Liên danh đầu tư KĐT phức hợp Suối Tân dự kiến vay hơn 13 nghìn tỷ đồng

Dự án Khu đô thị phức hợp Suối Tân được triển khai trên cơ sở phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt của Chính phủ với Quyết định số 205/QĐ-TTg ngày 28/02/2024 phê duyệt Quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2045. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Khánh Hòa tiếp tục phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cho Phân khu đô thị phía Bắc, thuộc đô thị mới Cam Lâm tại Quyết định số 2076/QĐ-UBND ngày 12/8/2024.

Dự án cũng đã được UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2975/QĐ-UBND ngày 15/11/2024. Theo đó, Dự án Khu đô thị phức hợp Suối Tân do Liên danh Trường Lộc - Huy Hoàng - Newland - TCO trúng thầu, đã thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Khu phức hợp Suối Tân để thực hiện. Dự án có diện tích 236ha, quy mô dân số 4.020 người, với 550 căn nhà ở thương mại và quỹ đất 3,543ha dành cho nhà ở xã hội. Tổng mức đầu tư hơn 5.100 tỷ đồng, được triển khai tại xã Suối Tân.

Với quy mô diện tích trên 100ha, Dự án thuộc nhóm các dự án quy định tại Mục 6, Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/01/2025, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ, về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường. Do đó, Dự án bắt buộc phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường trình Bộ Nông nghiệp và Môi trường thẩm định và phê duyệt trước khi triển khai các bước tiếp theo. Cụ thể, theo báo cáo cấp phép môi trường Dự án có khoảng 101,09 ha đất trồng lúa và 38,91 ha đất rừng sản xuất sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ cho việc phát triển Dự án theo quy hoạch được phê duyệt.

Hiện nay, Công ty Cổ phần Đầu tư Khu phức hợp Cam Tân đang phối hợp với đơn vị tư vấn để hoàn thiện báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án, nhằm trình Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét, thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định pháp luật.

Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường, dự kiến vốn đầu tư ở giai đoạn thực hiện xây dựng dự án được phân chia theo các nhóm hạng mục chính, bao gồm: chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư; chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật; chi phí xây dựng các hạng mục công trình kiến trúc và các chi phí liên quan khác. Sơ bộ tổng mức đầu tư của Dự án là 18.345 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư đã chiếm khoảng 1.231,96 tỷ đồng.

Về phương án huy động vốn, chủ đầu tư dự kiến sử dụng kết hợp nhiều nguồn vốn hợp pháp, trong đó phần vốn góp của chủ sở hữu chiếm khoảng 15% tổng mức đầu tư (tương đương 2.751,8 tỷ đồng). Ngoài ra, vốn huy động từ khách hàng sẽ đóng góp khoảng 11% (tương đương 2.018 tỷ đồng), và phần lớn còn lại chiếm tới 74% (tương đương 13.575 tỷ đồng) sẽ được huy động thông qua nguồn vay từ các ngân hàng thương mại.

Trong quá trình triển khai, chủ đầu tư sẽ trực tiếp tổ chức, quản lý, vận hành và khai thác dự án thông qua việc thành lập Ban Quản lý dự án. Ban này sẽ chịu trách nhiệm điều phối toàn bộ hoạt động đầu tư xây dựng. Ở giai đoạn thi công, Ban Quản lý dự án sẽ lựa chọn các đơn vị tư vấn, nhà thầu có đầy đủ tư cách pháp lý và năng lực chuyên môn để tham gia công tác quản lý, giám sát thi công và lắp đặt thiết bị nhằm đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ, đạt chất lượng theo yêu cầu.

Dự kiến, công tác chuẩn bị đầu tư sẽ hoàn tất vào tháng 6/2025. Ngay sau đó, Dự án sẽ bước vào giai đoạn thi công san lấp mặt bằng và chuẩn bị kỹ thuật, bao gồm các hạng mục như đền bù, giải phóng mặt bằng, bố trí công trường thi công... Tiếp đến là các công việc san nền, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông và các công trình kiến trúc trong khuôn khổ dự án. Thời gian dự kiến cho giai đoạn này kéo dài 48 tháng, từ tháng 6/2025 đến tháng 6/2029.

Sau khi hoàn tất xây dựng, Dự án sẽ chuyển sang giai đoạn vận hành, bắt đầu với việc vận hành thử nghiệm các công trình bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dự kiến từ tháng 7-12/2029. Việc vận hành chính thức toàn bộ Dự án sẽ được triển khai kể từ tháng 1/2030.

Theo Quy hoạch điều chỉnh tại Quyết định số 7064/QĐ-UBND ngày 31/12/2024, cơ cấu sử dụng đất của Dự án Khu đô thị phức hợp Suối Tân được phân bổ cho các chức năng sử dụng cụ thể như sau: Diện tích đất dành cho nhà ở là 199.416,3m2(xây dựng 525 biệt thự, 149 căn liền kề và 92 căn nhà ở thương mại liền kề trong nhà ở xã hội), phục vụ nhu cầu xây dựng các khu nhà ở thương mại và các công trình dân cư.

Đất dành cho công trình hạ tầng xã hội chiếm 37.936,7m2, bao gồm các công trình phục vụ cộng đồng như trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa, thể thao và các tiện ích công cộng khác. Phần lớn diện tích của dự án được dành cho cây xanh sử dụng hạn chế với tổng diện tích lên tới 2.445.663,5m2 (trong đó, đất sân golf hơn 114ha chiếm 39,3% tổng diện tích đất dự án), nhằm đảm bảo yếu tố sinh thái và tạo cảnh quan đô thị. Ngoài ra, có 105.592,1m2 đất được quy hoạch làm hồ, ao, đầm để phục vụ mục đích điều tiết nước và tạo không gian mặt nước tự nhiên trong khu đô thị. Cuối cùng, 114.889,3m2 đất được sử dụng cho hệ thống giao thông và bãi đỗ xe, đảm bảo kết nối hạ tầng và đáp ứng nhu cầu đi lại, đỗ xe cho cư dân trong khu vực.

Cơ cấu sử dụng đất này được xây dựng trên cơ sở phát triển hài hòa giữa không gian ở, hạ tầng xã hội, cây xanh – mặt nước và hạ tầng giao thông, nhằm hướng đến một khu đô thị hiện đại, đồng bộ và thân thiện với môi trường.

Đánh giá tác động do đền bù, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, báo cáo xin cấp phép môi trường cho rằng, hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ dự án sẽ tác động trực tiếp đến đời sống của người dân trong khu vực. Theo kết quả khảo sát hiện trạng sử dụng đất, dự án ảnh hưởng đến tổng cộng 979 hộ gia đình với khoảng 3.916 nhân khẩu. Trong đó, 209 hộ (tương đương khoảng 836 người) thuộc diện phải di dời và bố trí tái định cư; số còn lại là 770 hộ (khoảng 3.080 người) được bố trí tái định cư tại chỗ, chủ yếu thuộc địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Mặc dù công tác đền bù và bố trí tái định cư sẽ được thực hiện theo quy định hiện hành, có sự tham gia của chính quyền địa phương và chủ đầu tư chịu trách nhiệm chi trả đầy đủ, tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn tiềm ẩn nhiều tác động đến đời sống người dân.

Trước hết, việc thay đổi nơi ở kéo theo sự thay đổi về điều kiện sinh sống. Mặc dù hạ tầng tại khu tái định cư sẽ được đầu tư đồng bộ, điều kiện sống có thể được cải thiện, nhưng người dân phải đối mặt với chi phí sinh hoạt cao hơn so với trước đây, ảnh hưởng đến khả năng chi tiêu và ổn định cuộc sống.

Bên cạnh đó, việc thay đổi môi trường sống còn kéo theo những biến đổi trong tập quán sinh hoạt và nghề nghiệp. Nhiều hộ dân hiện đang sinh sống bằng nghề nông, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản – những ngành nghề gắn liền với quỹ đất và điều kiện tự nhiên tại chỗ. Khi chuyển đến nơi ở mới, họ có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất sản xuất hoặc chuyển đổi nghề nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và ổn định kinh tế gia đình.

Việc di dời cũng làm thay đổi các mối quan hệ cộng đồng vốn gắn bó lâu dài trong đời sống cư dân. Người dân sẽ cần thời gian để thích nghi với môi trường mới, trong khi sự thiếu kết nối xã hội có thể tạo cảm giác lạc lõng, ảnh hưởng đến đời sống tinh thần và gắn kết cộng đồng.

Ngoài ra, nếu công tác đền bù, hỗ trợ không được thực hiện minh bạch, công bằng và kịp thời, có thể phát sinh khiếu nại, tranh chấp giữa người dân với chủ đầu tư hoặc giữa các nhóm hộ dân với nhau. Những xung đột này, nếu không được giải quyết thỏa đáng, có thể ảnh hưởng đến trật tự xã hội tại địa phương cũng như tiến độ thực hiện dự án.