Hà Nội: Thị trường văn phòng chờ thêm nguồn cung mới

Nhu cầu thuê văn phòng lớn

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng tại Hà Nội đang trải qua thời kỳ sôi động với sự phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu thuê. Tính đến thời điểm hiện tại, tổng nguồn cung văn phòng đạt 2,14 triệu m2 sàn, tăng 4% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 48% thị phần, tương đương 1,03 triệu m2 sàn. Trên địa bàn thành phố, khu vực phía Tây dẫn đầu về nguồn cung với 42% thị phần, khoảng 898.000m2 sàn từ 79 dự án. Sự xuất hiện của dự án mới như Taisei Square Hanoi đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng này.

Khu vực nội thành đứng thứ hai với 39% thị phần, tương đương 831.000m2 sàn từ 72 dự án. Việc phân bổ nguồn cung được cho sẽ giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp từ trung tâm đến khu vực vùng ven.

Trong quý III/2024, hợp đồng thuê có nhiều giao dịch phục vụ cho mục đích mở rộng, chuyển địa điểm và thành lập văn phòng mới. Nhóm khách thuê chủ yếu đến từ ngành sản xuất dẫn đầu với 56% diện tích giao dịch, tiếp đến là ngành phân phối và công nghệ thông tin, mỗi ngành chiếm 17%.

Đáng chú ý, hơn 40% giao dịch được ghi nhận là nhằm mục đích chuyển địa điểm. Khách thuê có xu hướng lựa chọn thuê văn phòng khu vực phía Tây và nội thành do có nhiều dự án mới chất lượng cao cùng mức giá phải chăng, có vị trí gần trung tâm thành phố. Xu hướng này cho thấy doanh nghiệp đang tìm kiếm môi trường làm việc tối ưu về cả vị trí và chi phí thuê.

Ghi nhận nhu cầu tăng mạnh của khách thuê trong quý III/2024, đơn vị nghiên cứu Avison Young cho biết: Các tòa nhà văn phòng hạng A khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy lên tới 86%. Với hạng B, giá thuê mỗi tháng khoảng 24 USD/m2, lấp đầy 84%.

Nhu cầu thuê của khách hàng chủ yếu vẫn là mở rộng và di dời văn phòng, chiếm lần lượt 44% và 42%. Các giao dịch thuê trong quý III phần lớn nhằm mục đích di dời đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Khu vực trung tâm thành phố vẫn là nơi thu hút đối với khách thuê văn phòng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, nguồn cung mới về văn phòng cho thuê trên cả nước trong quý III/2024 không nhiều. Tại Hà Nội, nổi bật là dự án Taisei Square Hanoi với 28 tầng văn phòng cho thuê và 2 tầng thương mại dịch vụ mới được khai trương.

Về giá thuê văn phòng, giá tại khu vực Hà Nội nhìn chung tăng nhẹ so với quý trước. Tòa nhà văn phòng Capital Place 29 Liễu Giai có giá cho thuê dao động khoảng 32-40 USD/m2; tòa nhà văn phòng Lotte Mall West Lake, 272 Võ Chí Công có giá cho thuê dao động khoảng 31-32 USD/m2; tòa nhà văn phòng Vinacomin Tower, Dương Đình Nghệ có giá cho thuê dao động khoảng 17-19 USD/m2; tòa nhà Lancaster Luminaire - Đường Láng có giá cho thuê dao động khoảng 25-27 USD/m2…

Số liệu của CBRE Việt Nam chỉ rõ, trong nửa đầu năm tại khu vực Hà Nội, giá thuê khu vực trung tâm tăng 11%. Khu vực ngoài trung tâm tăng tới 18% so với cùng kỳ năm trước.

Chờ đợi những dự án mới

Trong quý III, thị trường văn phòng đã có dấu hiệu chững lại trước thông tin nhiều nguồn cung mới sẽ ra mắt thị trường. Các chuyên gia dự báo, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ tiếp tục có thêm nhiều biến động mới về giá thuê cũng như nguồn cung.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết: Nhu cầu phục hồi mạnh mẽ nhưng thị trường vẫn đang chờ đợi nguồn cung mới. Thị trường thuận lợi cho khách thuê với giá thuê hấp dẫn và nguồn cung dồi dào. Điều này cho thấy, dù nhu cầu đang tăng nhưng khách thuê có xu hướng chờ đợi các dự án mới với kỳ vọng về chất lượng và tiện ích tốt hơn.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2027, 18 dự án sẽ cung cấp 462.000m2 ra thị trường. Các dự án hạng A sẽ chiếm ưu thế về nguồn cung tương lai với 78%. Văn phòng hạng B sẽ cung cấp 22%. Những dự án tiêu biểu bao gồm: Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88, Oriental Square và một số dự án khác trong khu đô thị mới Tây Hồ Tây.

Sau năm 2027, dự kiến có thêm 816.000m2 diện tích văn phòng với 29% đến từ khu đô thị mới Tây Hồ Tây. Tất cả các dự án phát triển trong tương lai ở khu vực này sẽ thuộc hạng A, nâng cao tiêu chuẩn và chất lượng cho thị trường văn phòng Hà Nội.

Còn theo Công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Leasalle (JLL), đến cuối năm 2024, nguồn cung văn phòng hạng A trên toàn thị trường vẫn giữ tại mức 558.253m2 khi không có dự án mới sẽ hoàn thành trong quý cuối. Bước sang năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng hạng A ở trung tâm dự kiến tăng trưởng. Một số dự án đáng chú ý sẽ ra mắt như: Tiến Bộ Plaza và Gelex 29 Lý Thái Tổ đóng góp khoảng 29.000m2; dự án Oriental Plaza ở khu vực Hồ Tây với quy mô 18.000m2 cho thị trường ngoài trung tâm...

Ngoài ra, các tòa nhà mới đang nỗ lực đạt chứng nhận xanh để nâng cao khả năng cạnh tranh trước nhu cầu ngày càng tăng về không gian bền vững. Giá chào thuê tại khu vực trung tâm kỳ vọng gia tăng ở mức vừa phải, được thúc đẩy bởi việc tăng giá dự kiến sau khi các dự án mới hoàn thành và đi vào hoạt động ổn định. Giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ tăng đồng bộ cùng với sự gia nhập nguồn cung mới.

Về giá thuê, CBRE Việt Nam nhận định, dự báo giá thuê năm nay sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức khả quan, tiếp nối đà tăng từ năm 2022. Mức tăng 8 - 9% ở khu vực trung tâm và 17 - 18% ở các khu vực ngoài trung tâm.