VnFinance
Thứ năm, 09/03/2023, 14:49 PM

Sửa Luật Đất đai: Không nên "chắc lép" với dân

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, những quy định về giá đất trong dự thảo vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân. Thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “Giá đất cụ thể” là mức cao nhất, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên & Môi trường soạn thảo là văn bản luật rất quan trọng, tác động rất lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh. Hiện, Dự thảo đang được lấy ý kiến Nhân dân theo Nghị quyết 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ.

Góp ý Dự thảo này, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng, 3 vấn đề không nên và cần được xử lý trong Dự thảo là: không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất, không nên xử lý lắt léo về quyền và không nên chắc lép với dân.

Không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên.

Nếu không phải ngừng hiệu lực của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 20/9/2017 theo đúng kết luận của Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường Lê Hồng Hà tại cuộc họp ở trụ sở Bộ ngày 26/11/2017, thì đến nay đã cơ bản giải quyết được vấn đề chủ thể hộ gia đình. Nhưng nếu dự thảo không giải quyết vấn đề này, thì tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa.

Không nên xử lý lắt léo về quyền

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai thì hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI.

Thực ra phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là không thể đương nhiên mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả dự thảo hiện nay đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất cũng như thuê quyền sử dụng đất được phép thế chấp.

Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các Điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ ràng rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Trong khi đó, Điều 13 Dự thảo lại khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”.

"Đã là tài sản và hàng hoá, thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này. Tóm lại, nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi... đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, trái luật, mâu thuẫn", luật sư giải thích.

Không nên chắc lép với dân

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp... Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm, 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.

Đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai năm 2013 không cho và Dự thảo vẫn không cho.

"Như vậy thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước thì lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Nói chung là đẩy rủi ro, bất lợi cho dân", Luật sư Đức nói.

Chấp nhận cho thực hiện quyền cho mượn đất diễn ra khá nhiều trên thực tế thay vì không nhắc đến (tức là không cho) trong cả 5 Luật Đất đai.

Luật sư nhấn mạnh, cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”.

Dự luật quy định về giá đất như sau: Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật Đất đai 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào Khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị gì nên phải bỏ là đúng.

Điều 89 quy định phải bồi thường theo “Giá đất cụ thể” (chữ không phải là theo Bảng giá đất) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Và Điều khoản 155.3, Dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

"Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “Giá đất cụ thể” thế là cao nhất, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ", Luật sư chia sẻ.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật cần quy định “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi Bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “Giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn Bảng giá đất, không bị trói buộc bởi Bảng giá đất như kiều Bảng giá đất bị trói chặt vào Khung giá đất trước kia.


TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất

Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...

Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...

Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8
Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8

Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố hoàn tất kiểm kê đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính trước ngày 20/8/2025 để đảm bảo quản lý hiệu quả.

Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025

Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị...

Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền

Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi

Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.

Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại

Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...

Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc

Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...

Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ

Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...

Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%

Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.

Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ

Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.

Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance