TPHCM: Giao dịch bất động sản sôi động ở các phường mới sáp nhập

Trong hai tháng 6 và 7/2025, thị trường bất động sản tại các phường mới sáp nhập giữa Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương cũ ghi nhận tín hiệu sôi động giao dịch.

Giá một số phân khúc tăng nhẹ, song giao dịch tập trung vào dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và phù hợp nhu cầu ở thật.

Tại phường Bình Thạnh (Thành phố Hồ Chí Minh), chị Nguyễn Thị Thu Huyền cho biết gia đình đang tìm mua căn hộ khoảng 2,5 tỷ đồng. Giá bất động sản nhà đất và chung cư ở khu chị thuê chưa tăng nhưng vẫn cao so với chất lượng.

Khu vực mới sáp nhập như Lái Thiêu, Bình Hòa, Dĩ An giá nhích lên nhưng hạ tầng tốt hơn, kết nối trung tâm thuận lợi nên gia đình chị đang cân nhắc mua để ở lâu dài.

Ông Trần Văn Hưng, Giám đốc kinh doanh C-Holdings, đơn vị phát triển nhiều dự án tại Thuận An (Bình Dương cũ), cho biết lượng giao dịch tại các phường mới sáp nhập tăng khoảng 10-12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khách hàng ưu tiên giá trị thật và tiện ích lâu dài thay vì đầu cơ. Dự án The Felix mở bán tháng Sáu đã ghi nhận hơn 900 giao dịch ngay đợt đầu.

"Sáp nhập không chỉ tạo hiệu ứng tâm lý mà còn mở ra lợi thế hạ tầng và dịch vụ, hình thành động lực tăng giá bền vững," ông Trần Văn Hưng nhận định.

Cùng với đó, nhu cầu lớn nhất hiện nay thuộc về căn hộ đô thị - phân khúc phù hợp tốc độ đô thị hóa và dân số trẻ. Các dự án tiện ích đồng bộ, gần trục giao thông chính được nhiều gia đình trẻ lựa chọn an cư lâu dài.

Ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons, cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các phường mới sáp nhập tăng so với trước.

Người mua để ở chiếm tỷ lệ cao, trong khi nhà đầu tư chuyển sang chiến lược dài hạn, nắm giữ tài sản đến khi bàn giao hoặc cho thuê tại khu vực gần Làng Đại học, khu công nghiệp và trung tâm cũ Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo ông Dương Kim Quân, căn hộ vẫn chiếm ưu thế do đáp ứng nhu cầu ở thật, khả năng khai thác cho thuê ổn định và ít biến động giá so với đất nền.

Tỷ lệ tăng giá không còn đột biến như trước, nhưng nhờ tính thanh khoản và giá hợp lý, căn hộ tiếp tục là lựa chọn an toàn cho người dân có nguồn tiền nhàn rỗi. Đơn cử, dự án Bcons Solary ra mắt từ cuối tháng Tư đến nay đã có gần 80% sản phẩm được khách hàng lựa chọn.

Đánh giá yếu tố "sáp nhập địa giới," ông Dương Kim Quân nhận định, đây không còn là động lực tăng giá tức thì như giai đoạn trước. Thị trường hiện cân nhắc kỹ về nguồn cung và mặt bằng giá.

"Người mua so sánh, khảo sát pháp lý, hạ tầng và xu hướng phát triển đô thị trước khi quyết định. Chủ đầu tư cũng buộc phải đưa ra mức giá cạnh tranh," ông Quân nói, đồng thời nhấn mạnh hạ tầng và pháp lý là yếu tố được người mua ưu tiên hàng đầu trong bối cảnh hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá việc sáp nhập mở ra cơ hội mới cho tầng lớp thu nhập thấp và trung. Năm 2025 là năm bản lề khi nhiều chính sách mới bắt đầu thực thi, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm dự án thương mại qua thỏa thuận quyền sử dụng đất.

"Cơ chế mới sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và bổ sung quỹ đất, nhưng cần thời gian để phát huy hiệu quả. Từ nửa cuối 2026, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn," ông Châu phân tích.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thống kê còn khoảng 220 dự án vướng pháp lý, nhiều dự án dừng triển khai nhiều năm. Nếu không sớm tháo gỡ, quỹ đất sẽ bị lãng phí và giá nhà khó giảm.

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp từ tháng 8/2025, ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng, cũng là yếu tố cần theo dõi.

Để cải thiện tình hình, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sớm thông qua danh mục 371 khu đất thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15; đồng thời rà soát, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ giai đoạn 2021-2030.

Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất và tháo gỡ nghĩa vụ tài chính cho một số dự án cũng được đề xuất nhằm giảm chi phí và tạo điều kiện cho doanh nghiệp.

Các chuyên gia dự báo những tháng cuối năm 2025, thị trường tiếp tục phân hóa rõ: dự án cao cấp pháp lý đầy đủ giữ sức hút, trong khi phân khúc vừa túi tiền và xã hội phụ thuộc nhiều vào chính sách hỗ trợ.

Hoàn thiện hạ tầng liên vùng và mô hình chính quyền hai cấp sau sáp nhập được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, tạo động lực phát triển dài hạn cho cả Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là các khu vực Bình Dương cũ.