Kiến nghị cho phép TP. HCM thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thành phố Hồ Chí Minh thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng)...
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định việc tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” dự án nhà ở thương mại theo 04 phương pháp định giá đất, mà chủ yếu là theo “phương pháp thặng dư” để xác định “giá đất cụ thể” theo nguyên tắc “việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, thông qua 02 bước là bước “định giá đất” và bước “thẩm định giá đất” có một số “bất cập”.
Theo đó, bước định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ “rủi ro”).
Bước thẩm định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.
Cách làm này có thể gây ra “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 02 đơn vị tư vấn định giá đất “cùng áp dụng 01 phương pháp định giá đất” (ví dụ “phương pháp thặng dư”) thì cho ra 02 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%; nếu chỉ 01 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng “áp dụng 02 phương pháp định giá đất” thì cũng cho ra 02 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%.
Quy trình 02 bước “định giá đất” và bước “thẩm định giá đất” có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” do Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể “bác” kết quả “định giá đất” của Sở Tài nguyên Môi trường, phải làm lại gần như từ đầu. Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục “định giá đất” và “thẩm định giá đất” tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 03 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.
“Tiền sử dụng đất” hiện nay vừa là “ẩn số” đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ và đối với doanh nghiệp cũng là “ẩn số” do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài do “ẩn số” tiền sử dụng đất.
“Tiền sử dụng đất” hiện nay vừa cũng là “gánh nặng” cho người mua nhà, bởi lẽ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và “tiền sử dụng đất” thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.
UBND TP. HCM đã có Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép Hội đồng nhân dân thành phố thông qua hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố, “trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”.
"Hiệp hội nhận thấy, việc “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị về đất trên 30 tỷ đồng và “hệ số điều chỉnh giá đất” này cần được áp dụng theo từng loại hình dự án bất động sản, nhà ở thương mại (tùy theo loại hình dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, loại bình dân) và theo vị trí của từng dự án cụ thể (tại khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3, khu vực 4, khu vực 5) để xác định “hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp cho từng loại dự án", ông Lê Hoàng Châu nói.
![]() |
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, văn bản số 477/UBND-ĐT của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh rất có tính khả thi và phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ “khung giá đất” và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” theo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Đề xuất này đã “công thức hóa” và “định lượng” được việc tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, “dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ” vì không “định tính” như trước đây. Giúp cho thị trường bất động sản “minh bạch hơn” giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể “tiên lượng” được “tiền sử dụng đất” phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ chi phí “tiền sử dụng đất”, không còn là “ẩn số”.
Nhưng đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai thực hiện do chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu lớn (Big data)” đầy đủ, cập nhật (update) theo thời gian thực (real time), nên “Bảng giá đất” chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất, bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu “đầu vào” không chính xác, đồng thời do khả năng ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu “đầu vào” theo thời gian thực (update real time).
Mặc dù vẫn còn có các “bất cập”, nhưng đề xuất này của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền diện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn (Big data), đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản …
Tuy nhiên Hiệp hội được biết, có ý kiến phản biện lại Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khi đề xuất chỉ “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với 02 trường hợp: “(i) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” thì chưa có tính “đột phá”.
Bởi lẽ, nếu chỉ “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với trường hợp “Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân” hoặc trường hợp “Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân” mà không áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại khác thì không hợp lý.
Bên cạnh đó Hiệp hội nhận thấy, nếu chỉ cho phép “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với trường hợp “diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân” mà không áp dụng cho “tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng)” và nếu chính quyền cấp cơ sở quản lý lơi lỏng thì có thể xuất hiện các trường hợp “phân lô bán nền” đối với “diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân” có diện tích lớn do không lập dự án đầu tư xây dựng như các trường hợp doanh nghiệp có diện tích đất tương tự.
"Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép thành phố Hồ Chí Minh được thí điểm thực hiện áp dụng “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”, theo đề xuất của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Văn bản 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 và áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại “trong trường hợp Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất”, ông Lê Hoàng Châu nói.
TIN LIÊN QUAN
-
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo ra bảng giá đất sát nhất với giá trị thị trường
-
Giá đất Đông Anh, Gia Lâm trước ngày lên quận
-
Đất nền cắt lỗ: Chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn còn nhà đầu tư dài hạn vẫn lãi gấp 3-4 lần
-
Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể về giá và thẩm định giá đất
-
Phê duyệt quy hoạch dự án Khu đô thị mới An Phú 162ha
-
Hà Nội: Những dự án nào chậm triển khai tại Mê Linh sắp bị thu hồi?
-
Thêm một "cá mập" thua lỗ đậm trong tháng 2 nhưng vẫn lạc quan tin rằng nhịp chỉnh là cơ hội để "gom hàng"
-
Vành đai 4 Thủ đô: Hà Nội đề nghị phê duyệt tổng mức đầu tư trên cơ sở thực tế
Khách sạn khổng lồ với hình thù độc đáo ở Qatar
Tháp Katara, một tòa tháp mang hình quốc huy (hai thanh kiếm cong bắt chéo nhau) được đặt tại thành phố Lusail , đô thị lớn thứ hai của Qatar.
Vì sao giá bất động sản Việt Nam khó giảm?
Với việc nhu cầu về bất động sản, nhất là bất động sản đô thị ngày càng cao, kịch bản giảm giá hay thị trường rơi vào suy thoái sẽ rất khó xảy ra...
Tin bất động sản ngày 31/3: Tập đoàn Apec Group kiến nghị gỡ khó dự án Apec Mandala Wyndham
Quảng Ngãi đầu tư 3.800 tỷ xây dựng đại đô thị giữa sông Trà Khúc;TPHCM hủy bỏ hơn 1.400 thông báo thu hồi đất ở khu Mả Lạng; Bắc Giang lập quy hoạch khu...
Quảng Bình: Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản
UBND tỉnh Quảng Bình vừa có Công văn số 514/UBND-KT yêu cầu các sở, ngành, địa phương tiếp tục thực một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản...
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2023,...
Bắc Ninh: Yêu cầu kiểm tra trình tự, thủ tục dự án KCN VSIP 2
Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Hương Giang vừa ký văn bản yêu cầu huyện Yên Phong rà soát lại trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án Đầu tư xây dựng, kinh doanh, phát triển kết cấu hạ tầng KCN VSIP 2 theo đúng quy định.
Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn
Theo chuyên gia Savills, tại Việt Nam rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển...
Tin bất động sản ngày 30/3: TP HCM còn 197 chung cư chưa thành lập được ban quản trị
Năm 2023, Quảng Bình phấn đấu thu 3.240 tỷ đồng tiền sử dụng đất; Long An huy động nguồn lực của doanh nghiệp để phát triển nhà ở xã hội; Đồng Nai...
Ana Mandara Cam Ranh liên tiếp có tên trong nhiều đề cử tại các giải thưởng du lịch danh giá hàng đầu thế giới
Hai giải thưởng lớn World Travel Award hay tạp chí du lịch hàng đầu Travel + Leisure liên tiếp gọi tên nàng thơ bãi Dài Ana Mandara Cam Ranh cho các hạng mục...
Sở hữu căn nhà đầu tiên bằng dự án '3 dễ' Avatar Thu Duc
Ra mắt vào trung tuần tháng 3/2023, dự án Avatar Thu Duc đã nhanh chóng “tạo sóng” trên thị trường. Ước mơ “có nhà Sài Gòn” của giới trẻ giờ đây...
Hai dự án bất động sản nào được TP HCM lên phương án tháo gỡ?
Mới đây, UBND TP HCM họp bàn về phương án để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hai dự án The Artemis II (448 Nguyễn Tất Thành, quận 4) và dự án Diamond Lotus Lakeview (96 Lũy Bán Bích, P.Tân Thời Hòa, Q.Tân Phú).
Quý I/2023, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng hơn 30%
Theo thống kê từ Tổng cục Thống kê, trong quý 1 2023, lần lượt có 940 doanh nghiệp thành lập mới và 341 doanh nghiệp giải thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đầu tư công tăng 18,1% - điểm sáng trong bức tranh kinh tế quý I/2023
Với nỗ lực rất lớn của Chính phủ cũng như quyết tâm cao của các bộ, ngành tại quý I năm nay trong việc thực hiện đầu tư công một cách hiệu quả,...
Thành phố Bắc Giang đấu giá 113 lô đất
Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bắc Giang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở do Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Bắc Giang chuyển giao, cụ thể như sau:
Khởi tố cựu Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Coma 18 liên quan đến sai phạm tại dự án VP6 Linh Đàm
Mới đây, Công an Hà Nội đã ra quyết định bắt tạm giam ông Lê Huy Lân, cựu Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Coma 18 liên quan đến sai phạm tại dự án...
Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP Biên Hòa hơn 26.407 ha
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định số 252 QĐ-TTg (ngày 17 3 2023) phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai...
Tin bất động sản ngày 29/3: Giá bán dự án nhà ở xã hội Trung Văn cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội
Thanh Hoá kéo dài thời gian tìm nhà đầu tư khu dân cư hơn 900 tỉ ;Hậu Giang dành gần 1.200 tỷ đồng xây dựng khu văn hóa giải trí; Xuân Trường...
9 dự án đủ điều kiện mở bán tại Hưng Yên
Sở Xây dựng Hưng Yên vừa công bố danh sách các dự án nhà ở có thông báo điều kiện bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh.
Bộ Tài chính yêu cầu sắp xếp lại, xử lý nhà, đất trước tháng 6/2023
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc ký công văn gửi Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở trung ương, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo Nghị quyết số 74/2022/QH15.