Bất động sản “bỏ phố về quê” - Bài 1: Thị trường tỉnh lẻ đang bị "bơm thổi" quá đà?

Câu chuyện doanh nghiệp địa ốc ồ ạt đầu tư dự án tại các thị trường lân cận, tỉnh lẻ khiến thị trường bất động sản nhiều khu vực phát triển sôi động. Tuy nhiên, tình trạng này cũng khiến nhiều doanh nghiệp trả giá, với lượng hàng tồn kho rất lớn.

Nguyên nhân do đâu?

Trong khoảng một năm trở lại đây, thị trường bất động sản ghi nhận rõ rệt xu hướng dịch chuyển của các doanh nghiệp bất động sản từ thành phố lớn sang các tỉnh lân cận.

Từ giữa năm 2018 đến nay, thị trường đất nền nhiều tỉnh, thành phố có những dấu hiệu tăng trưởng mạnh, đặc biệt là khu vực lân cận các đô thị lớn. Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản phức hợp vừa có nghỉ dưỡng kèm khu vui chơi giải trí với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn của các “ông lớn” bất động sản.

Không thể phủ nhận nguồn cơn của sự dịch chuyển này là vì những tiềm năng và cơ hội đầu tư rất lớn của các địa phương. Nhưng nếu nhìn kỹ hơn, nguyên nhân quan trọng có lẽ lại xuất phát từ chính môi trường đầu tư ở thị trường truyền thống đang có nhiều rủi ro kìm hãm những chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, điều dễ nhận thấy đầu tiên là do quỹ đất sạch tại thành phố lớn không còn nhiều và ngày càng trở nên đắt đỏ. Trong khi đó, chính sách nhà nước ngày càng hạn chế về bất động sản trung tâm, một số vấn đề như pháp lý cũng làm nguồn cung giảm, buộc người dân phải ra khỏi thành phố để đầu tư. Thị trường bất động sản tại các khu vực như TP.HCM, Hà Nội rơi vào tình cảnh khó khăn khi chính quyền siết lại các thủ tục hành chính khiến nhiều doanh nghiệp dạt về vùng “quê” để phát triển dự án.

Do đó, các tỉnh lân cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Long An, Bình Dương, Đồng Nai... vô tình đón được cơn sóng này.

Thứ hai, tận dụng cơ hội từ các cơn sóng bất động sản đã đẩy giá nhà đất ở khu trung tâm lên cao, trong khi giá bất động sản ở tỉnh còn thấp lại trở thành điểm thuận lợi thu hút đầu tư.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư bất động sản của nhà đầu tư vẫn đang gia tăng mạnh mẽ. Đặc biệt, hiện nay việc đi ra khỏi thành phố trở thành một việc đơn giản và thói quen nên những bất động sản mang tính du lịch hấp dẫn người dân. Theo đó, bất động sản ven biển ở các tỉnh lẻ đã trở thành điểm đến được lựa chọn với nhiều nhà đầu tư.

Vì vậy, đầu tư bất động sản ở các địa phương mới nổi là một xu hướng tất yếu mà các nhà đầu tư đã và sẽ lựa chọn trong thời gian tới. Khi thị trường chưa có sức nóng, chưa có nhiều nhà đầu tư để mắt, cùng với đòn bẩy hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, bất động sản vùng ven sẽ còn nhiều dư địa để nổi sóng.

Tiềm năng và rủi ro

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh lẻ đã “nóng” lên nhờ những dự án từ các chủ đầu tư lớn. Hàng loạt dự án của nhiều “ông lớn” được ra mắt ở cả các thị trường Bắc, Trung, Nam.

Có thể nói, cơ hội và tiềm năng của bất động sản các tỉnh lân cận đô thị lớn vẫn đang mở rộng, song bên cạnh những cơ hội đầu tư nên nắm bắt, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo khi chuyển hướng đầu tư vào các thị trường mới nổi này.

Bởi khi quyết định đầu tư vào một thì trường mới mẻ và còn khá ít dự án thì cũng đồng nghĩa với việc chấp nhận nhiều rủi ro.

Các chuyên gia phân tích, ở thị trường mới nổi, nguồn thông tin còn ít ỏi, sốt ảo, tin giả dễ xảy ra khiến các nhà đầu tư khó lòng đưa ra lựa chọn đúng đắn.  

Đặc biệt, đối với bất động sản ngoại tỉnh, không phải khu vực nào cũng có nhu cầu cao. Bên cạnh đó, do diện tích đất đai rộng lớn, những khu vực có thanh khoản cao không nhiều. Dù giá mềm nhưng nếu không phù hợp với đặc tính của dân cư trong tỉnh thì việc ra hàng sẽ rất khó khăn. Không ít dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng.

Mặt khác, khi đầu tư vào bất động sản tỉnh lẻ, các doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án lớn cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều doanh nghiệp đang bị “chôn” vốn ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh do dự án không thể triển khai được, lượng vốn này rất lớn. Điều này ảnh hưởng đến nguồn vốn, tiềm lực tài chính của nhiều doanh nghiệp và tiến độ dự án.

Trong khi đó, việc huy động vốn của doanh nghiệp (như vốn vay từ ngân hàng) khi phát triển dự án tại tỉnh lẻ sẽ kém hơn so với khi phát triển dự án tại thành phố lớn do giá trị tài sản đảm bảo, thế chấp hay bảo lãnh của doanh nghiệp có dự án ở tỉnh lẻ thường bị định giá kém hơn rất nhiều.

Ngoài ra còn chưa kể đến việc cơ sở hạ tầng tại tỉnh lẻ còn thiếu và yếu, hạ tầng vật chất (điện, đường giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu hành chính) chưa phát triển đồng bộ.

Bị bơm thổi quá đà

“Ôm” tiền về tỉnh lẻ đầu tư, nhiều đại gia bất động sản hy vọng việc "đánh bắt xa bờ" có thể đem lại thắng lợi lớn, tuy nhiên, không phải nơi nào cũng trở thành “miền đất hứa” giúp doanh nghiệp đạt được kỳ vọng.

Thực tế, khi bất động sản dịch chuyển về các tỉnh lân cận thành phố lớn, thị trường bất động sản sẽ được mở rộng và nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn. Tuy nhiên, ở các tỉnh lẻ, nếu vị trí dự án không thực sự thuận lợi thì thanh khoản sẽ khó khăn bởi không phải khu vực nào người dân cũng có nhu cầu, hơn nữa “sức mua” ở các tỉnh cũng kém hơn nhiều so với ở thành phố lớn.

Vì vậy, các chủ đầu tư dự án vẫn hướng đến những nhà đầu tư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM.

Mới đây, Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Cát Tường, doanh nghiệp có trụ sở tại TP Hồ Chí Minh, đã quyết định giới thiệu dự án Cát Tường Phú Hưng, dự án có địa điểm quy hoạch tại Tiến Hưng, Đồng Xoài, Bình Phước ra thị trường Hà Nội.

“Chúng tôi kỳ vọng, những nhà đầu tư Hà Nội sẽ tìm hiểu những dự án của chúng tôi tại một thành phố trẻ như Đồng Xoài, Bình Phước. Đây cũng là cơ hội xúc tiến đầu tư của các nhà đầu tư ở Hà Nội nói riêng và miền bắc nói chung tại dự án này”, ông Lê Tiến Vũ – Phó Tổng giám đốc điều hành địa ốc Cát Tường chia sẻ.

Về nguyên nhân dự án hướng tới thị trường Hà Nội và miền Bắc, đại diện Địa ốc Cát Tường cho rằng, với tiềm năng lớn như thị trường miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng, chắc chắn vấn đề đầu tư của các nhà đầu tư tại Hà Nội cũng như miền Bắc luôn luôn là đề tài nóng bỏng.

“Chúng tôi nhìn thấy tiềm năng to lớn của thị trường Hà Nội nên đã mang dự án 92ha tại TP trẻ Đồng Xoài giới thiệu với các nhà đầu tư tại Hà Nội”, Phó Tổng giám đốc Địa ốc Cát Tường cho hay.

Một điều đáng chú ý nữa là trạng “bơm thổi” giá đất nền tại các tỉnh, các khu vực xuất hiện dự án của doanh nghiệp bất động sản. Thực tế dễ nhận thấy hiện nay là tại những vùng có quy hoạch dự án, hoặc có dự án bất động sản xuất hiện thì giá đất nền khu vực đó cũng được bơm thổi tăng lên nhanh chóng.

Bên cạnh đó, những thông tin về hạ tầng, tiện ích thuận lợi, những câu chuyện về dự án trở thành “tâm điểm đầu tư” cũng được thêu dệt và xuất hiện dày đặc khiến nhà đầu tư hoang mang bởi cứ nơi nào có dự án thì nơi đó bỗng trở thành “nơi đáng sống”, thành “tâm điểm đầu tư” hoặc những “miền đất hứa”…

Chính những điều này cùng với những thông tin khẳng định việc dịch chuyển BĐS từ thành phố lớn sang tỉnh lẻ đang trở thành xu hướng đã vô tình “bơm thổi” một cách quá đà thị trường tỉnh lẻ, khiến nhiều nhà đầu tư không lường hết được những khó khăn, rủi ro đằng sau những câu chuyện hấp dẫn này.

(Bài 2: "Chôn vốn" ở dự án tỉnh lẻ, Kosy tiền đâu triển khai dự án “khủng” Kosy Hà Nội Complex gần 4 nghìn tỷ đồng?)

Hải Lan
Theo KDPL