Sửa Luật Đất đai: Không nên "chắc lép" với dân

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên & Môi trường soạn thảo là văn bản luật rất quan trọng, tác động rất lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh. Hiện, Dự thảo đang được lấy ý kiến Nhân dân theo Nghị quyết 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ.

Góp ý Dự thảo này, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng, 3 vấn đề không nên và cần được xử lý trong Dự thảo là: không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất, không nên xử lý lắt léo về quyền và không nên chắc lép với dân.

Không nên tù mù về chủ thể sử dụng đất

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như hộ gia đình. Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên.

Nếu không phải ngừng hiệu lực của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 20/9/2017 theo đúng kết luận của Bộ trưởng Tài nguyên & Môi trường Lê Hồng Hà tại cuộc họp ở trụ sở Bộ ngày 26/11/2017, thì đến nay đã cơ bản giải quyết được vấn đề chủ thể hộ gia đình. Nhưng nếu dự thảo không giải quyết vấn đề này, thì tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa.

Không nên xử lý lắt léo về quyền

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, trong lúc vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai thì hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất.

Thực ra phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Bằng chứng là không thể đương nhiên mang nhà thuê của người khác đi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Nhưng luật cũ, luật mới và cả dự thảo hiện nay đều đã, đang và sẽ quy định cho phép người thuê đất cũng như thuê quyền sử dụng đất được phép thế chấp.

Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 lại giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hoá. Còn các Điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ ràng rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Trong khi đó, Điều 13 Dự thảo lại khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”.

"Đã là tài sản và hàng hoá, thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này. Tóm lại, nên hiểu rộng, hiểu hợp lý là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì dân cũng có phần nào quyền sở hữu. Nhưng quan trọng hơn, dù dân có hay không có quyền sở hữu đất đai, thì luật cũng hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi... đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, trái luật, mâu thuẫn", luật sư giải thích.

Không nên chắc lép với dân

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp... Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm, 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.

Đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai năm 2013 không cho và Dự thảo vẫn không cho.

"Như vậy thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước thì lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Nói chung là đẩy rủi ro, bất lợi cho dân", Luật sư Đức nói.

Chấp nhận cho thực hiện quyền cho mượn đất diễn ra khá nhiều trên thực tế thay vì không nhắc đến (tức là không cho) trong cả 5 Luật Đất đai.

Luật sư nhấn mạnh, cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”.

Dự luật quy định về giá đất như sau: Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật Đất đai 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào Khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị gì nên phải bỏ là đúng.

Điều 89 quy định phải bồi thường theo “Giá đất cụ thể” (chữ không phải là theo Bảng giá đất) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Và Điều khoản 155.3, Dự luật quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

"Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “Giá đất cụ thể” thế là cao nhất, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ", Luật sư chia sẻ.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật cần quy định “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi Bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “Giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn Bảng giá đất, không bị trói buộc bởi Bảng giá đất như kiều Bảng giá đất bị trói chặt vào Khung giá đất trước kia.