Kỳ vọng giá thuê văn phòng Hà Nội tăng mạnh

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills Việt Nam, phân khúc cho thuê văn phòng tại Hà Nội đã có những cải thiện nhất định về công suất cũng như giá thuê.

Cụ thể, công suất thuê văn phòng toàn thị trường Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Theo đó, hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất trong quý, đạt 54,9 m2.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào phân khúc văn phòng tại Việt Nam nghiêm túc, bài bản hơn, kéo theo chi phí đầu tư cao hơn. Đây là yếu tố khiến giá thuê được đẩy cao lên.

Về giá thuê, hạng A có giá thuê cao nhất, đạt 852.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm nhờ vào mức tăng ở các tòa nhà Chamvit Building và PVI Tower. Song song với đó, giá thuê hạng B và hạng C cũng tăng lần lượt 6% và 7% theo quý do giá thuê cải thiện ở một số dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội nhận định: Khoảng 5 - 7 năm trước, chi phí đầu tư tòa nhà văn phòng hạng A chỉ giao động trong khoảng 600 – 700 USD/m2 thì hiện nay để có thể xây dựng được một tòa nhà hạng A với các tiêu chuẩn quốc tế và có chứng chỉ xanh thì chi phí đầu tư có thể lên tới 1.000 USD/m2, thậm chí 1.600 USD/m2. Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách chênh lệch với TP Hồ Chí Minh, với giá thuê văn phòng hạng A dự kiến vào năm 2024 có thể lên tới 50 USD/m2 đã bao gồm phí dịch vụ.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng việc tăng giá không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường.

“Thực tế là, giá thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội năm 2022 đã ghi nhận mức tăng, nhưng xu hướng tăng chủ yếu chỉ tại những dự án mới với chất lượng cao. Tại một số dự án cũ, giá thuê thậm chí có xu hướng giảm so với trước đó. Vì vậy, nếu xét về bình quân giá trung bình của toàn thị trường thì tăng không đáng kể. Sang đến năm 2023, giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng rõ rệt hơn nhiều nhờ nguồn cung văn phòng Hạng A sắp tới”, chuyên gia Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ.

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực trung tâm sang khu vực nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao. Việc này cũng đồng thời đặt ra áp lực cạnh tranh về giá đối với các tòa nhà văn phòng cũ.

“Nguồn cầu của thị trường vẫn đang tăng mạnh ở phân khúc các công ty công nghệ thông tin, sản xuất; hay gần đây nhất là tài chính ngân hàng, bảo hiểm. Đây đều là những phân khúc mà khách hàng có yêu cầu rất cao về tiêu chuẩn kỹ thuật đối với diện tích thuê văn phòng. Do vậy, thực tế là thị trường đang bắt đầu phân thành hai phân khúc rất rõ ràng là các tòa nhà mới phát triển hiện đại hơn và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, triển khai cách đây 10 - 20 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện, thì sẽ có thể phải chấp nhận việc giá thuê sẽ bị giảm xuống, hoặc sẽ bị loại khỏi nhóm các văn phòng hạng A”, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội nói.

Thị trường hiện cũng ghi nhận xu hướng ngày càng rõ nét trong nhu cầu về các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp). Không gian làm việc hiện nay cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững cũng như năng suất và khả năng hợp tác. Tại Hà Nội, ước tính tới năm 2025, thị trường sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉ xanh, nâng nguồn cung lên 276.000m2.

Dù vậy, theo chuyên gia, việc các doanh nghiệp quan tâm sự quan tâm đến vấn đề pháp lý và tính bền vững đã dẫn đến quá trình thuê văn phòng kéo dài. Quá trình này có thể lên tới 6-8 tháng, thậm chí một năm do hiện nay các doanh nghiệp cần làm thêm một bước thẩm định để đảm bảo dự án có pháp lý tốt cũng như đáp ứng được các yêu cầu về ESG. Có thể nói, trong năm 2023, các hoạt động cho thuê văn phòng dự kiến sẽ sôi động hơn nhưng thời gian giao dịch sẽ lâu hơn.