Nhận ủy quyền giao dịch, chuyển nhượng bất động sản…: Phải là tổ chức kinh tế có pháp nhân, có chức năng kinh doanh bất động sản

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, tại khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cho phép chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS được ủy quyền cho tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh BĐS ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS do nội dung chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 2 Điều 2, Điều 158, Điều 562, khoản 1 Điều 565 và khoản 2 Điều 567 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện quyền nhân danh bên ủy quyền.

Bởi lẽ hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là quyền của chủ sở hữu tài sản và ủy quyền là quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng nhận thấy trên thực tế, việc cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba mà nếu các chủ đầu tư này thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng bên nhận uỷ quyền lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, nên chỉ giới hạn việc ủy quyền đối với tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh BĐS.

Tại khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về các hành vi bị nghiêm cấm cũng quy định tương tự đó là: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Quy định này cũng chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 2 Điều 2, Điều 158, Điều 562, khoản 1 Điều 565 và khoản 2 Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015.

Đáng lưu ý là hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án bất động sản thì Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định tại Điều 17 – Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS, nhưng Dự thảo Luật Nhà ở lại quy định tại Điều 3 – Các hành vi bị nghiêm cấm, nên Hiệp hội đề nghị thống nhất quy định nội dung này tại “điều cấm” của luật.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về các hành vi bị nghiêm cấm quy định tương tự, cấm – Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, trừ trường hợp bên nhận uỷ quyền là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh BĐS....

HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS.

Cụ thể, không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, trừ trường hợp bên nhận uỷ quyền là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh BĐS...