Kiến nghị cho phép TP. HCM thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định việc tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” dự án nhà ở thương mại theo 04 phương pháp định giá đất, mà chủ yếu là theo “phương pháp thặng dư” để xác định “giá đất cụ thể” theo nguyên tắc “việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, thông qua 02 bước là bước “định giá đất” và bước “thẩm định giá đất” có một số “bất cập”.

Theo đó, bước định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường (Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn định giá đất từ chối không tham gia định giá đất do sợ “rủi ro”).

Bước thẩm định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Cách làm này có thể gây ra “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, như các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 02 đơn vị tư vấn định giá đất “cùng áp dụng 01 phương pháp định giá đất” (ví dụ “phương pháp thặng dư”) thì cho ra 02 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%; nếu chỉ 01 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng “áp dụng 02 phương pháp định giá đất” thì cũng cho ra 02 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau với mức chênh lệch khoảng 17%.

Quy trình 02 bước “định giá đất” và bước “thẩm định giá đất” có thể dẫn đến tình trạng “quyền anh, quyền tôi” do Sở Tài chính là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể “bác” kết quả “định giá đất” của Sở Tài nguyên Môi trường, phải làm lại gần như từ đầu. Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục “định giá đất” và “thẩm định giá đất” tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 03 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

“Tiền sử dụng đất” hiện nay vừa là “ẩn số” đối với cả cơ quan nhà nước do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ và đối với doanh nghiệp cũng là “ẩn số” do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài do “ẩn số” tiền sử dụng đất.

“Tiền sử dụng đất” hiện nay vừa cũng là “gánh nặng” cho người mua nhà, bởi lẽ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và “tiền sử dụng đất” thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.

UBND TP. HCM đã có Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép Hội đồng nhân dân thành phố thông qua hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố, “trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”.

"Hiệp hội nhận thấy, việc “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị về đất trên 30 tỷ đồng và “hệ số điều chỉnh giá đất” này cần được áp dụng theo từng loại hình dự án bất động sản, nhà ở thương mại (tùy theo loại hình dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, loại bình dân) và theo vị trí của từng dự án cụ thể (tại khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3, khu vực 4, khu vực 5) để xác định “hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp cho từng loại dự án", ông Lê Hoàng Châu nói.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, văn bản số 477/UBND-ĐT của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh rất có tính khả thi và phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ “khung giá đất” và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” theo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Đề xuất này đã “công thức hóa” và “định lượng” được việc tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, “dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ” vì không “định tính” như trước đây. Giúp cho thị trường bất động sản “minh bạch hơn” giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể “tiên lượng” được “tiền sử dụng đất” phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ chi phí “tiền sử dụng đất”, không còn là “ẩn số”. 

Nhưng đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai thực hiện do chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu lớn (Big data)” đầy đủ, cập nhật (update) theo thời gian thực (real time), nên “Bảng giá đất” chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất, bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu “đầu vào” không chính xác, đồng thời do khả năng ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu “đầu vào” theo thời gian thực (update real time).

Mặc dù vẫn còn có các “bất cập”, nhưng đề xuất này của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền diện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn (Big data), đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản …

Tuy nhiên Hiệp hội được biết, có ý kiến phản biện lại Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khi đề xuất chỉ “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với 02 trường hợp: “(i) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” thì chưa có tính “đột phá”. 

Bởi lẽ, nếu chỉ “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với trường hợp “Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân” hoặc trường hợp “Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân” mà không áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại khác thì không hợp lý.

Bên cạnh đó Hiệp hội nhận thấy, nếu chỉ cho phép “áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với trường hợp “diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân” mà không áp dụng cho “tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng)” và nếu chính quyền cấp cơ sở quản lý lơi lỏng thì có thể xuất hiện các trường hợp “phân lô bán nền” đối với “diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân” có diện tích lớn do không lập dự án đầu tư xây dựng như các trường hợp doanh nghiệp có diện tích đất tương tự.

"Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép thành phố Hồ Chí Minh được thí điểm thực hiện áp dụng “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”, theo đề xuất của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Văn bản 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 và áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại “trong trường hợp Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất”, ông Lê Hoàng Châu nói.