Dự án Opal City View chưa khởi công đã nhận đặt cọc dưới hình thức ký phiếu yêu cầu tư vấn 'có thu tiền'?

Vì sao “nhà trên giấy” vẫn có người mua?

Mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang là xu hướng phổ biến (thị trường sơ cấp) với đặc thù là mua nhà khi chưa xây hoặc đang trong quá trình xây dựng. Loại hình này có thể giúp chủ đầu tư vừa triển khai xây dựng, vừa huy động vốn, có thể mang đến lợi nhuận ngay cả khi dự án chưa hoàn thiện. Đồng thời, đây cũng là một trong những giải pháp giúp người lao động có cơ hội mua nhà ở và kéo giãn áp lực tài chính.

Theo định nghĩa thì Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Nói về lợi ích của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khách hàng mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì số tiền bỏ ra sẽ theo tiến độ và gánh nặng tài chính cũng được giãn ra. Thông thường, người mua nhà có ít nhất 2-3 năm để chuẩn bị dòng tiền. Chưa kể, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ vay tại các ngân hàng với những ưu đãi về thời hạn thanh toán, lãi suất vay...

Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là giải pháp tốt cho người có thu nhập ở mức trung bình vì số tiền thanh toán sẽ theo tiến độ và tài chính không quá nặng vì không phải “chồng tiền” cùng một lúc.

Đó là một trong những lý do khiến nhiều dự án dù vẫn còn “trên giấy” nhưng vẫn được người mua nhà ưa chuộng, bất chấp mọi rủi ro để “xuống tiền” với kỳ vọng đến thời hạn bàn giao, chủ đầu tư sẽ giao nhà đúng tiến độ, hiện thực hóa “giấc mơ có nhà” của nhiều người lao động.

Tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, yêu cầu chung là dự án phải có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Ngoài ra, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở đó chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu, bàn giao. Có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được “nhìn tận mắt” ngôi nhà trong tương lai, mà chỉ có thể xác định tính tồn tại của tài sản trên cơ sở các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua.

Vì vậy, mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Thậm chí nhiều dự án dù chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng chủ đầu tư đã “lách luật” huy động vốn dưới nhiều hình thức như “thỏa thuận góp vốn”, “đặt cọc giữ chỗ”, “đăng ký tư vấn quyền mua”, hay ký phiếu "yêu cầu tư vấn có thu tiền"…

Những hình thức này đã được nhiều chuyên gia cảnh báo người mua nhà nên cẩn trọng, không nên “xuống tiền” tại những dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch.

Dự án Opal City View chưa khởi công đã rao bán?

Với đặc thù là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Bản chất của loại hình nhà ở này đã phần nào cho thấy tính rủi ro của giao dịch có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai.

Nói cách khác, nếu có rủi ro như chủ đầu tư không giao được sản phẩm đúng tiến độ hoặc sản phẩm được giao có thể không như mình kỳ vọng, ngay cả khi biết rõ vị trí của dự án nhưng sau 2-3 năm, cơ sở hạ tầng khu đó vẫn chưa được hoàn thiện như chủ đầu tư hứa hẹn… sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch nhà ở trong 2-3 năm tới, thậm chí có thể xảy ra tranh chấp về mặt pháp luật và người mua có khả năng mất tiền vì gặp phải “dự án ảo”.

Đơn cử như tại dự án Opal City View nằm trên Quốc Lộ 13, phường Phú Thọ, TP Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương. Dự án được giới thiệu do công ty Cổ phần Kinh Doanh BĐS Hà An và Đất Xanh Group là đơn vị đầu tư và phát triển dự án.

Theo giới thiệu, dự án Opal City View có diện tích 1,5 ha, dự kiến cung cấp cho thị trường Bình Dương hàng nghìn căn hộ cao cấp. Theo kế hoạch, các căn hộ tại đây sẽ bàn giao vào quý 3/2023.

Theo thông tin từ một số môi giới, vì tình hình dịch bệnh kéo dài nên thời gian dự kiến khởi công dự án phải dời lại vào đầu năm 2022. Tuy nhiên, hiện nay các sàn phân phối đã bắt đầu nhận cọc giữ chỗ ưu tiên dưới hình thức “Phiếu yêu cầu tư vấn” với số tiền khách hàng phải nộp là 50 triệu đồng.

Trong Phiếu yêu cầu tư vấn có ghi “Bằng phiếu yêu cầu tư vấn này, Tôi/chúng tôi (Khách hàng/Bên A) đăng ký với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh… thực hiện việc tư vấn nhằm đảm bảo cho Bên A có quyền ưu tiên được mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng sản phẩm bất động sản đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định của pháp luật trong các dự án do Bên B làm chủ đầu tư hoặc hợp tác phân phối. Để đảm bảo cho Bên A có quyền ưu tiên nêu trên, Bên A đồng ý nộp cho Bên B số tiền là 50 triệu đồng”.

Một điều đáng lưu ý, tại phiếu Yêu cầu tư vấn trên không hề ghi rõ tên dự án mà khách hàng đã đặt cọc giữ chỗ ưu tiên, văn bản mộc đỏ của Đất Xanh Servicer (Mã CK: DXS) – Công ty con của Đất Xanh Group.

Như vậy, hiện tại dự án Opal City View vẫn được khởi công xây dựng, chưa đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định, nhưng Đất Xanh Servier đã nhận cọc giữ chỗ ưu tiên từ nhiều khách hàng để bán một dự án vẫn còn là bãi đất trống.

Đất xanh Group, Hà An liên tục vướng lùm xùm về huy động vốn

Tương tự tại dự án Opal Skyline đường Nguyễn Văn Tiết, phường Lái Thiêu, Tp Thuận An, tỉnh Bình Dương. Dự án này cũng được giới thiệu do Công ty CP Đầu tư BĐS Hà An làm chủ đầu tư và Đất Xanh Group là đơn vị phát triển.

Tuy nhiên, tại dự án này Hà Anh và Đất Xanh Group bị tố gian dối, ép đóng tiền liên tục trong khi chính công ty lại trễ hẹn ký Hợp đồng mua bán. Một khách hàng thậm chí đã tuyên bố sẽ tẩy chay Đất Xanh Group.

Theo phản ánh của khách hàng, Đất Xanh đơn phương chấm dứt hợp đồng Thoả thuận ưu tiên đã ký trước đó hơn 1 năm mà không hoàn trả lại số tiền cọc dù chính doanh nghiệp đã vi phạm hợp đồng trước khi trễ hạn hợp đồng hơn 4 tháng.

Về sự việc này, phía Đất Xanh Group khẳng định phía doanh nghiệp không sai trong quá trình thực hiện các điều khoản trong hợp đồng đã ký và cho biết công ty đã gửi thông báo đến khách hàng nhưng khách hàng từ chối gặp mặt. Tuy nhiên, khách hàng cho biết rất muốn gặp mặt công ty để giải quyết nhưng chính công ty nhiều lần từ chối gặp.

Không chỉ “lùm xùm” tại 2 dự án nói trên, Đất Xanh Group từng không ít lần vướng tai tiếng liên quan đến các hoạt động huy động vốn, đặc biệt doanh nghiệp này thường xuyên bị khách hàng tố “lừa dối”, không tuân thủ cam kết…

Trước đó vào hồi tháng 10/2020 UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản chỉ đạo Công an vào cuộc điều xác minh làm rõ nội dung tố cáo Công ty CP BĐS Đất Xanh (Tập đoàn Đất Xanh) chiếm đoạt tiền của người dân tại dự án Gold Hill tại thị trấn Trảng Bom…

Liên quan đến Công ty Hà An, vào đầu năm 2020, nhiều khách hàng mua dự án Opal Boulevard (khu căn hộ - thương mại dịch vụ cao tầng tại đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, TX. Dĩ An, Bình Dương) cũng tố Hà An ký sai nhiều điều khoản so với “Hợp đồng mẫu” được duyệt.

Trong khi đó, phía Công ty Hà An lại đổ lỗi tại khách hàng, hai bên không tìm được tiếng nói chung dẫn đến những tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và khách mua căn hộ…