiếm khoảng 30 – 32% tổng dân số Việt Nam, tương đương trên 30 triệu người. Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, có nhu cầu rất lớn về tạo lập nhà ở tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đánh giá, khả năng tài chính và thu nhập của người trẻ đã có sự cải thiện tích cực trong những năm gần đây, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đã tăng gần 10%, từ 4.300 USD (năm 2023) lên khoảng 4.700 USD (năm 2024) (theo Tổng cục thống kê). Tuy nhiên, mức thu nhập của người dân chưa thep kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu nhà của người trẻ vẫn rất hạn chế.

Cụ thể, để mua một căn nhà trung bình, khoảng 70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần 20-25 năm thu nhập. Mặc dù đa số hộ gia đình Việt Nam (khoảng 88%) sở hữu nhà ở riêng (theo Tổng điều tra dân số 2019), thuộc top tỷ lệ cao thuộc hàng đầu thế giới, nhưng, đều đến từ việc "thế hệ trước truyền lại thế hệ sau". Vì vậy, cơ hội "mua đất tự xây" cho thế hệ trẻ (đặc biệt là nhóm người nhập cư, hoặc tách hộ tại thành phố) càng khó khăn hơn.

Thời gian qua, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi với mức lãi suất chỉ từ 5% - 6,5%/năm đã được nhiều ngân hàng thông qua.

Bà Đặng Thu Thuỷ, Phó trưởng Ban khách hàng cá nhân, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, ngân hàng đang triển khai nhiều gói tín dụng nhằm hỗ trợ các bạn trẻ có thể hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà, như: Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ với Quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất cho vay ưu đãi 6,1%/năm; Chính sách cho vay mua nhà ở đối với người trẻ tuổi là công chức, viên chức, người lao động đến 35 tuổi mua nhà ở thương mại với quy mô 10.000 tỷ đồng.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, vào đầu tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đã đạt khoảng 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng lưu ý, các chuyên gia tài chính cảnh báo tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ hàng tháng trên tổng thu nhập (DTI) của người vay mua nhà hiện dao động phổ biến từ 35% - 43%, tiệm cận ngưỡng rủi ro tín dụng quốc tế ở mức 36%.

Dựa vào những con số trên, các chuyên gia tại hội thảo đều cho biết, ngay cả khi có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, người vay, đặc biệt là người trẻ, vẫn đang đối mặt với áp lực lớn về dòng tiền và khả năng trả nợ dài hạn. Vì vậy, bài toán đặt ra là làm sao để "đòn bẩy tài chính" không trở thành gánh nặng, mà thực sự là bàn đạp cho giấc mơ an cư.

Cần sử dụng "đòn bẩy tài chính" hiệu quả

Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, chỉ ra việc sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh chính là một trong những điểm tựa quan trọng để người trẻ bứt phá trong việc vay mua nhà. "Đòn bẩy tài chính thực chất là khi chúng ta muốn sở hữu một ngôi nhà nhưng chưa đủ tiền nhưng buộc phải vay mượn để thực hiện được mong muốn đó", ông nêu.

Do đó, ông nêu ra ba "điểm tựa" cần thiết trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính đối với người trẻ muốn mua nhà bằng vốn vay. 

Thứ nhất là lựa chọn căn nhà phù hợp với khả năng chi trả, thay vì chạy theo tâm lý đầu tư hay kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm sâu.

Thứ hai là lựa chọn đối tác tài chính đáng tin cậy. Việc vay "nóng", vay tín dụng đen để mua nhà tuy không phổ biến, nhưng vẫn có những trường hợp xảy ra. Nhiều người ban đầu vay ngân hàng, đến kỳ hạn trả nợ gốc hoặc lãi mà không xoay kịp dòng tiền, buộc phải vay gấp bên ngoài để "trả đỡ". Từ đó dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, mất khả năng chi trả.

Thứ ba là lựa chọn phương án tài chính phù hợp, đây là một kỹ năng sống còn, các bạn trẻ phải quản lý được tài chính cá nhân của mình.

Nhấn mạnh thêm về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, đưa ra cảnh báo, trong bối cảnh tài chính eo hẹp, đòn bẩy tín dụng được xem là công cụ then chốt giúp người trẻ tiếp cận nhà ở nhưng nếu sử dụng sai cách, đòn bẩy này có thể biến thành "vòng xoáy nợ nần".

Vì vậy, để tránh "đòn bẩy tài chính" trở thành "vòng xoáy nợ nần", người trẻ cần có sự tính toán kỹ càng về khả năng trả nợ trước khi vay. 

Người vay chỉ nên vay tối đa 80% giá trị căn nhà và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Ngoài ra, có quỹ dự phòng ít nhất 6–12 tháng chi phí trả nợ để tránh rơi vào khủng hoảng nếu thất nghiệp hoặc biến động kinh tế.

Ngoài ra, ông cho biết thêm, hiện lãi suất cho vay thương mại tại Việt Nam đang ở mức 8-10%/năm, vẫn là khá cao so với thu nhập của người trẻ. Trong khi đó, thời hạn vay thường chỉ 15-20 năm, ngắn hơn so với khả năng chi trả thực tế, khiến áp lực trả nợ hàng tháng rất lớn. 

Về phía Ngân hàng Nhà nước, để hạn chế tình trạng "vỡ nợ", cần tăng cường chấm điểm tín dụng cho mỗi cá nhân: "Điểm càng cao thì càng dễ vay, điểm thấp thì càng khó vay, trả lãi cao".