Lãi suất vay mua nhà ở mức cao, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực lên ngôi

Nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở điều chỉnh

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, thị trường nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận 37.300 sản phẩm mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm mạnh 44% so với nửa cuối năm 2025. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.

Tổng nguồn cung sơ cấp 6 tháng 2026 tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng lượng hấp thụ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm sâu 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động ở mức thấp, từ 20 - 30%, giảm tới 30 điểm % so với giai đoạn cuối năm ngoái. Trong đó, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm gần 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.

Đáng chú ý, thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.

Thị trường bất động sản miền Bắc đang ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Trong khi một số dự án của các CĐT lớn, uy tín, và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn thu hút được khách hàng và đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, trong khi nhiều dự án khác lại có tốc độ bán hàng chậm do chưa đáp ứng được kỳ vọng về giá hoặc tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Trong khi đó, sức cầu tại miền Trung đang phục hồi chậm và mang tính cục bộ. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở những dự án có thương hiệu chủ đầu tư mạnh, pháp lý hoàn thiện, trong khi đa số dự án còn lại vẫn đối mặt với thanh khoản hạn chế.

Tại thị trường bất động sản miền Nam cũng đang ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Trong khi một số dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn thu hút lượng lớn khách hàng và đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực, nhiều dự án khác lại có tốc độ bán hàng chậm do chưa đáp ứng được kỳ vọng của người mua về trải nghiệm dịch vụ, cách tiếp cận dự án, sản phẩm hoặc tiềm năng tăng trưởng.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản miền Tây tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng khi nguồn cung mới hạn chế, số lượng dự án mở bán không nhiều. Hoạt động giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án đã ra mắt từ các năm trước, trong khi các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai sản phẩm mới.

Thị trường chậm thanh khoản, khu vực Tây Ninh (Long An cũ) phụ thuộc vào nhóm khách đầu tư thì tại các tỉnh thuộc ĐBSCL phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu từ nhóm khách hàng địa phương. Khách hàng có tâm lý quan sát và chờ đợi của nhà đầu tư trước các tín hiệu phục hồi rõ nét hơn từ nền kinh tế và hạ tầng khu vực.

Lãi suất vay bất động sản duy trì mức cao

Báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, chi phí lãi vay tăng mạnh khiến người mua nhà thận trọng, từ đó kéo thanh khoản chững lại. Đồng thời, lãi suất vay bất động sản cao tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tác động trực tiếp đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.

Lãi suất vay bất động sản 6 tháng đầu năm duy trì mức cao, đồng thời room tín dụng hạn chế đã ảnh hưởng lớn đến các quyết định mua bất động sản của nhà đầu tư.

Thực tế, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở đã phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao. Đặc biệt, khách hàng có xu hướng lựa chọn các bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực và khai thác tạo dòng tiền bền vững. 

Theo báo cáo, tiêu chí lựa chọn mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 dựa vào pháp lý minh bạch và vị trí kết nối tốt là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn bất động sản. Bên cạnh đó, uy tín chủ đầu tư ngày càng quan trọng do ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai và chất lượng sản phẩm.

Đặc biệt, giá bán không còn là yếu tố quyết định duy nhất, mà cần phải đi kèm phương thức thanh toán và các giải pháp tài chính dài hạn cho khách hàng.

Báo cáo của Dat Xanh Services – FERI dự báo, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo trạng thái phân hóa mạnh và chọn lọc rõ nét hơn.

Nguồn cung mới dự kiến bổ sung thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung – dài hạn, dự báo theo kịch bản kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ phổ biến khoảng 20%–30%.

Giá bán nhiều khả năng duy trì ổn định, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt để thúc đẩy thanh khoản thay vì giảm giá trên diện rộng.

Lãi suất trong 6 tháng cuối năm dự kiến vẫn ở mức cao trong khoảng 12%-14% khi chính phủ chủ trương kiểm soát lạm phát và tập trung vào thúc đẩy tăng trưởng bền vững thay vì tung các gói kích thích ngắn hạn. Khách hàng tuy cẩn trọng nhưng vẫn sẵn sàng mua bất động sản có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giải pháp tài chính mua nhà phù hợp.