Thị trường văn phòng Hà Nội: Giá thuê và công suất cải thiện, vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Yêu cầu pháp lý và bền vững khiến quá trình thuê văn phòng kéo dài

Trong Q4/2022, công suất thuê văn phòng toàn thị trường Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Theo đó, Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất trong quý, đạt 54.979m2.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào phân khúc văn phòng tại Việt Nam nghiêm túc, bài bản hơn, kéo theo chi phí đầu tư cao hơn. Vô hình chung, đây là yếu tố khiến giá thuê được đẩy cao lên. Về giá thuê, Hạng A có giá thuê cao nhất, đạt 852.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm nhờ vào mức tăng ở các tòa nhà Chamvit Building và PVI Tower. Song song với đó, giá thuê Hạng B và Hạng C cũng tăng lần lượt 6% và 7% theo quý do giá thuê cải thiện ở một số dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Khoảng 5 - 7 năm trước, chi phí đầu tư tòa nhà văn phòng Hạng A chỉ giao động trong khoảng 600 - 700USD/m2 thì hiện nay để có thể xây dựng được một tòa nhà Hạng A với các tiêu chuẩn quốc tế và có chứng chỉ xanh thì chi phí đầu tư có thể lên tới 1.000USD/m2, thậm chí 1.600USD/m2. Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách chênh lệch với thành phố Hồ Chí Minh, với giá thuê văn phòng Hạng A dự kiến vào năm 2024 có thể lên tới 50USD/m2 đã bao gồm phí dịch vụ,”.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng việc tăng giá không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Bà Minh cho biết: “Thực tế là, giá thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội năm 2022 đã ghi nhận mức tăng, nhưng xu hướng tăng chủ yếu chỉ tại những dự án mới với chất lượng cao. Tại một số dự án cũ, giá thuê thậm chí có xu hướng giảm so với trước đó. Vì vậy, nếu xét về bình quân giá trung bình của toàn thị trường thì tăng không đáng kể. Sang đến năm 2023, giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng rõ rệt hơn nhiều nhờ nguồn cung văn phòng Hạng A sắp tới.” 

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực Trung tâm sang khu vực Nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực Nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao. Việc này cũng đồng thời đặt ra áp lực cạnh tranh về giá đối với các tòa nhà văn phòng cũ, bà Minh phân tích: “Nguồn cầu của thị trường vẫn đang tăng mạnh ở phân khúc các công ty công nghệ thông tin, sản xuất; hay gần đây nhất là tài chính ngân hàng, bảo hiểm. Đây đều là những phân khúc mà khách hàng có yêu cầu rất cao về tiêu chuẩn kỹ thuật đối với diện tích thuê văn phòng. Do vậy, thực tế là thị trường đang bắt đầu phân thành hai phân khúc rất rõ ràng là các tòa nhà mới phát triển hiện đại hơn và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, triển khai cách đây 10 - 20 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện, thì sẽ có thể phải chấp nhận việc giá thuê sẽ bị giảm xuống, hoặc sẽ bị loại khỏi nhóm các văn phòng hạng A.”

Thị trường hiện cũng ghi nhận xu hướng ngày càng rõ nét trong nhu cầu về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc hiện nay cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững cũng như năng suất và khả năng hợp tác. Tại Hà Nội, ước tính tới năm 2025, thị trường sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉ xanh, nâng nguồn cung lên 276.000m2. Dẫu vậy, bà Minh cho biết: “Việc các doanh nghiệp quan tâm sự quan tâm đến vấn đề pháp lý và tính bền vững đã dẫn đến quá trình thuê văn phòng kéo dài. Quá trình này có thể lên tới 6-8 tháng, thậm chí một năm do hiện nay các doanh nghiệp cần làm thêm một bước thẩm định để đảm bảo dự án có pháp lý tốt cũng như đáp ứng được các yêu cầu về ESG. Có thể nói, trong 2023, các hoạt động cho thuê dự kiến sẽ sôi động hơn nhưng thời gian giao dịch sẽ lâu hơn”.

Văn phòng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

So với năm 2022 thì thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.

Theo bà Mình, văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. “Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng là khá tốt. Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5 - 10 năm. Dòng tiền do đó được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường. Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính, và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.”

Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng. Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ hiểu hơn khu vực nào sẽ có thể thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh với nguồn cầu riêng biệt. Ví dụ tại Hà Nội, khu vực Trung tâm như Hoàn Kiếm là trung tâm tài chính, kinh tế và chính trị, do vậy đây là địa điểm tập trung nhiều đại sứ quán, các công ty về tài chính ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty doanh nghiệp chứng khoán. Trong khi đó, khu vực Nội thành sẽ tập hợp phần lớn các khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng. Khu vực phía Tây, sẽ tập trung các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin.