Người bình dân mất cơ hội mua nhà

Trong khi tất cả các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì giá bán nhà ở trên thị trường không hề có xu hưởng giảm mà vẫn tăng. Điển hình là TP.HCM, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, riêng trong quý III/2020, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã tăng mạnh từ 15-20% so với quý II/2020, tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản.

Do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo nên sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi... với giá dao động từ 30-50 triệu đồng (tăng từ 10-15% so với quý trước).

Lý giải cho sự khan hiếm này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu, từ quy hoạch tới cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường...

Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì rải rác dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu cao của thị trường địa phương. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế bán trên thị trường rất ít.

Đáng lưu ý, trong quý III/2020, trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. Trước đó, kể từ quý I/2020 đến nay loại hình này đã không còn, dù nhu cầu của người dân rất lớn.

Theo ông Đính, giá bất động sản hiện nay quá cao so với sức tiêu thụ của đại bộ phận người dân. Trong khi TP.HCM hiện gần như không có nhà dưới 30 triệu đồng/m2 thì các TP lớn giá căn hộ khoảng 25 triệu đồng/m2 cũng khó kiếm. Người bình dân hiện nay mất cơ hội mua nhà khi các chủ đầu tư liên tục đẩy giá do nguồn cung khan hiếm.

“Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.

Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại”, ông Đính chỉ rõ.

Đứng ở góc độ chủ đầu tư các dự án nhà ở, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư không cần bận tâm đến việc thu nhập của người có nhu cầu mua nhà bị suy giảm do ảnh hưởng của đại dịch.

"Họ đã xác định không cần phải cạnh tranh với ai để bán được hàng và cứ tăng giá nhà ở dù sức tiêu thụ đang chậm. Sức tiêu thụ chậm là do đại dịch Covid-19 chứ không phải do thị trường yếu đi. Trong tương lai, giá nhà ở còn có khả năng tăng nữa vì khan hàng. Khi hàng ít, cầu nhiều thì giá chỉ có biến động tăng", vị chuyên gia cho biết.

Trong trường hợp này, người có nhu cầu mua nhà ở thực sự đương nhiên sẽ bị thiệt và Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc này có trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước đã không xử lý được các vấn đề liên quan đến các vấn đề về chính sách, pháp luật, đặc biệt không ít cán bộ quản lý vẫn mang tư tưởng nhiệm kỳ, gần như không ai phê duyệt dự án vào thời điểm này vì sợ sai. Hệ quả là nguồn cung trên thị trường khan hiếm trong khi cầu lớn, đẩy giá nhà tăng lên.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Số liệu thống kê của HoREA về thị trường bất động sản tại TP.HCM cho thấy,  trong giai đoạn 2016-2020, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m 2 ) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án.

Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m 2 ) chỉ có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án.

Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82% cao nhất trong tổng số nhà ở dự án.

"Trên thị trường, giá nhà khoảng 35-40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

Đây là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung-cầu, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp", ông Lê Hoàng Châu cho biết và dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2015- 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch.

Riêng trong 3 năm 2018-2020, theo lãnh đạo HoREA, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Hệ quả là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà.

Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.

"Hiệp hội đã nhiều lần khuyến nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản, dù tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng có tính thanh khoản cao, ít rủi ro, do đáp ứng nhu cầu thực mua để ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư", Chủ tịch HoREA nói.

Ông Lê Hoàng Châu chỉ ra rằng, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao.

Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần: Lần 1 là mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; Lần 2 là khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nếu thay đổi chính sách, không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất và khoản thu thuế bất động sản, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử dụng đất (mới), khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng lại còn phải đóng một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (nếu có sử dụng đất trồng lúa, mà trên thực tế, đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng).

Ngoài ra, còn có những chi phí không chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu.

Về phần mình, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần xử lý sớm các chính sách liên quan đến phát triển đầu tư, phát triển dự án, tháo gỡ những vướng mắc pháp luật, đặc biệt là cần khuyến khích chính quyền địa phương quyết liệt hơn trong xử lý những vướng mắc đó, vì sự phát triển chung của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế. Cùng với đó, cần có những chính sách, biện pháp kích thích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.