Dự án nghỉ dưỡng 4 tỷ USD muốn tăng từ 2.500 căn nhà thương mại thành 16.700 căn: Lo ngại nhiều hệ luỵ?

Muốn tăng từ 2.500 căn thành 16.700 căn nhà thương mại

Sau khi cơ bản hoàn thành giai đoạn 1 nhưng kinh doanh thua lỗ, Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An - chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng Nam Hội An đã nhiều lần xin chuyển đổi một phần dự án thành khu đô thị.

Theo đó, doanh nghiệp này vừa có văn bản gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị điều chỉnh, bổ sung dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An vào Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 của tỉnh Quảng Nam. Theo đề xuất này, chủ đầu tư đưa muốn điều chỉnh lượng số lượng nhà ở của dự án từ 2.500 căn lên 16.670 căn nhà ở thương mại, tương ứng với dân số 60.000 người theo quy hoạch được duyệt hồi tháng 3/2021.

Trước đó, chủ đầu tư dự án từng đề xuất điều chỉnh tăng số công trình nhà ở để bán và cho thuê từ dưới 2.500 căn nhà ở thành khoảng 22.000 căn nhà ở. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải sự phản đối từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam do số lượng nhà ở dự kiến của dự án vượt trần quy hoạch nhà ở của toàn tỉnh.

Theo Sở Kế hoạch và đầu tư, chương trình phát triển nhà ở của tỉnh dự kiến tăng thêm khoảng 6,4 triệu m2 sàn từ năm 2021 đến 2025 và thêm 8,15 triệu m2 sàn trong 5 năm tiếp theo. Giai đoạn 2021-2025, toàn tỉnh phát triển 42.810 căn nhà ở thương mại. Trong đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại ở huyện Duy Xuyên và Thăng Bình - địa điểm xây dựng dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An - là 71,4 ha và 95 ha. 

Trong khi đó, diện tích sàn nhà ở chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng Nam Hội An đề xuất lên tới 7,7 triệu m2, với 22.000 căn nhà thương mại, chiếm tới 61,7% diện tích nhà ở thương mại của toàn tỉnh giai đoạn 2021-2030. Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh xác định, đề xuất của doanh nghiệp lớn hơn nhiều so với nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương. 

Sở cũng lưu ý hồ sơ dự án chưa làm rõ sự phù hợp của dự án với kế hoạch, chỉ tiêu và số lượng, tổng diện tích phát triển nhà ở của tỉnh, đặc biệt đối với huyện Duy Xuyên, huyện Thăng Bình và các địa bàn lân cận trong giai đoạn từ nay đến năm 2029.

Từ đây, Sở Kế hoạch và đầu tư đề nghị tỉnh xem xét không thống nhất đề nghị của nhà đầu tư về điều chỉnh số lượng công trình nhà ở từ dưới 2.500 căn nhà ở thành 22.000 căn. Đồng thời, xem xét theo hướng dự án phát triển căn hộ du lịch, biệt thự du lịch với các hoạt động thương mại - dịch vụ để phát triển khu vực này năng động hơn.

Sau khi Sở Kế hoạch và đầu tư có ý kiến, chủ đầu tư đã đưa ra đề xuất mới với số lượng nhà ở giảm xuống so với đề xuất trước hơn 5.000 căn, xuống 16.670 căn nhà ở thương mại và tổng diện tích sàn xây dựng còn khoảng 4 triệu m2, tương ứng với dân số 60.000 người theo quy hoạch được duyệt hồi tháng 3/2021.

Trước đề xuất này, UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị UBND các huyện Duy Xuyên và Thăng Bình xem xét, có văn bản đề xuất gửi Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành, đơn vị liên quan kiểm tra, tham mưu UBND tỉnh xem xét, giải quyết theo đúng quy định.

Theo tìm hiểu, dự án Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 2/2009. Sau đó, vào tháng 12/2010, UBND tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án cũng đã được chứng nhận điều chỉnh, thay đổi 3 lần vào các năm 2015, 2016 và lần thứ 3 vào năm 2020.

Dự án được đầu tư khoảng 4 tỷ USD với tổng diện tích đất lên đến hơn 985 ha, thuộc địa phận ba xã: Duy Hải, Duy Nghĩa (huyện Duy Xuyên) và Bình Dương (huyện Thăng Bình). Chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An (thuộc Tập đoàn VinaCapital).

Tính đến cuối tháng 2 năm nay, dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng gần 500 ha; trong đó tổng diện tích đã được UBND tỉnh Quảng Nam cho thuê hơn 156 ha. Theo kế hoạch ban đầu, dự án được chia thành 7 giai đoạn, trong đó, giai đoạn 1 dự án được phát triển trên diện tích 163 ha với mức đầu tư 500 triệu USD gồm các hạng mục: Sân golf 18 lỗ có tiêu chuẩn thi đấu quốc tế, khu nghỉ dưỡng 1.000 phòng, casino đã đi vào hoạt động.

Dù giai đoạn 1 của dự án đã hoạt động nhưng heo báo cáo của Công ty TNHH phát triển Nam Hội An, từ khi đưa vào vận hành giai đoạn 1 vào tháng 6/2020 đến cuối tháng 1/2022, công ty đã lỗ lũy kế tổng cộng khoảng 5.671 tỷ đồng.

Loạt dự án nghỉ dưỡng xin điều chỉnh thành KĐT

Đây không phải là lần đầu tiên một dự án bất động sản nghỉ dưỡng xin chuyển đổi một phần thành khu đô thị với mục đích xây nhà ở. Trước đó, tại Đà Nẵng, địa phương này cũng đã thống nhất cho một số dự án chuyển từ căn hộ khách sạn qua chung cư để bán.

Cụ thể, vào năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 phân khu quy hoạch số 1 tại khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (phía tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn) do Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư, trong đó cho phép chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.

Theo đó, 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1, 2, 3 được chuyển thành căn hộ chung cư và 544 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng tại dự án đã được chuyển thành căn hộ chung cư.

Trước đó, UBND TP. Đà Nẵng cũng đã thống nhất về nguyên tắc chuyển đổi công năng tổ hợp Vincom Riverview Complex (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) từ Condotel thành chung cư (công trình đã được nghiệm thu, đi vào hoạt động từ tháng 4/2018) và lưu ý các sở, ban, ngành hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục tiếp theo đúng quy định…

Tương tự, chủ đầu tư dự án khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square tại phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà) đã đề nghị chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn CT1&CT2 (cao 50 tầng) và CT3&CT7 (30 tầng) thành chung cư, sau đó đã được UBND TP Đà Nẵng đã thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch vào năm 2020.

Tháng 12/2021 Ông Lê Quang Nam - Phó Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng cho biết, chủ đầu tư dự án Khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng Làng Vân (phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) cũng đang kiến nghị điều chỉnh quy hoạch theo hướng hình thành khu đô thị với quy mô 100 ha.

Dự án có quy mô diện tích được phê duyệt với hơn 1.000ha, được đề xuất từ năm 2011, tuy nhiên do nhiều lý do khách quan, chủ quan nên đến năm 2016 mới hoàn thành thủ tục phê duyệt dự án và các thủ tục đất đai liên quan. Theo kế hoạch, dự án sẽ được khởi công trong năm 2022 và hoàn thành trong 5 năm kể từ ngày khởi công.

Liên quan đến việc chấp thuận cho việc điều chỉnh, chuyển đổi cho một số dự án nói trên xây dựng khu đô thị, lãnh đạo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết khi điều chỉnh sẽ yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hạ tầng xã hội dự án như trường học, trạm y tế, bãi đậu xe, cây xanh, cảnh quan...

Dù vậy, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch các dự án căn hộ khách sạn sang loại hình chung cư, chức năng sử dụng căn hộ khách sạn còn chưa phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được cấp sổ hồng là đất ở đô thị.

Đồng thời, loại hình căn hộ khách sạn hiện chưa có quy định cụ thể nên việc triển khai sẽ mâu thuẫn trong pháp lý về quy hoạch và đất đai. Vì vậy, phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết do quy hoạch không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính cho phù hợp.

Lo ngại quá tải hạ tầng, "tai hoạ" quy hoạch

Đánh giá về việc điều chỉnh quy hoạch dự án nghỉ dưỡng thành khu đô thị, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) từng nhận xét, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, hiện nay có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

“Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo ông Châu, điều chỉnh quy hoạch từ căn hộ du lịch sang nhà chung cư, mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Vì vậy, không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Đồng thời, Hiệp Hội BĐS TP HCM cũng đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.   

Trước đó, HoREA cũng đề xuất Chính phủ xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”:

Đơn vị này nhấn mạnh, “đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.

Về chế độ sử dụng “đất du lịch”, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.

Như vậy, để chuyển đổi dự án (một phần dự án) bất động sản nghỉ dưỡng thành dự án nhà ở, khu đô thị, đặc biệt, tại một số dự án chuyển số lượng lớn căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư hoặc đề xuất xây dựng thêm số lượng căn hộ, nhà ở |khủng” như dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An cũng làm dấy lên nhiều lo ngại, việc chuyển đổi này có phát sinh hệ quả lâu dài cho thành phố, nhất là về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…