Nhu cầu nhà ở thực của người dân TP HCM tăng cao nhưng không thể chi trả 49% giá trị tài sản

Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM vừa có báo cáo về kết quả điều tra nhu cầu nhà ở của người dân trong giai đoạn 2026-2030. Phạm vi khảo sát có quy mô trên toàn thành phố với 53 khu vực tương ứng với 53 khu phố thuộc 53 phường/xã. Thống kê năm 2022, tổng dân số của TP HCM gần 9,4 triệu người, trung bình 3,48 người/hộ.

Về hiện trạng nhà ở, theo khảo sát, nhà riêng lẻ vẫn là loại hình chiếm ưu thế với 86,1%. Nhà ở chung cư và nhà trọ lần lượt chiếm tỷ lệ 6,9% và 7%.

Đối với tình trạng sở hữu nhà ở thuê mướn, mức giá thuê của từng loại hình nhà ở có sự khác biệt lớn. Cụ thể, giá thuê nhà ở riêng lẻ dao động từ 1-50 triệu đồng/tháng, trung bình khoảng 6,2 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ chung cư dao động từ 2-15 triệu, trung bình 7,8 triệu/tháng.

Khảo sát cho thấy giá thuê trung bình của căn hộ chung cư ghi nhận cao hơn nhà ở riêng lẻ. Giá thuê chung cư có xu hướng dao động thấp và tương đối ổn định. Trong khi đó, giá thuê nhà ở riêng lẻ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng, mục đích sử dụng…

So với hai loại hình nhà ở trên, giá thuê phòng trọ được xem là bình dân hơn, dao động từ 0,8-7 triệu đồng/tháng.

Qua khảo sát mức độ hài lòng về nơi ở hiện tại, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM nhận thấy, trung bình mỗi hộ gia đình đã sinh sống 25 năm tại nơi ở hiện nay. Những hộ thường trú có thời gian sinh sống trung bình trong nhà hiện tại là 27 năm, còn các hộ tạm trú sống trung bình gần 9 năm.

Phần lớn các hộ gia đình đều hài lòng với tình trạng nhà ở của mình. Cụ thể, có 53,9% hộ gia đình cảm thấy hài lòng và 16,6% rất hài lòng. Có 22,2% hộ gia đình đánh giá sự hài lòng ở mức bình thường và 7,4% hộ không hài lòng hoặc rất không hài lòng.

Về việc sở hữu nhà ở, theo báo cáo, đối với loại hình đất nền, trung bình các hộ gia đình có dự định mua khoảng 1 nền đất. Đa số các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền đều lựa chọn mua tại TP HCM với 80,2%. Giá trị dự kiến từ 1 - 10 tỷ đồng và mức giá trị trung bình đạt khoảng 1,74 tỷ đồng.

Với giá trị dự kiến được ghi nhận như trên, khả năng chi trả hiện có của các hộ gia đình trung bình đạt khoảng 68% giá trị của tài sản dự kiến mua. Nguồn vốn dự kiến để thực hiện chủ yếu là từ vốn tự có, chiếm 33,6%. Bên cạnh đó, vay ngân hàng (chiếm 20,6%) và vay người thân (chiếm 19,7%) cũng là một trong số các lựa chọn được đưa ra để thực hiện nhu cầu mua.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình có nhu cầu dự định mua khoảng 1 căn nhà và mức cao nhất là tối đa 3 căn nhà. Diện tích đất của nhà ở riêng lẻ được xác định theo nhu cầu của người dân hiện nay chủ yếu vẫn là nhà ở có diện tích đất trung bình khoảng 66 m2 với số tầng xây dựng dự kiến khoảng 1 - 2 tầng.

Giá trị dự kiến của nhà ở riêng lẻ dự định mua trung bình là 2,76 tỷ đồng. Theo đó, khả năng chi trả hiện có của người có nhu cầu đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

Đối với loại hình căn hộ chung cư, nhu cầu mua chủ yếu chỉ 1 căn hộ, chỉ có số ít hộ gia đình có nhu cầu mua 2 căn hộ (chiếm 3,7%). Diện tích trung bình của căn hộ theo nhu cầu là 65,8m2 cho căn hộ 2 phòng ngủ.

Trước giá trị của căn hộ dự kiến mua, khả năng chi trả trung bình của các hộ gia đình hiện có đạt khoảng 53%. Giá trị dự kiến mua trung bình là từ 1 - 8 tỷ đồng.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, ước tính số lượng nhà ở riêng lẻ tăng thêm trong giai đoạn 2026 - 2030 là 456.770 căn nhà với tổng diện tích sàn tăng thêm là 39,7 triệu m2.

Đối với căn hộ chung cư, số lượng căn hộ tăng thêm theo nhu cầu được ước tính là 59.016 căn hộ; tương đương với diện tích sàn nhà ở tăng thêm đối với căn hộ chung cư là 3,7 triệu m2 sàn.

Về nhu cầu cải tạo nhà ở, có 23,9% hộ gia đình muốn cải tạo nhà ở hiện tại và 22,1% muốn cơi nới, mở rộng nhà ở.

Với quy mô khảo sát và tỷ trọng về nhu cầu cải tạo, mở rộng nhà ở, Viện ước tính giai đoạn 2026-2030, thành phố có thêm 21,4 triệu m2 diện tích sàn nhà ở riêng lẻ do dân tự xây.

Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cũng ghi nhận những mong muốn, nguyện vọng của người dân trong việc cải thiện và nâng cao nhu cầu về nơi ở. Tuy nhiên, có đến 33,7% hộ gia đình cho biết không có mong muốn hay nguyện vọng cụ thể nào về nhu cầu nhà ở do không có điều kiện để lên kế hoạch hay dự định cải tạo, mua nhà trong 5 năm tới.