Nhà đầu tư đang 'cảnh giác' trước quảng cáo bán bất động sản cam kết lợi nhuận 'siêu khủng'?

“Bội thực” cam kết lợi nhuận bất động sản

Việc cam kết lợi nhuận trên thị trường bất động sản đã có từ nhiều năm nay. Một trong những khởi đầu của chính sách này là để bán căn hộ cho nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khó khăn (khoảng năm 2010 - 2013) và bùng nổ khi loại hình condotel phát triển mạnh. Sau đó, các sản phẩm đất nền, shophouse, biệt thự cũng nở rộ hình thức cam kết lợi nhuận, thậm chí cam kết mua lại hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.

Điển hình tại dự án Lagi New City Bình Thuận do Công ty TNHH Xây dượng – Thương mại và Dịch vụ Vi Nam làm chủ đầu tư, ngoài các chính sách chiết khấu, tặng vàng, tặng quà… chủ đầu tư cũng đưa ra mức cam kết lợi nhuận 10 – 14% dành cho các khách hàng mua sản phẩm bất động sản tại dự án.

Cụ thể, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10% nếu khách hàng hoàn tất 50% tổng giá trị sản phẩm trong năm đầu tiên; mức cam lết lợi nhuận 12% nếu khách hoàn tất đến 70% tổng giá trị sản phẩm và mức cam kết lợi nhuận cao nhất 14% với khách hoàn tất đến 95% giá trị sản phẩm trong năm đầu tiên…

Một dự án khác tại Quảng Ninh là The Holiday Ha Long cũng đang được chào bán rầm rộ với các thông tin quảng cáo hấp dẫn như: Đầu tư Condotel The Holiday Ha Long “gỡ vốn trong 5 năm”, cam kết doanh thu, chia sẻ lợi nhuận tỷ lệ cao…

Chương trình chia sẻ doanh thu tại The Holiday Ha Long được quảng cáo là “giải pháp đầu tư sinh lời an toàn”, nhà đầu tư có thể tham gia chương trình ủy thác cho thuê của chủ đầu tư và nhận chia sẻ lợi nhuận 65% và không cần lo lắng về chuyện quản lý, tìm kiếm nguồn khách mà lợi nhuận của chủ nhà vẫn được đảm bảo….

Tương tự, sản phẩm biệt thự biển tại dự án Grand Mercure Hội An áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 8%/năm trong 3 năm hoặc cam kết mua lại 124% giá trị sản phẩm sau 3 năm, nếu khách hàng giữ sản phẩm để kinh doanh, sau 3 năm áp dụng chính sách chia sẻ doanh thu 50% với chủ đầu tư…

Hàng loạt dự án khác như: dự án Hoian D'or tại Hội An, sản phẩm shophose tại đây được cam kết mua lại 120% giá trị sau 5 năm; shophouse tại dự án La Queenara cam kết mua lại 125% sau 3 năm; đất nền dự án An Phú Long Garden Bình Dương và được cam kết mua lại lợi nhuận 22% sau 1 năm; đất nền tại khu dân cư Dại Nam, Bình Phước cam kết mua lại lợi nhuận 20% sau 1 năm…

Những bài toán kinh doanh hấp dẫn

Những cam kết lợi nhuận tại dự án PNR Estella đang triển khai tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai cũng khiến giới đầu tư choáng váng với chương trình “đầu tư ngay – sinh lời ngay”, trong đó chủ đầu tư cam kết mua lại sản phẩm và lợi nhuận tối thiểu khách hàng có thể đạt được là 20%/năm.

Cụ thể, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án là Tập đoàn PN Holding với lãi suất 20% (tương đương mức lợi nhuận 30%/năm) – cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Theo bài toán chủ đầu tư đưa ra, nếu khách hàng đầu tư 300 triệu đồng, sau 6 tháng lợi nhuận thu về là 33 triệu đồng và sau 12 tháng lợi nhuận lên đến 75 triệu đồng. Tương tự nếu đầu tư 2 tỷ đồng, sau 6 tháng lợi nhuận thu về là 220 triệu đồng và sau 12 tháng là 500 triệu đồng. Như vậy, mức lợi nhuận mà dự án này đưa ra dao động từ 11-25%, cao gấp 3-4 lần lãi suất gửi tiền ở ngân hàng hiện nay.

Hay tại dự án Flamingo Hải Tiến, các sản phẩm shophouse tại đây đang được các môi giới rao bán với giá từ 20 - 30 tỷ đồng với bài toán lợi nhuận hấp dẫn…

Cụ thể, theo bài toán kinh doanh dự kiến Mini Hotel Flamingo Hải Tiến được một số môi giới đưa ra, khi đầu tư Mini Hotel khoảng 30 tỷ đồng, diện tích 300m2, có chiều cao 8 tầng, gồm 30 phòng khách sạn. Nếu công suất phòng đạt 60% với giá thuê trung bình 700 ngàn đồng/đêm thì doanh thu sẽ đạt 5,1 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhà đầu tư còn có nguồn thu từ kinh doanh cung cấp dịch vụ khách sạn với doanh thu dự kiến khoảng 2,9 tỷ đồng. Sau khi trừ đi các chi phí, tổng lợi nhuận dự kiến có thể thu về mỗi năm khoảng 4,7 tỷ đồng. Theo bài toán này thì tỷ suất lợi nhuận/vốn đạt 15,8%.

Với Shophouse mặt biển 91 - 96m2 - 114m2, các thông tin rao bán với giá dự kiến từ 5,5 – 7,4 tỷ đồng, nhiều thông tin rao bán còn khẳng định dự án có tiềm năng tăng giá đến 30 - 50% chỉ sau 1 năm…

Tuy nhiên, đây có thể chỉ là bài toán “đếm cua trong lỗ” được các môi giới đưa ra để bán hàng bởi thực tế khu vực triển khai dự án Flamingo Crown Bay Hải Tiến vẫn chỉ là 1 bãi biển nguyên sơ, nơi mà người dân xã Hoằng Trường vẫn chỉ quen với hoạt động chài lưới mưu sinh, các hoạt động du lịch chưa phát triển, kém cạnh tranh so với những điểm du lịch đã có thương hiệu tại Thanh Hóa như Sầm Sơn, Nghi Sơn…

Vì vậy, nhà đầu tư nên thận trọng trước các thông tin quảng cáo và bài toán kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn mà các môi giới đưa ra như đã đề cập.

Bởi nếu dự án không thực sự tạo ra sự đột phá về du lịch, hạ tầng, cảnh quan, không gian… không hấp dẫn sẽ không thu hút được du khách và kế hoạch công suất phòng 60% như bài toán đưa ra rất khó có thể đạt được, thậm chí có thể không có lợi nhuận, thua lỗ với những khoản chi phí vận hành… nếu phát sinh những sự kiện như dịch bệnh, hoạt động du lịch “đóng băng” như thời gian qua.

Cam kết lợi nhuận không còn sức hấp dẫn?

Sau những biến động mạnh trên thị trường bất động sản thời gian qua, giới chuyên gia cho rằng, xu hướng cam kết lợi nhuận từ các sản phẩm bất động sản đã không còn đủ lực hấp dẫn với khách hàng. Thay vào đó, những sản phẩm có giá trị thực với các yếu tố được lưu tâm hơn như: Tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch, thiết kế căn hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… sẽ thu hút nhà đầu tư.

Những diễn biến trên thị trường đã khiến các nhà đầu tư tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong việc rót vốn đầu tư cũng như việc tìm hiểu rõ các cam kết. Bởi thực tế cho thấy, cam kết là một chuyện, còn việc chủ đầu tư có thực hiện được hay không lại là vấn đề khác.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều trường hợp khách hàng mua bất động sản vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng lại mức thấp hơn, hoặc xin dừng chi trả trong khoảng thời gian thị trường khó khăn, thậm chí đã có một số dự án chủ đầu tư không thể chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thực tế, chuyện người mua bất động sản “sập bẫy” cam kết lợi nhuận không phải là hiếm gặp, điển hình như những vụ vỡ cam kết lợi nhuận condotel, các vụ góp vốn đầu tư đất nền cam kết lợi nhuận cao… Trong đó nổi bật nhất là vụ việc liên quan đến Địa ốc Alibaba đã trở thành một bài học lớn cho những nhà đầu tư bất động sản….

Hay "cú sốc" vào cuối năm 2019, khi Empire Group - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng tuyến bố dừng chi trả lợi nhuận với các shophouse, condotel. Trước đó, dự án condotel Bavico tại Nha Trang cũng từng phải đàm phán với khách hàng để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15%/năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện.

Về các chương trình cam kết lợi nhuận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, trên thị trường có nhiều trường hợp nhiều dự án bất động sản cam kết lợi nhuận cao, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết. Và một số chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng từng phân tích, cam kết lợi nhuận là con dao 2 lưỡi. Mỗi chủ đầu tư lại đưa ra những quy định khác nhau. Cam kết lợi nhuận là một công cụ bán hàng rất tốt với chủ đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung tung ra thị trường không phải ai cũng có nhu cầu, nhất là trong điều kiện thị trường đang thừa cung, thiếu cầu. Sẽ không có chủ đầu tư nào nói với khách trong bao năm nữa thị trường sẽ đón nhận bao nhiêu nguồn cung.

Cam kết của chủ đầu tư sẽ trả cho người mua căn hộ condotel là 8 – 10% trong vòng  8 – 10 năm, dù thị trường có biến động ra sao thì khách hàng vẫn được nhận. Trong trường hợp, chủ đầu tư vẫn có nhiều vốn thì khách hàng có cơ hội nhận được hoa hồng nhưng rủi ro, chủ đầu tư khó khăn, không có tiền chi trả thì hợp đồng sẽ bị phá vỡ.

Điều này dẫn tới niềm tin của khách hàng vào chính sách cam kết lợi nhuận sụt giảm, thậm chí nhiều người không còn tin tưởng, “quay lưng” với những sản phẩm này…