Rủi ro khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Căn cứ tại điểm a Khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014, cá nhân, tổ chức được mua bán khi đã có giấy chứng nhận (thường được gọi với tên là sổ đỏ, sổ hồng) trừ trường hợp sau đây: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở kể cả đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng; Mua bán nhà ở xã hội.

Với mỗi trường hợp ngoại lệ nêu trên, pháp luật lại yêu cầu đáp ứng các điều kiện kèm theo. Cụ thể như sau: Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (căn cứ khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Không yêu cầu phải có sổ hồng chung cư. Phải có văn bản chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng để thay thế. Văn bản này phải đáp ứng điều kiện: Nội dung về việc căn nhà chung cư đã đủ điều kiện bán; kèm theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu… hoặc giấy tờ về việc đã giải chấp (nếu trước đó có thế chấp) kèm cam kết chịu trách nhiệm của chủ đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Lập thành văn bản, có thể có công chứng hoặc không theo yêu cầu của các bên. Số lượng hợp đồng: 06 bản lưu 03 bản chỗ chủ đầu tư, 01 bản ở cơ quan thuế, 01 bản ở bên chuyển nhượng, 01 bản ở bên nhận chuyển nhượng và 01 bản ở tổ chức hành nghề công chứng.

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội (căn cứ khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở): Phải có các loại giấy tờ: Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng; hồ sơ chứng minh đã hoàn thành xây dựng xong phần móng, hệ thống cấp thoát nước, điện sinh hoạt…

Lưu ý khi mua chung cư chưa có sổ hồng để tránh rủi ro

Theo quy định phía trên, chung cư chưa có sổ hồng ngoài trường hợp ngoại lệ thì vẫn được mua bán, các trường hợp khác đều yêu cầu phải có sổ hồng. Do đó, nếu chưa có sổ hồng và chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì chung cư sẽ không thể mua bán.

Rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” khoản tiền đã bỏ ra để mua chung cư.

Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên “lách” luật bằng cách làm hợp đồng đặt cọc, ủy quyền nhưng thực chất là mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có giá trị.

Bởi vậy, để xem xét có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không thì trước hết người mua cần phải xem xét nguyên nhân vì sao lại có trình trạng này. Sau khi tìm hiểu nguyên nhân, nếu chung cư thuộc các đối tượng chưa có sổ hồng mà được mua bán thì hoàn toàn có thể mua bán bình thường.

Ngược lại, nếu vì các nguyên nhân khác và tiềm ẩn các rủi ro có thể xảy ra, người mua nên xem xét và quyết định không nên mua chung cư đó.