VnFinance
Thứ năm, 09/03/2023, 14:49 PM

Sửa Luật Đất đai: Không nên "chắc lép" với dân

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, những quy định về giá đất trong dự thảo vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân. Thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “Giá đất cụ thể” là mức cao nhất, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên & Môi trường soạn thảo là văn bản luật rất quan trọng, tác động rất lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh. Hiện, Dự thảo đang được lấy ý kiến Nhân dân theo Nghị quyết 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ.

Góp ý Dự thảo này, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng, 3 vấn đề không nên và cần được xử lý trong Dự thảo là: không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất, không nên xử lý lắt léo về quyền và không nên chắc lép với dân.

Không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên.

Nếu không phải ngừng hiệu lực của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 20/9/2017 theo đúng kết luận của Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường Lê Hồng Hà tại cuộc họp ở trụ sở Bộ ngày 26/11/2017, thì đến nay đã cơ bản giải quyết được vấn đề chủ thể hộ gia đình. Nhưng nếu dự thảo không giải quyết vấn đề này, thì tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa.

Không nên xử lý lắt léo về quyền

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai thì hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI.

Thực ra phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là không thể đương nhiên mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả dự thảo hiện nay đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất cũng như thuê quyền sử dụng đất được phép thế chấp.

Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các Điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ ràng rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Trong khi đó, Điều 13 Dự thảo lại khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”.

"Đã là tài sản và hàng hoá, thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này. Tóm lại, nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi... đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, trái luật, mâu thuẫn", luật sư giải thích.

Không nên chắc lép với dân

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp... Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm, 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.

Đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai năm 2013 không cho và Dự thảo vẫn không cho.

"Như vậy thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước thì lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Nói chung là đẩy rủi ro, bất lợi cho dân", Luật sư Đức nói.

Chấp nhận cho thực hiện quyền cho mượn đất diễn ra khá nhiều trên thực tế thay vì không nhắc đến (tức là không cho) trong cả 5 Luật Đất đai.

Luật sư nhấn mạnh, cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”.

Dự luật quy định về giá đất như sau: Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật Đất đai 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào Khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị gì nên phải bỏ là đúng.

Điều 89 quy định phải bồi thường theo “Giá đất cụ thể” (chữ không phải là theo Bảng giá đất) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Và Điều khoản 155.3, Dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

"Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “Giá đất cụ thể” thế là cao nhất, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ", Luật sư chia sẻ.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật cần quy định “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi Bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “Giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn Bảng giá đất, không bị trói buộc bởi Bảng giá đất như kiều Bảng giá đất bị trói chặt vào Khung giá đất trước kia.


Sống bất an trong chung cư “chờ sập”
Sống bất an trong chung cư “chờ sập”

Chung cư Khánh Hội (quận 4, TPHCM) được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho cư dân nơi đây....

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai

Hơn 44.000 thửa đất tại Ninh Bình giao sai thẩm quyền, lấn chiếm; Phó Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất trước năm 2026...

Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng
Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng

Dự án “Khu dân cư biệt thự nhà vườn” tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư...

Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025
Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng hợp tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận rõ những chuyển động của thị trường nhà ở trong giai đoạn đầu năm.

Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ
Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ

Chiều 16/5, Tập đoàn Sun Group đã khởi công dự án Khu đô thị Đường 3 Tháng 2 tại phường 10 và 11, Thành phố Vũng Tàu. Đây là cột mốc quan trọng...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...

Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới, có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2025; Bắc Ninh yêu cầu báo cáo Dự án chung cư Dabaco Park View xây trên đất công cộng...

Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có
Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có

UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất quy hoạch khu công nghệ cao 1.000ha tại vị trí "vàng" gần trung tâm TP. Phan Thiết, có đủ hạ tầng thủy lợi...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh

Công ty Nam Long bị phạt nửa tỷ đồng vì chậm xây trường học tại dự án Ehome 3; Đà Nẵng đầu tư hơn 104 tỷ đồng nâng cấp “phố Tây” An Thượng giai đoạn...

BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?
BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?

BIM Hạ Long, thành viên của Tập đoàn BIM Group, đang triển khai dự án “Tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú” tại trung tâm du lịch Hạ Long...

Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh
Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho thấy những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong quý I/2025.

Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?
Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?

Căn nhà có "mặt tiền" chỉ 1,3m, diện tích 18m2 được rao bán với giá 3,35 tỉ đồng thu hút hàng nghìn ý kiến của cư dân mạng, là minh chứng sống động...

Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận
Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận

Thành phố Hà Nội phê duyệt 148 khu đất, triển khai dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết của Quốc hội, mở ra cơ hội phát triển bất động sản thành phố.

Xanh Island Cát Bà: Dẫn đầu xu hướng “sống xanh” với 5 lợi thế “vô tiền khoáng hậu”
Xanh Island Cát Bà: Dẫn đầu xu hướng “sống xanh” với 5 lợi thế “vô tiền khoáng hậu”

Trong bối cảnh BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và sôi động trở lại, Thành phố Vịnh trung tâm Xanh Island tại trung tâm đảo Cát Bà đã nhanh chóng thành cái tên “gây sốt” được...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 14/5: Đề xuất áp giá trần và tăng giám sát đối với nhà ở xã hội
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 14/5: Đề xuất áp giá trần và tăng giám sát đối với nhà ở xã hội

Doanh nghiệp làm dự án “chui” ngoài khu đất được giao; Giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh; Đề xuất cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội sử dụng...

Đề xuất tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030
Đề xuất tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030

Sáng 13/5, trong khuôn khổ chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội đã nghe Tờ trình của...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/5: Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/5: Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025

Đất Xanh Group triển khai loạt dự án quy mô hàng trăm hecta; TP.HCM quy hoạch thêm 14 khu công nghiệp mới; Hà Nội giao hơn 10.000m² đất tại Long Biên để phát triển...

Công viên nước mới khai trương ở Hà Nam có gì mà khiến dư luận xôn xao đến vậy?
Công viên nước mới khai trương ở Hà Nam có gì mà khiến dư luận xôn xao đến vậy?

Ngày 10/05, Tập đoàn Sun Group đã chính thức khai trương Công viên nước Sun World Ha Nam sau 11 ngày mở cửa đón khách. Đây là công viên nước mang chủ đề múa rối...

Doanh thu quý I/2025 của CenLand ‘bốc hơi’ gần 70%, điều gì đang xảy ra với ‘ông lớn’ môi giới bất động sản?
Doanh thu quý I/2025 của CenLand ‘bốc hơi’ gần 70%, điều gì đang xảy ra với ‘ông lớn’ môi giới bất động sản?
13/05/2025 Doanh nghiệp

Mặc dù ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh trong quý I/2025, CenLand vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng bứt phá trong năm 2025.

Sun Group “trình làng” tổ hợp BĐS dòng tiền cận biển Mỹ Khê, trung tâm du lịch Đà Nẵng 
Sun Group “trình làng” tổ hợp BĐS dòng tiền cận biển Mỹ Khê, trung tâm du lịch Đà Nẵng 

Sun Property (thành viên Sun Group) chính thức ra mắt Sun Costa Residence - “siêu phẩm” đầu tiên trong bộ sưu tập bất động sản (BĐS) cao cấp phiên bản giới hạn mới tại Đà...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance