Thông tư 06/TT-NHNN quy định về cho vay tín dụng bất động sản: Thêm “rào cản” hay hạn chế rủi ro?
Ngày 1/9/2023, Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, một số quy định mới từ Thông tư 06 lại đang nhận nhiều ý kiến trái chiều tác động tới thị trường bất động sản (BĐS).
![]() |
Thêm “rào cản” trong tiếp cận tín dụng
Tại Thông tư 06, có 4 quy định mới đối với khách hàng đó là: các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính.
Quy định mới này được cho là cần thiết nhằm hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro.
Nhưng một số chuyên gia lại cho rằng, đây chính là tăng thêm rào cản đối với doanh nghiệp trong tiếp cận vốn. Không chỉ doanh nghiệp BĐS mà với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đặc thù cũng gặp khó bởi vốn của họ cơ bản là nguồn vốn tín dụng. Thời điểm này, đang rất cần nới lỏng các chính sách để phục hồi kinh tế thì việc “siết” vốn là chưa hợp lý.
Theo Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay, mỗi dự án khi đi được đến bước triển khai xây dựng thì doanh nghiệp đã phải qua nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý, phải trả hàng trăm tỷ đồng tiền giải phóng mặt bằng, tiền đất.
Trên thực tế, đối với các dự án BĐS, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60 – 70% tổng mức đầu tư, nên cần được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai.
Chưa kể, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn, chục nghìn tỷ đồng thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu. Nếu theo như quy định tại Thông tư 06 thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục kéo dài khó khăn bất chấp những nỗ lực tháo gỡ từ chính sách cũng như sự vào cuộc tích cực từ các Bộ, ngành, địa phương.
Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, khiến cho việc tiếp cận tín dụng càng khó khăn hơn so với trước đây.
Liên quan đến quy định dự án BĐS phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn, nhiều ý kiến cũng cho rằng không hợp lý và đề xuất NHNN xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết: Quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua BĐS hình thành trong tương lai.
Thực tế từ trước đến nay, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà sau khi được phê duyệt là được phép bán cho khách hàng để huy động thêm vốn nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án. Và thỏa thuận mua bán lúc này đều theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và ngân hàng đều cho vay để khách hàng có thể mua được nhà.
Vì vậy, nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì chủ đầu tư không thể huy động vốn từ người mua, đồng nghĩa với việc phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng. Điều này, sẽ gây khó cho chủ đầu tư vì ít có ai đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án.
Hệ lụy kéo theo sau là doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được vốn để phát triển dự án thì sẽ thiếu nguồn cung, dẫn đến giá nhà bị đẩy tăng cao, người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn thì thanh khoản cũng lại tiếp tục "đóng băng", thị trường BĐS tiếp tục “trầm lắng”.
Đồng tình với nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng: Thông tư 06 quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án…
![]() |
Hay kiểm soát được tín dụng, hạn chế rủi ro?
Dưới góc nhìn khác thì một số ý kiến lại cho rằng, Thông tư 06 lại mở hơn so với trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận tín dụng.
PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia nhận xét: Thông tư 06 bổ sung 4 quy định không được cho vay, hạn chế cho vay là rất trúng, bởi vì lĩnh vực BĐS tiềm ẩn rủi ro cao.
Do đó, ngân hàng quy định chỉ những dự án nào mở bán công khai, minh bạch thì ngân hàng đầu tư, hạn chế cho vay dự án không có tiềm năng. Quy định này ở một khía cạnh nhất định sẽ hạn chế rủi ro, tiềm ẩn cho ngân hàng và bảo vệ cho người mua không chỉ trước mắt mà về lâu dài.
Cũng theo bà Mùi, với việc bổ sung thêm cho vay điện tử, các khoản cho vay sẽ được xét duyệt online, sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp BĐS tiếp cận hình thức vay này.
Các ngân hàng đã đẩy mạnh chuyển đổi số, tiếp cận nhận hồ sơ online, là có tác động tích cực để doanh nghiệp tiếp cận vốn. Tuy nhiên, bản chất là chúng ta có gói tín dụng như vậy hay không chứ không phải là phương thức tiếp cận...
Các chuyên gia của VNDirect thì cho rằng, việc bổ sung thêm các quy định đối với các nhu cầu vốn không được cho vay sẽ giúp phản ánh chính xác chất lượng tín dụng, thúc đẩy các doanh nghiệp thực hiện niêm yết trên sàn chứng khoán.
Thông tư 06 sửa đổi và bổ sung một số quy định để hạn chế và kiểm soát một số hoạt động cho vay rủi ro có thể tác động nhẹ tăng trưởng tín dụng, nhưng trong dài hạn sẽ làm chất lượng tài sản các ngân hàng được đảm bảo hơn.
Ngoài ra, Thông tư 06 cũng tạo ra hiệu ứng tích cực hơn khi loại bỏ một số quy định trọng yếu khi so sánh với dự thảo sửa đổi Thông tư 39 như điều khoản đặt cọc. Từ đó, tạo ra môi trường cạnh tranh hơn giữa các ngân hàng, các ngân hàng có chi phí vốn thấp và lãi suất cho vay thấp sẽ được hưởng lợi…
Hà Nội chính thức khởi công xây dựng cầu Tứ Liên
Hôm nay, ngày 19/5/2025, UBND Thành phố tổ chức khởi công Dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên và đường hai đầu cầu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 19/5: Giá đất nền tăng "nóng", Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro đầu cơ
Đồng Nai mời nhà đầu tư tham gia dự án nhà ở thương mại gần sân bay Long Thành; Thái Nguyên khởi công hai cụm công nghiệp mới; TPHCM điều chỉnh quy hoạch Khu đô...
Từ những biểu tượng bất động sản toàn cầu đến cơ hội hiếm có tại The Cosmopolitan
Madison (New York), Mayfair (London) hay Monaco từ lâu đã là biểu tượng sống của giới tinh hoa toàn cầu, nơi giá trị tài sản đi liền với phong cách sống và vị thế cá...
Sống bất an trong chung cư “chờ sập”
Chung cư Khánh Hội (quận 4, TPHCM) được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho cư dân nơi đây....
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang, dự án chậm triển khai
Hơn 44.000 thửa đất tại Ninh Bình giao sai thẩm quyền, lấn chiếm; Phó Thủ tướng yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất trước năm 2026...
Long An sắp triển khai khu dân cư biệt thự nhà vườn gần 2.000 tỷ đồng
Dự án “Khu dân cư biệt thự nhà vườn” tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Hưng Phát Bến Lức làm chủ đầu tư...
Bộ Xây dựng 'điểm mặt' một số dự án chung cư tăng giá, công bố mặt bằng giá bán chung cư quý I/2025
Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng hợp tình hình thị trường bất động sản quý I/2025 ghi nhận rõ những chuyển động của thị trường nhà ở trong giai đoạn đầu năm.
Vũng Tàu: Khởi công khu đô thị biển có công viên nước 19ha lớn bậc nhất Đông Nam Bộ
Chiều 16/5, Tập đoàn Sun Group đã khởi công dự án Khu đô thị Đường 3 Tháng 2 tại phường 10 và 11, Thành phố Vũng Tàu. Đây là cột mốc quan trọng...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 16/5: Đề xuất giao cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu, rút ngắn thủ tục đất...
Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới, có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2025; Bắc Ninh yêu cầu báo cáo Dự án chung cư Dabaco Park View xây trên đất công cộng...
Bình Thuận sẽ có khu công nghệ cao 1.000ha nằm ở vị trí thuận lợi hiếm có
UBND tỉnh Bình Thuận đề xuất quy hoạch khu công nghệ cao 1.000ha tại vị trí "vàng" gần trung tâm TP. Phan Thiết, có đủ hạ tầng thủy lợi...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/5: Quảng Nam yêu cầu tổng rà soát dự án du lịch hồ Phú Ninh
Công ty Nam Long bị phạt nửa tỷ đồng vì chậm xây trường học tại dự án Ehome 3; Đà Nẵng đầu tư hơn 104 tỷ đồng nâng cấp “phố Tây” An Thượng giai đoạn...
BIM Group đổ 3.000 tỷ xây ‘siêu dự án’ tại Hạ Long, đại gia Đoàn Quốc Việt đang toan tính điều gì?
BIM Hạ Long, thành viên của Tập đoàn BIM Group, đang triển khai dự án “Tổ hợp công trình thương mại, dịch vụ và căn hộ lưu trú” tại trung tâm du lịch Hạ Long...
Bất động sản quý I/2025: Giá căn hộ chung cư ổn định, giao dịch nhà đất tăng mạnh
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho thấy những tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản trong quý I/2025.
Nhà mặt tiền 1,3m rao bán hơn 3 tỉ: Chỉ có ở trung tâm Hà Nội?
Căn nhà có "mặt tiền" chỉ 1,3m, diện tích 18m2 được rao bán với giá 3,35 tỉ đồng thu hút hàng nghìn ý kiến của cư dân mạng, là minh chứng sống động...
Hà Nội có 148 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại qua thỏa thuận
Thành phố Hà Nội phê duyệt 148 khu đất, triển khai dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết của Quốc hội, mở ra cơ hội phát triển bất động sản thành phố.
Xanh Island Cát Bà: Dẫn đầu xu hướng “sống xanh” với 5 lợi thế “vô tiền khoáng hậu”
Trong bối cảnh BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và sôi động trở lại, Thành phố Vịnh trung tâm Xanh Island tại trung tâm đảo Cát Bà đã nhanh chóng thành cái tên “gây sốt” được...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 14/5: Đề xuất áp giá trần và tăng giám sát đối với nhà ở xã hội
Doanh nghiệp làm dự án “chui” ngoài khu đất được giao; Giá biệt thự, liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh; Đề xuất cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội sử dụng...
Đề xuất tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030
Sáng 13/5, trong khuôn khổ chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội đã nghe Tờ trình của...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/5: Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025
Đất Xanh Group triển khai loạt dự án quy mô hàng trăm hecta; TP.HCM quy hoạch thêm 14 khu công nghiệp mới; Hà Nội giao hơn 10.000m² đất tại Long Biên để phát triển...
Xem nhiều




