Lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp: IDICO ‘gánh team’, Tân Tạo ‘đội sổ’

Số liệu thống kê kết quả kinh doanh của 20 doanh nghiệp mảng bất động sản khu công nghiệp của Fiin Pro cho thấy tổng lợi nhuận sau thuế của 20 doanh nghiệp đạt hơn 8.192 tỷ đồng, tăng 31% so với kết quả đạt được năm 2021.

Dù vậy, có tới 11 doanh nghiệp có lợi nhuận đi lùi so với 2021 (Nam Tân Uyên, Long Hậu, Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty Tín Nghĩa…), trong đó 2 doanh nghiệp báo lỗ. Kết quả này đi ngược lại với những dự báo tích cực trước đó, khi phần lớn chuyên gia, đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng bất động sản khu công nghiệp là mảng sáng của toàn thị trường. 

Chỉ có 9 doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận năm 2022 và đóng góp cho mức tăng trưởng 31% lợi nhuận toàn ngành. Trong đó riêng IDICO đã đóng góp tới gần 1/3 lợi nhuận của 20 doanh nghiệp nói trên. IDICO cũng là doanh nghiệp “gánh team” khi chỉ riêng doanh nghiệp này đã tăng trưởng lợi nhuận tới 4,5 lần trong năm 2022. 

2 doanh nghiệp báo lỗ - Tân Tạo “đội sổ”

Năm qua, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE: ITA) báo lỗ 176 tỷ đồng, chủ yếu do tình hình kinh doanh quý IV. Đây là lần đầu tiên Tân Tạo báo lỗ kể từ khi công ty bắt đầu công bố báo cáo tài chính (2005).

Sự kiện hi hữu của Tân Tạo bắt đầu bằng việc hạch toán doanh thu thuần quý IV/2022 âm hơn 2.000 tỷ đồng, dẫn đến khoản lỗ ròng 330 tỷ đồng trong quý cuối năm. 

Tân Tạo cho biết trong quý IV/2022 công ty đã thanh lý Hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương số 2804/HĐKT-10 ngày 28/4/2010, dẫn đến doanh nghiệp phải giảm trừ doanh thu hơn 2.142 tỷ đồng - nguyên nhân dẫn đến khoản doanh thu thuần âm hơn 2.000 tỷ đồng.

Bảo Thư (BIDICO, HNX: BII) là doanh nghiệp còn lại trong nhóm ngành thua lỗ năm 2022 với 176 tỷ đồng. Lý do lỗ được BIDICO lý giải ngoài việc không thu được lợi nhuận đáng kể từ các mảng kinh doanh chính, công ty còn phải trích lập dự phòng cho các khoản đầu tư vào các đơn vị khác. 

Tín Nghĩa dẫn đầu doanh thu, IDICO là quán quân lợi nhuận

Doanh thu, lợi nhuận sau thuế của 10 doanh nghiệp Bất động sản Khu công nghiệp (Xếp theo doanh thu, đơn vị tỷ đồng).

Xét về doanh thu, Tổng Công ty Tín Nghĩa (UPCoM: TID) là doanh nghiệp dẫn đầu, theo số liệu của FiinPro. Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của công ty đạt 9.652 tỷ đồng, tăng 36% so với năm trước. 

Dù doanh thu tăng trưởng, lợi nhuận sau thuế của Tín Nghĩa giảm 66% so với năm 2021, còn 126 tỷ đồng chủ yếu do sự lao dốc trong quý IV/2022. Cụ thể, quý cuối năm, doanh nghiệp lãi vỏn vẹn 1,8 tỷ đồng, mức thấp nhất trong lịch sử của doanh nghiệp (kể từ năm 2015). 

Xếp sau Tín Nghĩa là Tổng công ty IDICO (HNX: IDC) với doanh thu cả năm 2022 đạt 8.242 tỷ đồng, cao gấp đôi so với năm trước và là mức doanh thu cao nhất lịch sử của doanh nghiệp. Kết quả này đạt được nhờ doanh thu mảng dịch vụ khu công nghiệp tăng mạnh, từ 690 tỷ đồng lên 4.228 tỷ đồng. 

Lũy kế cả năm, IDICO báo lãi 2.596 tỷ đồng, cao gấp 4,5 lần so với năm 2021. Với kết quả này, IDICO là đơn vị đạt lợi nhuận lớn nhất trong 20 doanh nghiệp được Fiin Pro tổng hợp. 

Xếp thứ 3 trong danh sách nhưng doanh thu của Becamex IDC (HoSE: BCM) đã giảm từ 7.125 tỷ đồng vào năm 2021 xuống còn 6.528 tỷ đồng vào năm 2022. Tuy vậy, lợi nhuận của doanh nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng 18%, từ 1.457 tỷ đồng lên lên 1.724 tỷ đồng. 

Sự sụt giảm chủ yếu do mảng kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư không còn mang lại nguồn thu lớn như năm 2021. Riêng quý IV/2021, mảng này mang về nguồn thu 2.616 tỷ đồng vào cơ cấu doanh thu của công ty, trong khi trong quý IV/2022, con số trên chỉ còn 233 tỷ đồng. 

Năm 2023: Rủi ro suy thoái nhưng vẫn có điểm sáng

Phân tích về rủi ro của bất động sản khu công nghiệp năm 2023, SSI Research cho rằng năm nay có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động của các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu.

Khối phân tích của công ty chứng khoán VNDirect nhìn nhận các yếu tố tích cực đối với bất động sản công nghiệp đang mờ dần. Cụ thể, dòng vốn FDI chậm lại do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu và việc FED tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.  Thêm vào đó, sự khan hiếm nguồn cung mới ở cả 2 miền Nam - Bắc kéo dài đến cuối năm 2023 cũng sẽ là một thách thức cho thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong năm nay. T

Ở góc nhìn tích cực, VNDirect cho rằng bất động sản khu công nghiệp vẫn có tiềm năng tăng trưởng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử. Trong đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này.

SSI Research cũng đưa ra góc nhìn tương tự, cho rằng bất động sản khu công nghiệp, bên cạnh những thách thức, sẽ có cửa sáng nhờ nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào thời gian tới.

Đặc biệt, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego, LG, Samsung. 

SSI Research cũng cho biết, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á - Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Cùng với đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng khá hấp dẫn khi thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Ngoài ra, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia và Thái Lan.