Những dấu hiệu báo động nguy cơ vỡ bong bóng trái phiếu bất động sản

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường trái phiếu bất động sản nếu không có động thái kiểm soát tốt có thể sẽ dẫn tới vỡ bong bóng.

Kịch bản này sẽ lặp lại bức tranh cách đây gần 10 năm khi bong bóng trái phiếu bất động sản vỡ, sau một giai đoạn ngắn tăng trưởng nóng.

Dưới đây là những dấu hiệu cảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng:

Thứ nhất, thị trường trái phiếu bất động sản đã tăng trưởng nóng trong thời gian ngắn.

Thống kê của SSI cho thấy, năm 2019, khối doanh nghiệp bất động sản huy động tổng cộng 57.110,7 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường.

Sang năm 2020, chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phát hành 45.590 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 2 tỷ USD.

Đặc biệt, các doanh nghiệp địa ốc còn thực hiện chu kỳ phát hành trái phiếu với tốc độ vừa nhanh vừa dày. Cụ thể như, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam đã thực hiện tới 60 đợt phát hành, với lượng vốn huy động hơn 2.938 tỷ đồng/tổng lượng vốn huy động toàn thị trường là 8.703 tỷ đồng.

Tương tự, trong tháng 5/2020, Công ty Cổ phần Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL thực hiện tới 62 đợt phát hành trái phiếu.

Thứ hai, doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản với lãi suất cao.

Lãi suất bình quân trái phiếu doanh nghiệp phát hành sơ cấp hiện dao động từ 10,1 - 11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến 5 năm. Nhiều doanh nghiệp còn đặt ra mức lãi suất lên tới 14 - 15%.

Lãi suất của các công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường thứ cấp thường thấp hơn từ 2 - 2,5%/năm so với thị trường sơ cấp, nằm trong khoảng 7,5 - 10,5%/năm.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đang có xu hướng giảm, dao động ở mức 4 - 5%/năm tại các ngân hàng. Lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng trên đà giảm.

So với lãi suất tiền gửi cạnh tranh nhất, lợi tức trái phiếu doanh nghiệp cao hơn từ 0,8 - 1,7%/năm. Nếu so với lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại lớn, lợi tức trái phiếu doanh nghiệp có thể cao hơn từ 1,8 - 4%/năm tùy từng kỳ hạn.

Thứ ba, xuất hiện dấu hiệu bất thường như doanh nghiệp phải đảo nợ.

Nhiều doanh nghiệp đang phải đảo nợ khi không thể thanh khoản cho trái chủ. Điển hình như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), một doanh nghiệp mặn mà với trái phiếu bậc nhất thị trường 3 năm vừa qua lại tiếp tục phát hành trái phiếu đúng thời điểm trái phiếu cũ đến kỳ trả nợ.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính kiểm toán gần đây công bố, khoản PDR vay nợ ngân hàng và qua kênh trái phiếu gần 2.200 tỷ đồng, chiếm gần 16% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Để trả nợ cũ, Phát Đạt lại tiếp tục phát hành trái phiếu lãi suất cao. Trong đó, đợt phát hành trái phiếu đáo hạn vào tháng 4/2020 áp dụng lãi suất 14,45%/năm từng được nhắc đến nhiều trên phương tiện truyền thông, do là một trong các mức lãi suất cao nhất trên thị trường trái phiếu riêng lẻ và cũng được đảm bảo bằng 18 triệu cổ phiếu của cổ đông công ty.

Các chuyên gia cho rằng đây là hình thức đảo nợ tiềm ẩn nhiều nguy hiểm. 

Thứ tư, thị trường bất động sản đang bất định, doanh nghiệp làm ăn khó.

Làn sóng Covid-19 thứ 2 được dự báo sẽ quay trở lại. Nguy cơ này đang đặt thị trường bất động sản vào tương lai bất định.

Sự “đóng băng” đã khiến các giao dịch bất động sản liên tục sụt giảm nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ phá sản khi dự án không thể triển khai.

Rõ ràng, nếu doanh nghiệp khó tìm được khoản sinh lời đều đặn từ hoạt động kinh doanh thì khả năng thanh toán cho trái chủ khi đến hạn là điều không thể thực hiện. Mặt khác, bối cảnh chung của thị trường bất động sản đang cho thấy kịch bản không mấy sáng sủa.

Nguy cơ vỡ bong bóng sẽ càng cận kề khi tốc độ phát hành trái phiếu thời gian vừa qua quá nhanh, quá mạnh trong khi sức khỏe tài chính của doanh nghiệp địa ốc đang suy yếu.