Thuế bất động sản: Giải pháp nào để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?

Vì sao đề xuất bị rút?

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được Bộ Tài chính công bố ngày 17/7/2025 thu hút sự quan tâm của dư luận và giới chuyên gia bởi đề xuất sửa đổi, hoàn thiện quy định về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân và cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân. 

Điều 15 trong dự thảo này quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo 2 phương án. Một là, mức thuế 20% với phần lãi chuyển nhượng bất động sản. Hai là, mức thuế giao động từ 2% đến 10% giá chuyển nhượng, tuỳ thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản.

Đến ngày 31/7/2025, sau cuộc họp của Chính phủ với các bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp chứng khoán, bất động sản về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, Bộ Tài chính chưa đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân ở mức 20% với phần lãi sau mỗi lần giao dịch bất động sản và cũng chưa đề xuất áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản như dự thảo nêu trên.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản cần được xây dựng dựa trên một lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện chính sách khác về đất đai, nhà ở và cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. 

Vì thế, trước mắt giữ nguyên cách thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay, đồng thời nghiên cứu lộ trình 5 năm để chuyển sang thu thuế theo lãi giao dịch và thời gian nắm giữ bất động sản.

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cần thiết bởi đây là một công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường. Lộ trình 5 năm cần được sử dụng hiệu quả để hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, lịch sử giao dịch chuyển nhượng của cá nhân, xây dựng các công cụ kiểm soát giao dịch bất động sản, xoá bỏ tình trạng bán đất, bán nhà hai giá để tránh nghĩa vụ thuế… 

Bên cạnh đó, cần thiết kế sắc thuế dựa trên mục đích chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, bảo vệ quyền lợi của những người buộc phải bán nhà, bán đất vì hoàn cảnh khó khăn; phân biệt chuyển nhượng bất động sản vì mục đích ở thực với hoạt động đầu tư.

PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học (ĐH Kinh tế Quốc dân), nhận định, nếu áp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, gánh nặng của sắc thuế sẽ được chia sẻ giữa người mua và người bán. 

Trên một thị trường đang thiếu hụt nguồn cung, người mua nhà có thể sẽ phải chịu thuế nhiều hơn, từ đó, gặp nhiều khó khăn hơn để sở hữu nhà ở. Theo ông Phạm Thế Anh, để điều tiết thị trường bất động sản, cần nghiên cứu sắc thuế đánh vào bất động sản thứ hai trở đi hàng năm (thuế tài sản). 

Khi chi phí sở hữu bất động sản thứ hai tăng lên, người sở hữu sẽ buộc phải sử dụng hiệu quả hơn bằng việc cho thuê, đưa vào sản xuất kinh doanh hoặc phải giảm sở hữu bất động sản. Điều này sẽ làm tăng nguồn cung và góp phần "hạ nhiệt" giá bất động sản trên thị trường. 

Thuế tài sản đã được nhiều quốc gia áp dụng và là nguồn thu chính để các địa phương phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công. Đối với Việt Nam, nếu phương thức đánh thuế này được áp dụng thì sẽ là một nguồn thu bền vững mới để thay thế một phần cho các nguồn thu truyền thống. 

Để đảm bảo công bằng về mặt giá trị tài sản chịu thuế, theo PGS.TS Phạm Thế Anh, có thể nghiên cứu bổ sung điều kiện tổng giá trị/diện tích nhà ở phải vượt một ngưỡng nhất định mới phải chịu thuế.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính, bổ sung, nếu thuế tài sản bất động sản được thực thi hàng năm sẽ giúp xoá bỏ tình trạng dự án bất động sản bỏ hoang. 

Vị chuyên gia này đề xuất, dựa trên quy hoạch, tiềm năng sinh lời của bất động sản, cơ quan thuế sẽ định ra một mức thuế phù hợp, có thể bằng khoảng 20% lợi nhuận của bất động sản đó nếu đưa vào khai thác. 

Đây sẽ là căn cứ để chủ sở hữu bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế hàng năm, dù họ có kinh doanh hay không kinh doanh trên bất động sản đó. Nếu không đưa bất động sản vào sử dụng, họ sẽ phải bỏ nguồn tiền khác để đóng thuế, từ đó, sẽ không còn tình trạng bất động sản bỏ hoang nữa.