Xuất khẩu bất động sản tại chỗ sẽ “giải cứu” giao dịch nhà ở của Việt Nam?

Nhu cầu lớn nhưng lượng bán ra… nhỏ giọt

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố danh sách 23 dự án nhà ở được phép cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu.

Theo danh sách, có 4 dự án nhà ở thuộc quận Hà Đông, 3 dự án thuộc quận Long Biên; các quận, huyện, thị xã gồm: Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân, TX. Sơn Tây, Hoài Đức, huyện Gia Lâm đều có 2 dự án; và các quận huyện gồm quận Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Ba Đình đều có 1 dự án.

Trước đó, hồi tháng 6 vừa qua, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã công bố 22 dự án nhà ở thương mại đảm bảo về an ninh, quốc phòng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trên địa bàn Thành phố. Một lần nữa, câu chuyện có nên nới thêm room cho khối ngoại sở hữu nhà tại Việt Nam được nhắc lại. 

Nhiều đơn vị doanh nghiệp cho rằng, việc nới thêm room sẽ bổ sung thêm một lượng thanh khoản đáng kể cho thị trường địa ốc vốn chật vật từ đầu năm đến nay.

Còn một số chuyên gia nhận định, số lượng người nước ngoài mua bất động sản để ở hay đầu tư hiện nay chưa quá nhiều nên không đến mức tác động đến thị trường.

Tuy nhiên, đây cũng là một xu hướng đáng chú ý để thị trường đón đầu nhu cầu của nhóm khách hàng đặc biệt này, góp phần tăng thêm giao dịch.

Theo đó, nổi bật nhất là kiến nghị của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Lãnh đạo VARS cho hay, để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường cần xem xét lại việc quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo hướng mở rộng tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp do phân khúc này ít phù hợp nhu cầu trong nước mà phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài nhiều hơn.

Số liệu từ VARS cho thấy, hiện nay phân khúc nhà ở cao cấp đang có lượng hàng tồn kho ở mức cao, việc làm trên sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường.

Kiến nghị này của VARS xuất phát từ những khảo sát về quý II/2020, thị trường căn hộ tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục có giao dịch nhưng số lượng không nhiều, phần lớn chỉ diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao.

Đối với phân khúc trung cao cấp và cao cấp, tình hình không mấy khả quan. Tính từ thời điểm trước, trong và đến sau khi dịch bệnh được khống chế là một khoảng thời gian không nhỏ dẫn đến áp lực về vốn khiến chủ đầu tư phải giảm giá.

Trong bối cảnh đó, tăng tỷ lệ người nước ngoài được phép mua nhà tại những dự án cao cấp là giải pháp được cho rằng sẽ hút được dòng tiền từ những người ngoại quốc di chuyển sang Việt Nam theo xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư đang hình thành.

Cũng theo một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thống kê sơ bộ từ 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy, tổng cộng trong 5 năm (2015 - 2020) đã bán được 12.335 căn nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

HoREA cho biết, nếu giả định 17 tập đoàn và doanh nghiệp lớn chiếm khoảng 70 - 80% thị phần nhà ở bán cho các cá nhân nước ngoài thì có thể ước số lượng căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua trên phạm vi cả nước chỉ vào khoảng 14.800 - 16.000 căn, chiếm 0,85%.

Như vậy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam không đáng kể đến mức phải chịu áp lực nới room. Mặt khác, với số ít dự án có tỷ lệ sở hữu đụng trần, người nước ngoài sẽ chọn 1 trong 2 phương án thuê ngắn hạn hoặc thuê mua nhà dài hạn 50 năm.

Tuy số lượng khách nước ngoài rót tiền mua nhà chưa đáng kể nhưng các chủ đầu tư vẫn xem những giao dịch này là một trong những yếu tố cấu thành nên mặt bằng giá cho toàn bộ dự án. Điều đó có nghĩa là mức giá chào bán cho khách nội có thể sẽ cao hơn nếu Chính phủ cho phép nới room bán cho khối ngoại.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam nhận định: “Nhà nước cần xem xét và mở rộng hơn về chính sách và quy trình thủ tục mua bán bất động sản đối với khách hàng người nước ngoài như tăng tỷ lệ quota số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài, đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, sổ đỏ, sổ hồng”.

Bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn nhất châu Á

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 8 tháng năm 2020, có 49 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký là khoảng 520 triệu USD. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, con số nguồn vốn cam kết mới này bị sụt giảm 330 triệu USD

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, một trong những nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản đến từ các nhà đầu tư hiện hữu với 22 dự án đang hoạt động điều chỉnh tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt gần 1,128 tỷ USD. Các dự án này tập trung nhiều tại Hà Nội.

Bên cạnh nguồn vốn tăng thêm từ các nhà đầu tư hiện hữu, nguồn vốn từ hoạt động giao dịch mua bán - sáp nhập (M&A) cũng góp phần quan trọng đẩy nguồn vốn ngoại vào thị trường bất động sản tăng cao trong bối cảnh khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh.

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, trong 8 tháng đầu năm 2020, cả nước có đến 165 lượt nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với tổng giá trị vốn góp khoảng 1,225 tỷ USD. Như vậy, đến thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn qua hình thức giao dịch M&A chiếm tỷ lệ cao nhất.

Theo chia sẻ từ chuyên gia JLL Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cho biết họ sẵn sàng tham gia vào thị trường bất động sản nước ta.

Trước đó, thời điểm tháng 2, tháng 3 khi dịch Covid-19 bùng phát, đơn vị tư vấn này vẫn nhận được những cuộc gọi quan tâm về thị trường bất động sản Việt Nam. 

Trong đó, nhóm nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc là những nhà đầu tư quen thuộc với thị trường bất động sản. Họ tin rằng dịch bệnh chỉ là đợt điều chỉnh tạm thời.

Cùng với đó, họ vẫn tin tưởng vào chính sách và kinh tế vĩ mô, đặc biệt thị trường Việt Nam vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng so với các thị trường khác ở khu vực Đông Nam Á.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam khẳng định: “Vì sao nhà đầu tư nước ngoài vẫn tự tin với thị trường bất động sản Việt Nam trong khi người mua nhà trong nước lại tỏ ra không tự tin với thị trường lúc này? Đây mới chính là “thời điểm vàng” để người mua tìm kiếm được sản phẩm giá tốt trên thị trường thứ cấp, tìm được tài sản có mức giá giảm”.

Chia sẻ tại một cuộc hội thảo, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Tập đoàn Cengroup cho rằng, khi Luật Nhà ở 2016 có hiệu lực, trong đó có bỏ một số rào cản để người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam thì rất nhiều người nước ngoài có thể dễ dàng sở hữu nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, thống kê riêng trong năm 2017, mới chỉ có khoảng 2.000 giao dịch là người nước ngoài mua nhà, trong đó có khoảng 10% được nhận nhà, đang làm thủ tục nhận số đỏ.

Đến 4 tháng đầu năm 2018, lượng giao dịch này đã vào khoảng 2.000, tức là bằng giao dịch của cả năm 2017. Đó là một tín hiệu rất tích cực, tuy nhiên đây là con số rất nhỏ với thị trường.

Việc nới room cho đối tượng nước ngoài nghĩa là mở rộng cho họ mua để đầu tư chứ không phải để ở. Theo ông Hưng, một rào cản cho nhà đầu tư nước ngoài hiện nay là khó khăn trong việc chuyển tiền để giao dịch tại Việt Nam, việc xác nhận của các ngân hàng còn khá lúng túng, quyền sở hữu 50 năm...

Giới chuyên gia cũng nhận định, việc bán bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài có thể xem là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch hay căn nhà tại Việt Nam thì tài sản vẫn nằm ở Việt Nam.

Mặt khác, người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn giúp tăng chi tiêu tiêu dùng, tăng dòng tiền ngoại hối đổ về du lịch, dịch vụ, tài chính.

Do đó, cần phải gỡ bỏ những rào cản, cho phép những dự án bất động sản du lịch, nhà ở được thực thi, tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, từ đó cũng thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào các loại hình dịch vụ, kinh doanh, sản xuất...