Thứ ba, 15/07/2025, 13:38 PM

Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2

Theo HoREA, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (trước thời điểm hợp nhất hành chính). Theo đó, thị trường tiếp tục ghi nhận xu hướng phục hồi, với doanh thu ngành bất động sản tăng 9,1% so với cuối năm 2024. Đây được xem là tín hiệu tích cực, phản ánh phần nào hiệu quả của các chính sách tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung đã được ban hành trước đó. Tuy nhiên, bức tranh toàn cảnh vẫn cho thấy nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở.

Trong nửa đầu năm 2025, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

hochiminh

Tình trạng lệch pha này không phải mới phát sinh. Từ năm 2021 đến nay, các dự án mới hoàn toàn vắng bóng loại hình nhà ở thương mại có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 – vốn là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân đô thị. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn rất khiêm tốn.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục áp đảo kể từ năm 2020, chiếm khoảng 70% nguồn cung ra thị trường hàng năm. Đặc biệt, từ năm 2024 đến nay, tất cả các dự án mở bán đều thuộc nhóm cao cấp. Sự mất cân bằng ngày càng nghiêm trọng này khiến HoREA ví thị trường nhà ở TP.HCM như một mô hình "kim tự tháp ngược" – với phần đỉnh quá lớn trong khi nền móng là phân khúc dành cho số đông cư dân lại gần như không tồn tại.

Ảnh chụp màn hình
Ảnh chụp màn hình từ báo cáo

Báo cáo cũng ghi nhận, trong 06 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6% cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây thì tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Tính lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thành phố đã phát triển được 33,71 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 84% kế hoạch đề ra cho giai đoạn 2021–2025. Trong số này, nhà ở thương mại đạt hơn 12,16 triệu m2; nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây chiếm hơn 21,35 triệu m2. Tuy nhiên, nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 205.000 m2, tương đương khoảng 4.100 căn hộ (diện tích trung bình 50m2/căn) – tức chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn cho giai đoạn 2021-2025. 

HoREA cho rằng, để đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, thành phố cần có thêm nhiều giải pháp quyết liệt hơn. Bối cảnh hiện tại có phần thuận lợi hơn khi đã có Nghị quyết 201/2025/QH15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP và chủ trương sửa đổi hàng loạt luật liên quan, dự kiến được Quốc hội xem xét trong kỳ họp cuối năm nay.

Giá nhà vẫn cao, hàng loạt dự án vướng mắc pháp lý

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chịu áp lực lớn từ các dự án bị đình trệ. Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong giai đoạn 2015–2023, có đến 86 dự án nhà ở thương mại bị ngừng hoặc chưa triển khai, chiếm hơn 62% trong tổng số 138 dự án, với tổng diện tích đất lên đến 964 ha, tương đương hơn 54.000 căn hộ. 

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Tổng cộng có 220 dự án vướng mắc pháp lý (gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tổng hợp), trong đó mới chỉ có 77 dự án được xử lý (đạt khoảng 35%) và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn. 

Một yếu tố khác được HoREA chỉ ra là áp lực đến từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Sau 2 năm được giãn và hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP, từ tháng 8/2025 trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn đáo hạn lớn với tổng giá trị khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý III/2025 là 68.000 tỷ đồng. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các doanh nghiệp phát hành trong việc đảm bảo thanh khoản và tránh nguy cơ đổ vỡ dây chuyền. Bộ Tài chính và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cần giám sát thật chặt chẽ để xử lý kịp thời, không để bị “đổ vỡ” như kinh nghiệm trước đây Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Hiệp hội cũng chỉ ra, do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống.  Với các tín hiệu hiện tại, HoREA nhận định, từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.


Hà Nội: Con nhập học, mẹ lạc vào 'ma trận' thuê nhà
Hà Nội: Con nhập học, mẹ lạc vào "ma trận" thuê nhà

Đưa con gái ra Hà Nội nhập học, chị Linh (Hà Tĩnh) vừa vui vừa lo. Chị lo bởi con không thuộc diện ở ký túc xá, nên để tìm cho con một chỗ trọ vừa an toàn, vừa túi tiền là điều không hề dễ dàng.

T&T Group đề xuất nghiên cứu đầu tư nhiều dự án chiến lược, đột phá tại Cà Mau
T&T Group đề xuất nghiên cứu đầu tư nhiều dự án chiến lược, đột phá tại Cà Mau

Tập đoàn T&T Group đề xuất nghiên cứu đầu tư nhiều dự án chiến lược và đột phá tại Cà Mau, góp phần tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho địa phương trong tương lai gần.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 29/8: Bcons khởi động dự án “đầu tay” với đối tác Nhật Bản
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 29/8: Bcons khởi động dự án “đầu tay” với đối tác Nhật Bản

Đà Nẵng khởi công nhà ở xã hội quy mô hơn 1.800 căn hộ; Bcons khởi động dự án “đầu tay” với đối tác Nhật Bản...

“Đu trend” hot nhất dịp 2/9 - Bạn sẽ cực FOMO nếu không biết điểm đến triệu trải nghiệm này
“Đu trend” hot nhất dịp 2/9 - Bạn sẽ cực FOMO nếu không biết điểm đến triệu trải nghiệm này

Giới trẻ đang rần rần “chốt kèo” một điểm hẹn duy nhất: Triển lãm “80 năm Hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”...

Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu
Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu

Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang có động thái cơ cấu lại nợ bằng việc phát hành cổ phiếu. Hoạt động tái cấu trúc này giúp doanh nghiệp...

Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản: Tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ
Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản: Tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ

Chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ sẽ giúp minh bạch và đơn giản hóa thủ tục giao dịch bất động sản, trợ giúp việc quản lý, góp phần đẩy lùi tiêu cực thị trường.

Phú Quốc hút khách Hàn dịp tuần lễ vàng Trung thu
Phú Quốc hút khách Hàn dịp tuần lễ vàng Trung thu

Phú Quốc tiếp tục khẳng định là một trong những điểm đến nước ngoài được khách Hàn Quốc ưa chuộng, khi nằm trong top được lựa chọn nhiều nhất cho kỳ nghỉ tuần...

Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Chính phủ ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tây Ninh: Sắp triển khai khu dân cư hơn 2.600 tỷ đồng
Tây Ninh: Sắp triển khai khu dân cư hơn 2.600 tỷ đồng

Sau hơn một thập kỷ chuẩn bị với nhiều lần thay đổi về nhà đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, gia hạn tiến độ và chuyển đổi mục tiêu đầu tư, dự án...

Dragon Golf Links chính thức hoàn thiện kiệt tác 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế
Dragon Golf Links chính thức hoàn thiện kiệt tác 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế

Đúng vào dịp kỷ niệm 80 năm Cách mạng tháng Tám và Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam 2/9, Tập đoàn Geleximco và Công ty Cổ phần Đầu tư và...

Vừa hé lộ loạt hình ảnh cực mãn nhãn, triển lãm A80 khiến dân tình “đứng ngồi không yên”
Vừa hé lộ loạt hình ảnh cực mãn nhãn, triển lãm A80 khiến dân tình “đứng ngồi không yên”

Chuyên cơ từng chở Bác Hồ trong thời kỳ kháng chiến chống Mỹ cứu nước, các di tích, công trình biểu tượng ba miền,...

Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Xác định cơ sở thông tin về nhà ở rất quan trọng, Bộ Xây dựng sẽ sớm hoàn thiện, nâng cấp hệ thống, đảm bảo an toàn, bảo mật cho người dân,...

Chuyên gia: “Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia là cú hích thúc đẩy kinh tế Việt Nam bứt phá
Chuyên gia: “Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia là cú hích thúc đẩy kinh tế Việt Nam bứt phá

Rút ngắn tới 60% thời gian thi công so với dự kiến, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia (VEC), vừa chính thức khánh thành ngày 19/8, được xem là một “kỳ quan”...

Sắp mở cửa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City vào 22/8
Sắp mở cửa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City vào 22/8

Ngày 22/8 tới đây, trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City sẽ chính thức mở cửa đón khách, hứa hẹn trở thành điểm đến giải trí – mua sắm – ẩm thực...

Tòa tháp cao thứ 2 Việt Nam: “Trái tim” tổ hợp gần 80.000 tỷ đồng vừa khởi công tại Đà Nẵng
Tòa tháp cao thứ 2 Việt Nam: “Trái tim” tổ hợp gần 80.000 tỷ đồng vừa khởi công tại Đà Nẵng

Tòa tháp với chiều cao 408m – “nóc nhà” miền Trung và cao thứ hai Việt Nam sắp được xây dựng tại Đà Nẵng. Công trình biểu tượng này nằm trong siêu dự án...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/8: TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/8: TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà...

TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà cho người nước ngoài; Thanh Hóa phê duyệt đấu giá hai dự án chung cư hỗn hợp tại phường Hạc Thành...

TP.HCM sắp có thêm dự án khu đô thị gần 300ha, tổng vốn hơn 13 nghìn tỷ đồng
TP.HCM sắp có thêm dự án khu đô thị gần 300ha, tổng vốn hơn 13 nghìn tỷ đồng

TP.HCM sắp đón nhận thêm một siêu dự án đô thị mới với quy mô gần 300ha, góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây Nam thành phố. Dự án Khu đô thị....

Hạ tầng tỷ đô Nam Sài Gòn: “Cú hích” cho các dự án bất động sản thăng hạng
Hạ tầng tỷ đô Nam Sài Gòn: “Cú hích” cho các dự án bất động sản thăng hạng

Hàng loạt dự án bất động sản đón nhận tin vui khi các công trình hạ tầng, giao thông trọng điểm phía Nam Sài Gòn đồng loạt khởi động và tăng tốc triển khai,...

Sun Group khởi công và tiếp nhận quyết định đầu tư chuỗi công trình trọng điểm
Sun Group khởi công và tiếp nhận quyết định đầu tư chuỗi công trình trọng điểm

Ngày 19/8, Tập đoàn Sun Group đồng thời khởi công hai công trình trọng điểm và được trao quyết định chấp thuận đầu tư hai dự án quy mô lớn...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance