Thủ tục đầu tư dự án đang “trói” thị trường bất động sản

Văn bản từ phòng quản lý đô thị gửi lên UBND quận huyện mất vài tháng

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết, nguồn cung nhà ở năm 2020 đưa ra thị trường so với năm 2019 giảm 34% về tổng số dự án, giảm 30,4% về tổng số căn nhà. Thị trường giao dịch chậm, không có dự án nào được UBND thành phố cho phép chuyển nhượng.

Đối với dự án đã hoàn thiện pháp lý, đa số các doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp.

Điều này dẫn đến cơ cấu sản phẩm mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao nhất, từ 25,2% lên 42,1%.

Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu, là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình…

Theo các chuyên gia, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế TP.HCM cũng như thị trường bất động sản cả nước trong thời gian qua. Tuy nhiên những con số biết nói của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2020 thực sự đáng báo động.

Vấn đề pháp lý dự án đã khiến không ít doanh nghiệp lao đao, hoạt động cầm chừng thậm chí đi đến phá sản, hàng loạt dự án không thể triển khai trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất bức xúc.

Không quá khó để chỉ ra những bất cập từ các quy định pháp luật hay ảnh hưởng từ công tác thanh tra, kiểm tra toàn diện đã tác động không nhỏ đến quá trình xét duyệt thủ tục đầu tư dự án tại TP.HCM.

Tuy nhiên, những tồn tại trong nhận thức và thái độ làm việc có phần cứng nhắc, quan liêu của một số cơ quan quản lý nhà nước đã khiến không ít doanh nghiệp phải lâm vào cảnh “kêu trời không thấu”.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng đầu tư BĐS Lê Thành, nêu quan điểm: “Chúng tôi đang cân nhắc có làm nhà ở xã hội (NOXH) nữa không. Vì quá nhiều thủ tục khó khăn, nên nhiều người khuyên tôi chuyển sang làm nhà ở thương mại cho an toàn”.

Tại dự án NOXH Lê Thành Tân Kiên, huyện Bình Chánh, dù đã được UBNDTP chỉ đạo trực tiếp tháo gỡ vướng mắc nhưng sau 3 năm thực hiện dự án, nay lại bắt đầu bước vào “bước thứ nhất”.

Mặc dù, có quy định thời gian xử lý hồ sơ của cơ quan chức năng là 215 ngày nhưng thực tế việc xử lý hồ sơ có thể kéo dài hơn rất nhiều vì hồ sơ phải “chạy” giữa các sở ngành, quận huyện. Thậm chí, một văn bản từ phòng quản lý đô thị lên UBND quận huyện phải mất vài tháng.

Chưa kể, dù dự án NOXH, do doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư từ đầu đến cuối, nhưng lại bị kiểm toán như một dự án sử dụng vốn nhà nước. Khi kiểm toán vào cuộc lại “bắt giò” quá chi li, như trước khi bán phải đăng báo, nhưng lại quy định khắt khe là đăng báo nào, nếu đăng sai sẽ bị phạt; việc xác nhận thu nhập, xác nhận có nhà chưa, không phải thẩm quyền của chủ đầu tư nhưng kiểm toán lại nghi ngờ…

“Toàn lỗi lặt vặt nhưng cũng bị phạt nhiều tiền, làm nản lòng chủ đầu tư”, ông Lê Hữu Nghĩa phân trần.

Công ty Lê Thành là một trong 20 doanh nghiệp có kiến nghị lên thành phố qua sự tổng hợp của Hiệp hội bất đông sản TP.HCM. Qua danh sách này có thể thấy, nhiều vụ việc chủ đầu tư nêu lên tại các cuộc họp với lãnh đạo thành phố trong những năm qua, nhưng cứ lặp đi lặp lại vì không được giải quyết, hoặc giải quyết rất chậm.

Tại Tập đoàn Novaland, hiện có 10 dự án đang tồn tại nhiều vướng mắc chủ yếu liên quan việc sớm cấp phép xây dựng (dự án 100 Cô Giang, quận 1), duyệt giá tiền sử dụng đất (dự án 151-155 Bến Vân Đồn, quận 4), 7 dự án khu vực Phú Nhuận vẫn chưa được cấp sổ hồng, nên kiến nghị hỗ trợ để giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Riêng dự án tại quận 2 có diện tích hơn 30 ha lâu nay được kiến nghị nhiều vì liên quan việc rà soát thủ tục pháp lý của khu đô thị mới Thủ Thiêm nên chưa được tháo gỡ.

"Chúng tôi mong muốn Chính phủ, lãnh đạo TP.HCM và các sở, ngành sớm đưa ra các hướng dẫn, chỉ đạo để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc hiện tại; cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án nhằm giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân; qua đó nâng cao đời sống và an sinh xã hội, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”, đại diện Novaland bày tỏ.

Trường hợp Công ty Sơn Kim Land đã bàn giao tất cả căn hộ thuộc dự án Gateway (TP Thủ Đức) cho khách hàng và những người mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Thế nhưng đến nay dự án cũng chưa được cấp sổ hồng đã dẫn đến sự bức xúc của hàng trăm khách hàng.

Nguyên nhân khiến dự án chưa được cấp sổ hồng là bởi tầng hầm có diện tích lớn hơn so với phần xây dựng. Tuy nhiên, khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật, không chỉ Công ty Sơn Kim Land mà các dự án khác đều gặp phải. “Chính vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị thành phố hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, nếu phát sinh chi phí sẽ chi trả với mong muốn lớn nhất cấp sổ hồng cho cư dân”, đại diện Công ty Sơn Kim Land nêu ý kiến.

Giải quyết vướng mắc cho những dự án đình trệ

Trước những khó khăn, vướng mắt của các doanh nghiệp địa ốc, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, thành phố cần chỉ đạo các sở ngành liên quan xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất.

Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.

Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật từng thời kỳ.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, các Sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.

Chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Thành Phong - Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, sẽ tập trung giải quyết vướng mắc đang tồn tại của các dự án bất động sản, đồng thời có giải pháp rút ngắn thủ tục, cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các sở, ngành và UBND quận, huyện.

Đối với cácdự án bất động sản hiện đang bị ách tắc, Chủ tịch UBND TP.HCM yêu cầu Phó Chủ tịch UBND thành phố Lê Hòa Bình cùng lãnh đạo các sở, ngành trong khối đô thị giải quyết, sau đó có kết luận cụ thể từng vấn đề rồi báo cáo Thường trực UBND thành phố.

Ông Phong chỉ đạo phải tháo gỡ cho được, các sở thấy vấn đề nào chưa rõ, cần dứt khoát phải ngồi bàn với nhau cho ra. Những vấn đề trong thẩm quyền của thành phố thì sẽ xử lý, còn vấn đề thuộc thẩm quyền Trung ương quyết định thì phải xin ý kiến.

Trong thẩm quyền của thành phố, ông Phong đề nghị các sở ngành nghiên cứu thật kỹ hồ sơ từng trường hợp, mời doanh nghiệp lên một lần để thô ng báo đầy đủ khó khăn vướng mắc chỗ nào để xử lý, tránh để doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần, tạo tâm lý không ổn. Từ nay đến 15/4, các sở ngành cần giải quyết xong các dự án đang ách tắc.