Tham dùng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư bất động sản mất nửa vốn

Những năm gần đây, thị trường bất động sản từ thành thị tới nông thôn liên tục lên cơn sốt đất, không ít người kiếm bội tiền từ địa ốc. Tuy nhiên, trong cơn sốt, dù chậm chân hơn và non kinh nghiệm nhưng một số nhà đầu tư tay ngang lại sợ mất cơ hội làm giàu nên đã bất chấp dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để tham gia thị trường.

Cuối năm 2021, thấy thị trường bất động sản Hà Nội sốt nóng, đang có trong tay 5 tỷ đồng, anh Hoàng Vương, nhà đầu tư tay ngang Hà Nội tất bật đi tìm đất để xuống tiền, với hy vọng có thể kiếm lời trong thời gian ngắn.

“Tôi được môi giới giới thiệu cho một căn liền kề tại An Khánh (Hoài Đức), với giá 12 tỷ đồng, diện tích 80m2, tương đương 150 triệu đồng/m2. Theo tôi tìm hiểu, những căn liền kề ở đây thời điểm 2018 chỉ có mức giá khoảng 4,5 - 5,5 tỷ đồng/căn.

Thấy giá bất động sản ở đây tăng liên tục, thêm môi giới khẳng định sẽ còn tăng giá tiếp, nếu không cho thuê cũng thu vài chục triệu đồng mỗi tháng mà quỹ căn cũng còn rất ít, nên tôi cũng liều vay tiền để mua”, anh Vương nói.

Như vậy, số tiền anh Vương vay ngân hàng là 7 tỷ đồng, tương đương gần 60% giá trị căn liền kề. Sau khi mua bán hoàn tất, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản tiếp tục tăng nóng. Theo đó, căn liền kề của anh Vương, tăng thêm 300 triệu đồng so với thời điểm mua. Tuy nhiên, anh Vương thấy rằng, so với số tiền bỏ ra lãi như vậy là ít nên chưa chốt ngay, mà đợi lãi thêm sẽ bán ra.

Mọi tính toán của người đàn ông này đều đổ vỡ khi thị trường bất động sản đột ngột “quay xe” hạ nhiệt. “Mấy tháng sau đó, tôi rao bán mãi nhưng không thấy ai hỏi mua, gửi môi giới để bán trả hoa hồng cao hơn bình thường nhưng cũng khó tìm khách. Cách đây 1 tháng, tôi thấy khu vực này rao bán rất nhiều liền kề, mức giá họ đưa ra còn thấp hơn so với thời điểm tôi mua vào. Trong khi đó, tiền đa phần là tôi đi vay, nếu để lâu quá trả lãi có khi còn lỗ hơn.”, anh Vương nói.

Đến đầu tháng 9, vì lo áp lực tài chính mà thị trường cũng đã giảm tốc, nên anh Sơn quyết định bán lỗ với giá hơn 10 tỷ đồng, tức lỗ gần 2 tỷ đồng so với thời điểm mua vào.

“Nếu tôi bán trước đó thì còn vãi được vài trăm triệu đồng, nhưng sợ bán đi lại lên giá tiếp. Cũng phải nói lại do tham vay nhiều quá nên tôi phải bán đi để trả nợ trước. Thị trường bất động cứ như vậy, để lâu còn sợ sẽ xuống tiếp”, người này nói.

Tương tự, anh Trần Khải, nhà đầu tư tại Hà Nội kể: “Đầu năm 2022, thấy thị trường bất động sản ở nhiều nơi vẫn sốt. Bạn bè của tôi trước đó cũng kiếm được nhiều tiền từ đất rồi nên tôi cũng đi tìm đất để mua”.

Với tài chính khoảng 2 tỷ đồng, ban đầu anh Khải dự tính sẽ mua một mảnh đất để kiếm lời. Tuy nhiên, sau thời gian đi xem đất, thấy thị trường nóng hầm hập nên anh quyết định, mua 2 mảnh đất tại Bắc Giang, tổng diện tích 140m2, với giá 5 tỷ đồng, trong đó 3 tỷ đồng là anh Khải đi vay.

“Lúc đó tôi cứ nghĩ, thị trường đang sốt, dùng thêm đòn bẩy tài chính để mua lãi sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, chỉ thời gian ngắn sau thị trường bất động sản chững lại”, anh Khải nói.

Theo anh Khải, do ban đầu ý định chỉ lướt sóng kiếm lời, nhưng hiện nay thị trường bất động sản đang đi xuống, trong khi đó nợ nhiều nên anh lo lắng giá sẽ tiếp tục giảm. Mới đây, không thấy thị trường bất động sản có tín hiệu khả quan hơn nên đã quyết định sang tay cho người khác cả 2 mảnh đất với giá 4 tỷ đồng. Như vậy từ số vốn bỏ ra 2 tỷ đồng, chỉ trong mấy tháng anh Khải đã lỗ mất một nửa. 

“Bây giờ bán chấp nhận lỗ để thu hồi vốn về đầu tư mảng khác. Đất đai mấy năm trước mua bán dễ còn bây giờ bán khó quá. Tôi dùng đòn bẩy lớn nên áp lực tài chính cao, phải bán để giải phóng”, anh Khải nói.

Theo anh Quang Hưng, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, thời gian qua, thị trường nhiều nơi lên cơn sốt, theo đó, một số nhà đầu tư non kinh nghiệm tiếp tục dùng đòn bẩy lớn để tham gia thị trường bất động sản, đến nay đang tìm đường thoát hàng.

Theo nhà đầu tư này cho biết, thực thế, thời điểm sốt đất, nhiều nhà đầu tư mua vào với mức giá đã cao, thậm chí cao hơn nhiều so với giá trị thực. Trong khi đó, thị trường bất động sản chững lại, dù vẫn có thể bán, nhưng người mua thường nắm bắt được tâm lý người bán muốn thoát hàng nên phải giảm giá sâu mới mua vào.

“Người mua vào thời điểm này dù giá rẻ hơn thị trường cũng chưa chắc đã thắng, vẫn sẽ có rủi ro khi bất động sản đang hạ nhiệt. Nhưng người mua vào thời điểm này ít, đa phần sẽ chờ đợi tín hiệu mới từ room tín dụng và Luật đất đai sửa đổi. Có thể, đến khi sửa xong Luật thị trường mới ổn định trở lại”, anh Hưng nhận định.

Theo anh Hưng, một số khu vực ven đô hiện nay, chủ đất cần tiền cũng đã phải chấp nhận giảm giá từ 10 - 15% so với thời điểm sốt đất để có người mua. “Tham gia đầu tư thì sẽ có lúc thắng lúc thua, dù thị trường có sôi động đi chăng nữa thì việc tham lam dùng đòn bẩy tài chính quá lớn rồi vào đu đỉnh giá là rất nguy hiểm. Nếu như sử dụng đòn bẩy, nhà đầu tư phải cân nhắc tới khả năng chi trả”, anh Hưng khuyên.

 Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, tình trạng cắt lỗ chủ yếu xuất hiện ở nhóm đầu tư không có vốn sẵn mà sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thường dòng tiền của những nhà đầu tư này phụ thuộc từ việc buôn đất kiếm lời.

"Nếu như thị trường trầm lắng, việc buôn bán đất tất yếu bị ảnh hưởng, thu nhập giảm. Trong khi lãi suất ngân hàng tăng, áp lực trả nợ lớn. Đây là lý do khiến họ buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn về", ông Đính nói.