Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (trước thời điểm hợp nhất hành chính). Theo đó, thị trường tiếp tục ghi nhận xu hướng phục hồi, với doanh thu ngành bất động sản tăng 9,1% so với cuối năm 2024. Đây được xem là tín hiệu tích cực, phản ánh phần nào hiệu quả của các chính sách tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung đã được ban hành trước đó. Tuy nhiên, bức tranh toàn cảnh vẫn cho thấy nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở.

Trong nửa đầu năm 2025, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Tình trạng lệch pha này không phải mới phát sinh. Từ năm 2021 đến nay, các dự án mới hoàn toàn vắng bóng loại hình nhà ở thương mại có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 – vốn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân đô thị. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn rất khiêm tốn.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục áp đảo kể từ năm 2020, chiếm khoảng 70% nguồn cung ra thị trường hàng năm. Đặc biệt, từ năm 2024 đến nay, tất cả các dự án mở bán đều thuộc nhóm cao cấp. Sự mất cân bằng ngày càng nghiêm trọng này khiến HoREA ví thị trường nhà ở TP.HCM như một mô hình "kim tự tháp ngược" – với phần đỉnh quá lớn trong khi nền móng là phân khúc dành cho số đông cư dân lại gần như không tồn tại.

Báo cáo cũng ghi nhận, trong 06 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6% cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây thì tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Tính lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thành phố đã phát triển được 33,71 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 84% kế hoạch đề ra cho giai đoạn 2021–2025. Trong số này, nhà ở thương mại đạt hơn 12,16 triệu m2; nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây chiếm hơn 21,35 triệu m2. Tuy nhiên, nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 205.000 m2, tương đương khoảng 4.100 căn hộ (diện tích trung bình 50m2/căn) – tức chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn cho giai đoạn 2021-2025. 

HoREA cho rằng, để đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, thành phố cần có thêm nhiều giải pháp quyết liệt hơn. Bối cảnh hiện tại có phần thuận lợi hơn khi đã có Nghị quyết 201/2025/QH15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và chủ trương sửa đổi hàng loạt luật liên quan, dự kiến được Quốc hội xem xét trong kỳ họp cuối năm nay.

Giá nhà vẫn cao, hàng loạt dự án vướng mắc pháp lý

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chịu áp lực lớn từ các dự án bị đình trệ. Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong giai đoạn 2015–2023, có đến 86 dự án nhà ở thương mại bị ngừng hoặc chưa triển khai, chiếm hơn 62% trong tổng số 138 dự án, với tổng diện tích đất lên đến 964 ha, tương đương hơn 54.000 căn hộ. 

Tổng cộng có 220 dự án vướng mắc pháp lý (gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổng hợp), trong đó mới chỉ có 77 dự án được xử lý (đạt khoảng 35%) và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn. 

Một yếu tố khác được HoREA chỉ ra là áp lực đến từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Sau 2 năm được giãn và hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, từ tháng 8/2025 trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn đáo hạn lớn với tổng giá trị khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý III/2025 là 68.000 tỷ đồng. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các doanh nghiệp phát hành trong việc đảm bảo thanh khoản và tránh nguy cơ đổ vỡ dây chuyền. Bộ Tài chính và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cần giám sát thật chặt chẽ để xử lý kịp thời, không để bị “đổ vỡ” như kinh nghiệm trước đây Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Hiệp hội cũng chỉ ra, do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống.  Với các tín hiệu hiện tại, HoREA nhận định, từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.