Sửa đổi quy định thông thoáng hơn trong xử lý nợ xấu bất động sản

Theo HoREA, khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật quy định: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của Luật Kinh doanh BĐS và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, quy định này có thể dẫn đến hệ quả làm ách tắc hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đối với khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án BĐS do phải đáp ứng điều kiện của khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023 (bên chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai).

Bởi trên thực tế các năm qua có nhiều dự án hoặc một phần dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng, nhưng chủ đầu tư dự án hoặc một phần dự án BĐS này chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng không quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Đồng thời, khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 quy định bên nhận chuyển nhượng dự án kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng...

HoREA cho rằng, mặc dù khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) không yêu cầu chủ đầu tư của dự án hoặc một phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước (quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh BĐS 2023).

Song, quy định này chỉ cho phép áp dụng đối với các trường hợp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, còn các trường hợp sau đó thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) theo hướng: "Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh BĐS nhưng phải đáp ứng các điều kiện, đó là: Dự án BĐS chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm a, d, đ, g và h khoản 1 Điều 40 của Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 4 và 5 Điều 40 của Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15. Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

Trường hợp đề xuất trên được chấp thuận, HoREA đề nghị bỏ khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật vì không còn cần thiết.

Nếu không được chấp thuận, Hiệp hội đề nghị thay thế cụm từ “chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án” bằng cụm từ “chủ đầu tư chuyển nhượng dự án” tại khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật cho chính xác và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Đồng thời, trường hợp đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 không được chấp thuận, Hiệp hội đề nghị cho phép áp dụng sớm khoản 15 Điều 210 kể từ ngày 1/1/2024…

Còn nếu đề nghị sửa khoản 3 Điều 200 được chấp thuận, HoREA đề nghị cho phép áp dụng sớm khoản 3 Điều 200 kể từ ngày 1/1/2024 để tránh khoảng trống pháp lý do Dự thảo Luật được thông qua dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2024 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án BĐS.