Tìm hướng giải quyết trong định giá đất

Định giá đất cần hài hòa lợi ích các bên

Ông Lê hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì dẫn đầu là do “tắc” định giá đất. Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên quan vướng vào vòng lao lý; doanh nghiệp cũng bị vướng. Doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.

Theo các chuyên gia, nếu định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi…, gây ra hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Với doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

Những bất cập trong công tác định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản. Đây là yếu tố tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho xã hội. Định giá đất nếu thực hiện không hiệu quả, không chính xác sẽ là vật cản, tác động xấu cho sự phát triển thị trường đất đai, đồng thời có thể xuất hiện nhiều “nhóm lợi ích” thao túng thị trường bất động sản...

Theo ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Cùng quan điểm này, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, chi phí thực tế khi doanh nghiệp phát triển đất làm dự án bị bỏ quên trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Ở đây, sẽ phát sinh mâu thuẫn với cơ quan Nhà nước là luôn tìm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Khó thuê tư vấn để định giá đất

Ông Nguyễn Như Bình - Trưởng phòng Kinh tế đất - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, Thành phố có hàng trăm dự án đang vướng xác định giá đất. Muốn gỡ được thì phải rà soát lại cho phù hợp quy định pháp luật về định giá đất. Trong đó, nóng nhất là 125 dự án đang chào thầu tư vấn định giá đất, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc...

Các trường hợp đó buộc phải chào lại, rất khó. Hay có dự án đã thuê tư vấn, lập chứng thư lại gặp vướng mắc Hội đồng thẩm định giá đất trả về vì rà soát từ tổ chuyên viên giúp việc nói nhiều nội dung chưa phù hợp.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thẳng thắn thừa nhận những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan đến lĩnh vực giá đất. Theo ông Nhẫn, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn.

Cũng theo ông Nhẫn, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.

Để khắc phục bất cập, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào, các số liệu đầu vào, chất lượng... giúp các đơn vị không còn lúng túng. Các quy định về Hội đồng thẩm định giá đất cũng được bổ sung chi tiết, quy định chi tiết hội đồng có nhiều thành phần, có các tổ chức có chức năng và chuyên môn định giá...

“Vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý như chúng tôi cũng rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, Nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý từ thội thảo của Báo Thanh niên để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ”, ông Nhẫn nói.